2018年中國物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模及未來發(fā)展趨勢分析【圖】

    根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理是指通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

    1、行業(yè)發(fā)展歷程

    物業(yè)管理最早起源于 19 世紀(jì) 60 年代的英國，有其深厚的歷史背景，當(dāng)時正值第一次工業(yè)革命大爆發(fā)時期，農(nóng)村人口紛紛涌入工業(yè)城市，人口集聚對居住房屋的需求也日益增長，但由于對聚居的人口及居住的房屋無相應(yīng)的規(guī)范管理措施，引發(fā)了房屋毀損嚴(yán)重、生活垃圾雜亂堆放及居住環(huán)境日益惡化等一系列社會問題。當(dāng)時，一位名叫奧克維婭•希爾(Octavia.Hill)的英國業(yè)主為自己的出租物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法， 以防止大量從農(nóng)村涌入城市的住戶對自己房屋的毀壞，優(yōu)化了居住環(huán)境，也受到政府及其他業(yè)主的關(guān)注，隨后英國還成立了非營利性行業(yè)組織，即皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會（CHI），標(biāo)志著規(guī)范業(yè)主行為的“早期的物業(yè)管理活動”正式出現(xiàn)，物業(yè)管理初具雛形。

    19 世紀(jì)末，隨著建筑材料及建筑技術(shù)水平的提升，鋼結(jié)構(gòu)建筑與電梯的廣泛運用，且第二次工業(yè)革命加快了西方國家城市化進程，高層住宅和寫字樓大量出現(xiàn)，對管理維護樓宇及其設(shè)備的專業(yè)化、規(guī)范化提出了更高的要求，現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運而生。 1908 年，由美國芝加哥大樓的所有者和管理者喬治•A•霍 爾特組 織 的 芝 加 哥 建 筑 物 管 理 人 員 組 織 (CBMO——Chicago Building ManagersOrganization)召開了第一次全國性會議，宣告了全世界第一個專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理正式揚帆起航。我國現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理最早出現(xiàn)于 20 世紀(jì) 80 年代初期的深圳， 這得益于改革開放初期深圳毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢，最早管理的物業(yè)也是港資商品房。我國物業(yè)管理從東部沿海到內(nèi)陸， 從業(yè)態(tài)單一到多樣化， 經(jīng)歷了三個主要發(fā)展階段：

    （1） 1981 年至 2003 年：起步初創(chuàng)階段

    起步初創(chuàng)階段以深圳市第一家物業(yè)管理公司， 即深圳物業(yè)管理公司于 1981年 3 月 10 日正式成立為標(biāo)志。這一階段，由于缺乏統(tǒng)一的全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)，物業(yè)管理公司的專業(yè)化、規(guī)范化水平不高，行業(yè)集中度較，且物業(yè)管理往往作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)設(shè)部門而服務(wù)于自身開發(fā)的物業(yè)項目， 盈利能力整體較差。

    （2） 2003 年至 2014 年：規(guī)范化發(fā)展階段

    規(guī)范化發(fā)展階段以我國第一部全國性的《物業(yè)管理條例》于 2003 年 9 月 1日頒布實施為標(biāo)志。 這一階段， 物業(yè)管理公司得益于全國統(tǒng)一的《物業(yè)管理條例》的規(guī)范指導(dǎo)，物業(yè)管理的規(guī)范化與法制化水平逐步提升。得益于房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的十年，物業(yè)管理面積呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，物業(yè)管理市場藍(lán)海已初步形成。但是，由于物業(yè)收費實行政府指導(dǎo)定價，且多數(shù)物業(yè)公司未從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)服務(wù)部門蛻變成專業(yè)化、公司化運作的物業(yè)服務(wù)公司，這一階段的物業(yè)管理市場化水平仍較低，物業(yè)管理公司的獨立性仍較差。

    （3） 2014 年至今：市場化運作階段

    市場化運作階段以全國第一家物業(yè)上市公司，即彩生活（1778.HK）于 2014年 6 月在香港上市和發(fā)改委于 2014 年 12 月頒布《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》為標(biāo)志。發(fā)改委頒布的《關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》，明確指導(dǎo)地方放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)價格， 鼓勵市場通過競爭提供質(zhì)優(yōu)價廉的多樣化服務(wù)，后續(xù)逐步全面取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來更大的發(fā)展空間。彩生活在香港上市，邁開了物業(yè)服務(wù)公司登錄資本市場的大門，國內(nèi)物業(yè)公司紛紛選擇登陸港交所、新三板甚至國內(nèi) A 股市場，通過資本市場募資引入新技術(shù)、新業(yè)態(tài)，提高服務(wù)的技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，并借助資本市場實施并購重組以擴大市場占有率、提升物業(yè)管理規(guī)模，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始從粗放式傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約式現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變， 物業(yè)管理業(yè)務(wù)也開始從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的附屬品，向自主經(jīng)營，為業(yè)主提供多元化服務(wù)，市場化的方向發(fā)展。

    2、我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

    （1）物業(yè)管理行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)增長

    隨著我國城鎮(zhèn)化水平與居民收入水平的不斷提高， 房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的新增住房建筑面積的累計疊加，物業(yè)服務(wù)需求持續(xù)旺盛。

    一方面，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展持續(xù)帶動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)上游行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長足的發(fā)展已步入成熟階段， 當(dāng)前宏觀政策雖不斷加強調(diào)控力度，但我國城鎮(zhèn)化趨勢不可逆轉(zhuǎn)，根據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020 年）》確立的發(fā)展目標(biāo)： 常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 60%左右， 戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到 45%左右，努力實現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，中國房地產(chǎn)行業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)將隨著城鎮(zhèn)化水平提高而繼續(xù)發(fā)展。

2013 年至今全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積情況

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    2018 年我國新增房屋竣工面積雖有所下降，但 2013 年至 2017 年連續(xù)五年均保持每年新增房屋竣工面積 10 億平方米以上，意味著為物業(yè)管理提供等量的新增物業(yè)管理面積。另一方面，我國物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)?？焖僭鲩L。2017 年全國物業(yè)管理面積約為246.65 億平方米，比 2014 年增加 71.15 億平方米，年復(fù)合增長率 12.01%，行業(yè)物業(yè)管理規(guī)模持續(xù)擴大； 2017 年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)共 11.8 萬家，比 2014 年增長18.2%，年復(fù)合增長率 3.97%； 2017 年全國物業(yè)管理從業(yè)人員約 904.7 萬人，比2014 年增長 29.4%，年復(fù)合增長率 9.9%。

    （2）市場高度分散但行業(yè)集中度逐步提升

    物業(yè)管理行業(yè)雖經(jīng) 30 多年的發(fā)展，但仍處于初級發(fā)展階段，整體呈現(xiàn)“大市場，小龍頭”的競爭格局。截至 2017 年底，全國 11.8 萬家物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管理面積僅為 20.90 萬平方米，市場仍呈現(xiàn)高度分散的行業(yè)特性。隨著近年來規(guī)模企業(yè)的快發(fā)發(fā)展，或借助集團獲得多方位發(fā)展支持，或加速市場化進程，同時嫁接資本市場，聚焦平臺輸出、擴大兼并收購、創(chuàng)新商業(yè)模式等，多形式、多手段、多渠道不斷強化規(guī)?；l(fā)展，行業(yè)集中度逐步提升。2014 年至 2017 年間，百強企業(yè)市場份額占比從 16.28%增加至 32.42%，行業(yè)集中度進一步提升。

2014 年至 2017 年間百強企業(yè)市場份額占比

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    同時，物業(yè)管理行業(yè)強者恒強的態(tài)勢繼續(xù)保持， 2017 年 TOP10 企業(yè)管理面積均值為 21,588.21 萬平方米，同比增長 14.59%；市場份額為 11.06%，與 2016年相比提高了 0.88 個百分點。百強企業(yè)內(nèi)部也呈現(xiàn)出差異化的分布特征，規(guī)模較大企業(yè)優(yōu)勢更加凸顯，規(guī)模較小的企業(yè)在各自細(xì)分領(lǐng)域力求穩(wěn)定發(fā)展。 2017年度， TOP10 企業(yè)管理面積均值是百強企業(yè)均值的 6.82 倍， TOP11-30 管理面積均值是百強企業(yè)均值的 1.57 倍， TOP31-50 管理面積均值是百強企業(yè)均值的 0.63倍， TOP51-100 管理面積均值是百強企業(yè)均值的 0.37 倍。

    （3）深耕主流市場凸顯城市集群效應(yīng)

    改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)化的縱深發(fā)展，城市群集聚經(jīng)濟、人口能力明顯增強，我國以城市群為核心的空間發(fā)展格局已基本形成，衍生出的巨大住房和物業(yè)管理需求為物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造了更廣闊的發(fā)展空間。百強企業(yè)紛紛抓住城市群發(fā)展帶來的結(jié)構(gòu)性機遇，開展針對性、差異化布局，依托城市群帶來的項目聚集優(yōu)勢，強化規(guī)模效應(yīng)。 2017 年度，百強企業(yè) 60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分布比例分別為 20.14%、 12.77%、 11.52%、 8.32%和 8.23%。

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    （4）物業(yè)管理業(yè)態(tài)多樣化但仍以住宅物業(yè)為主

    隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展壯大， 物業(yè)服務(wù)公司在順應(yīng)市場大勢依靠規(guī)模取勝的基礎(chǔ)上，不斷提升專業(yè)服務(wù)能力，拓展物業(yè)服務(wù)的業(yè)態(tài)范圍。物業(yè)管理除了傳統(tǒng)的住宅物業(yè)外，還有眾多其他物業(yè)管理類型，諸如辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)等。這些管理業(yè)態(tài)同住宅管理相比較，具有更強的專業(yè)性，已發(fā)展成為物業(yè)管理行業(yè)中的重要分支，我國物業(yè)管理業(yè)態(tài)走上多樣化發(fā)展的快車道，物業(yè)管理行業(yè)加速向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，物業(yè)管理向城市社會管理、公眾資產(chǎn)管理等方向延伸，未來物業(yè)管理業(yè)態(tài)將更加豐富。

    但是，由于我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型升級階段，當(dāng)前物業(yè)管理業(yè)態(tài)仍以住宅物業(yè)為主。2017 年度，百強企業(yè)住宅物業(yè)管理面積占總管理面積的 69.85%，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)面積占比分別為 9.12%、 8.65%、4.12%、 1.76%、 1.65%、 0.60%及 4.25%；收入占比方面，住宅物業(yè)服務(wù)收入占百強企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)總收入的 59.72%，辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、公眾物業(yè)、學(xué)校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)面積占比分別為 14.41%、12.56%、4.26%、 1.62%、 1.56%、 2.14%及 3.73%。

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    一方面，新增住宅面積仍是當(dāng)前房地產(chǎn)增量市場的絕對主力軍；另一方面，隨著社區(qū)經(jīng)濟的崛起，管理住宅物業(yè)的價值進一步凸顯，行業(yè)百強企業(yè)的兼并收購也以住宅物業(yè)管理項目為主，助推了行業(yè)百強企業(yè)中的住宅物業(yè)的占比提升。

2013 年至今，住宅面積占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積情況

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    （5）基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)外包已成行業(yè)慣例

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包，利用專業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)低價服務(wù)，實現(xiàn)專業(yè)化、集約化管理，在降低企業(yè)經(jīng)營成本的同時，聚焦核心業(yè)務(wù)，進一步提升專業(yè)服務(wù)水平。

    從基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包項目數(shù)量占比來看， 2017年百強企業(yè)外包項目中，清潔服務(wù)外包項目數(shù)量占總項目數(shù)量的 60.25%，綠化業(yè)務(wù)外包項目數(shù)量占比為 3.14%，同比增加 1.14 個百分點，設(shè)備維護養(yǎng)護和秩序維護業(yè)務(wù)外包項目數(shù)量占比分別為 36.84%和 24.68%，較 2016 年分別增長 1.84和 0.68 個百分點。

    3、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

    （1）向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸趨勢加快

    目前，伴隨著我國房地產(chǎn)市場從“增量”建設(shè)向“存量”經(jīng)營市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始關(guān)注與地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較高的社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，如萬科于 2013 年確立了全面城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略， 提出由提供單一住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向提供基于生活幸福感的全系列、終身服務(wù)，積極拓展公寓租賃、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、物流、教育等多項城市配套。物業(yè)管理行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的帶動下，也正在經(jīng)歷屬于行業(yè)自身的重大變革，在傳統(tǒng)經(jīng)營模式的保障下，一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的住宅物業(yè)銷售模式的升級以及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的增量開發(fā)， 為物業(yè)管理行業(yè)帶來較高的基礎(chǔ)增速；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)自身尋求多業(yè)務(wù)拓展和平臺資源的嫁接，增加盈利模式和業(yè)績附著點，不斷向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸。在互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等高新技術(shù)與物業(yè)管理行業(yè)的深度融合過程中，物業(yè)管理行業(yè)積極通過打磨個性化、差異化和定制化服務(wù)，優(yōu)化服務(wù)供給，拓寬業(yè)務(wù)收入來源，行業(yè)整體向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸的趨勢加快。物業(yè)管理行業(yè)向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

    1）積極介入房地產(chǎn)價值鏈前期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑借其豐富的管理經(jīng)驗和專業(yè)服務(wù)能力，自房屋開發(fā)項目立項開始逐漸參與項目設(shè)計的討論和建議、督促建議的執(zhí)行、設(shè)計并提出項目管理方案，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供顧問咨詢、案場服務(wù)及工程服務(wù)等。

    2）圍繞“人”的社區(qū)生活提供多種增值服務(wù)。隨著我國消費升級及新技術(shù)向社區(qū)生活服務(wù)的滲透，社區(qū)生活服務(wù)的市場價值日益凸顯。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在已為業(yè)主持續(xù)提供良好的物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，相較于其他企業(yè)，在與社區(qū)用戶粘性、獲客成本、信息溝通上具有相對優(yōu)勢。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過新技術(shù)的應(yīng)用，充分發(fā)掘客戶的有效需求，延展多樣化的增值服務(wù)，涵蓋社區(qū)空間運營、社區(qū)電商、社區(qū)教育、房屋經(jīng)紀(jì)、金融以及美容美發(fā)、社區(qū)觀影及沐浴等個性化、差異化、定制化社區(qū)生活服務(wù)；

    3）圍繞“物”的資產(chǎn)保值增值提升增值服務(wù)。一方面，房產(chǎn)的折舊、損壞等因素都可能造成房屋價值的降低，需要專業(yè)且長期、持續(xù)的維護保養(yǎng)來盡可能的減少折舊破損等對房產(chǎn)造成的減值， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供專業(yè)的房屋日常維護保養(yǎng)成為資產(chǎn)保值增值的重要因素。另一方面，隨著人們對居住環(huán)境及社區(qū)服務(wù)品質(zhì)要求的提升， 高水準(zhǔn)的物業(yè)管理也是社區(qū)以及房產(chǎn)價值提升的重要條件。相比較而言，有著更優(yōu)秀管理質(zhì)量、更多元化社區(qū)物業(yè)服務(wù)的新樓盤及二手房比周邊房價相對較高，物業(yè)管理能力也成為購房者考慮的重要因素之一。2017 年度百強企業(yè)在管二手房平均價格高出周邊二手房價格 9.06 個百分點，百強企業(yè)年套租金價格高于周邊年套均租金價格 6.88 個百分點。

    （2）技術(shù)創(chuàng)新能效更加突出

    物業(yè)管理行業(yè)正在實現(xiàn)由粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級進程中，在近年來人力成本逐年上升的大背景下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極在物業(yè)管理中引入新技術(shù)、新設(shè)備，持續(xù)深入推進標(biāo)準(zhǔn)化、信息化、自動化、集約化、智能化、互聯(lián)化、物聯(lián)化建設(shè)，努力提高管理效率與服務(wù)質(zhì)量，抑制成本上升對公司經(jīng)營造成的不利影響。一方面，硬件方面，百強企業(yè)通過對設(shè)施設(shè)備進行機械化、信息化、智能化、互聯(lián)化、物聯(lián)化改造，大幅度降本增效、提高服務(wù)水平；另一方面，在軟件方面，百強企業(yè)建立智能化管控平臺，以標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和管理系統(tǒng)，進一步開創(chuàng)智能化生態(tài)格局，提升管控效率。同時，上述高科技手段在物業(yè)管理日?；顒又械膹V泛運用，使復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)變得扁平化、智能化、集約化和標(biāo)準(zhǔn)化，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工人員數(shù)量和勞動強度，大幅降低企業(yè)的人工成本。截至目前，大型物業(yè)企業(yè)均已經(jīng)初步建立智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，如停車?yán)U費、門禁系統(tǒng)、物業(yè)繳費系統(tǒng)、手機 APP 等。

    在物業(yè)管理行業(yè)深刻變革過程中， 不斷有企業(yè)認(rèn)識到新型信息技術(shù)對公司運營和管理模式再造的重要性，不斷加大對新技術(shù)新設(shè)備的投入。 2017 年度百強企業(yè)實現(xiàn)智能化投入均值為 716.22 萬元，較 2016 年提高 49.82%；百強企業(yè)人均在管面積為 5,912.97 平方米，同比增長 12.49%。由此可見，新技術(shù)投入對降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營成本效果顯著。

百強企業(yè)2013 年至 2017 年智能化投入對降低人工成本的情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國物業(yè)管理行業(yè)投資潛力分析及未來前景預(yù)測報告》