中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體越來越多元化 國有企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位【圖】

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)兩大產(chǎn)品線

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    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，其中產(chǎn)業(yè)園是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最主要的產(chǎn)品。目前我國產(chǎn)業(yè)園主要分布在各省市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。

    據(jù)2018年版《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄》，《目錄》包括2543家開發(fā)區(qū)，其中國家級開發(fā)區(qū)552家和省級開發(fā)區(qū)1991家。其中，河北、山東、河南、四川、湖南、江蘇、廣東省級開發(fā)區(qū)數(shù)量超100家。

2017年中國開發(fā)區(qū)區(qū)域分布示意圖

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    中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場參與主體

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    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整合產(chǎn)業(yè)群、提升產(chǎn)業(yè)效率、孵化新興產(chǎn)業(yè)，有效實現(xiàn)城市資源的市場化配置，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進產(chǎn)業(yè)升級與可持續(xù)發(fā)展，促進城市功能完善，提升土地價值和城市價值，目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資主要分為土地投資、建筑房產(chǎn)開發(fā)投資以及房產(chǎn)運營服務(wù)投資。

    智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查及發(fā)展趨勢研究報告》數(shù)據(jù)顯示：2017年我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資規(guī)模約17375億元，同比2016年的16277億元增長了6.75%。

2012-2017年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場投資規(guī)模

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2012-2017年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資細分情況

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    超過50家傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括萬科、綠地、碧桂園、保利、遠洋、復(fù)星、首創(chuàng)置業(yè)、世茂、招商、金茂、金地、魯能、金科、協(xié)信等一大批品牌房企。其中，部分企業(yè)在早年間已經(jīng)開始布局，但近年來擴展明顯加速。2017年在這些新進企業(yè)中，央企和國企背景的企業(yè)占到一半以上，其中保利、遠洋、中鐵建、中鐵集團、招商漳州和中建集團均為央企或央企背景的地產(chǎn)企業(yè)；首創(chuàng)置業(yè)、首開股份、南山控股、中天城投、云南城投和成都工投均為地方背景的國有企業(yè)。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)排名TOP10

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    目前，中國房地產(chǎn)市場正發(fā)生深刻而復(fù)雜的變化，住宅需求逐漸回歸理性，商業(yè)市場過剩風(fēng)險顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，作為承載與促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種空間形態(tài)，在提升土地的產(chǎn)業(yè)價值、提升城市產(chǎn)業(yè)能力、聚集人口與資本等方面具有重要作用，成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、實體企業(yè)多元化、金融資本投資的新藍海。萬科、綠地、保利、遠洋、碧桂園、三一集團、中集集團、東旭集團、黑石、淡馬錫等各類主體紛紛加快布局。從本質(zhì)上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國園區(qū)發(fā)展到一定階段“專業(yè)化分工、市場化運作”的必然結(jié)果。該階段內(nèi)，企業(yè)開始集聚，這意味著企業(yè)多樣化需求集中爆發(fā)，園區(qū)開發(fā)、運營資金投入出現(xiàn)劇增。企業(yè)作為操盤主體進入，彌補了政府在園區(qū)開發(fā)運營方面的資金、人力等短板，并可以使開發(fā)運營模式靈活，空間功能、服務(wù)內(nèi)容更加豐富。