中國預(yù)售制度的利弊參半及中國預(yù)售制度的未來變革猜想【圖】

    中國商品房預(yù)售制設(shè)立初衷是為解決部分房企開發(fā)資金不足，以加大市場住房供給，滿足供應(yīng)不足的市場狀況。

    商品房預(yù)售制度實質(zhì)上是一種開發(fā)商的重要融資手段，有助于開發(fā)商合理運(yùn)用杠桿加快房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)進(jìn)度，提高資金使用效率。根據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，2018年1-8月，在不考慮開發(fā)應(yīng)付款的間接融資手段的情況下，中國開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計10.7萬億元，其中其他資金來源達(dá)到5.59萬億元，占全部資金來源的52%，而其中的定金和預(yù)收款達(dá)到3.54萬億元，占全部資金來源的33.2%。

    由于預(yù)售制使得開發(fā)商實現(xiàn)了資金的提前回籠，有助于開發(fā)商降低開發(fā)資金的使用成本，減輕開發(fā)商的財務(wù)壓力，從而有利于提升開發(fā)商的資金回報率。

    商品房預(yù)售制有助于開發(fā)商保障項目按時竣工交付，兌現(xiàn)合同承諾，降低項目開發(fā)風(fēng)險，以及保證承包商和供應(yīng)商等上游企業(yè)的應(yīng)付款的及時足額的償付。

    可見預(yù)售和分期付款的方式有效降低了消費(fèi)者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求。

2018年前8月開發(fā)商資金來源占比圖

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2018年前8開發(fā)商資金來源占比圖

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2012-2018H1商品住宅期房銷售面積比例圖

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40大中城市商品住宅期房和現(xiàn)房售價對比圖

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    預(yù)售制設(shè)計的思路是通過幫助房企降低杠桿成本，加速其資金回籠用于項目的再投資，從而達(dá)到加速住房供應(yīng)的目的。

    杠桿成本的提升疊加資金回籠變慢，將會嚴(yán)重影響房企投資意愿，一方面房企對資產(chǎn)端的收益和安全要求仍會提升，另一方面現(xiàn)金流回籠期將跨越建設(shè)期和銷售期，未來政策、市場的不確定性均加大，房企拿地會出于更加理性考慮，最終還是會導(dǎo)致土地市場明顯降溫，對于土地財政需求較高的地方政府而言，也將面臨更大的挑戰(zhàn)。

2013-2018H1房企預(yù)收賬款占負(fù)債、資產(chǎn)比重圖

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部分省、直轄市土地出讓收入占財政收入比重圖

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    中國相關(guān)部門頒布法律法規(guī)正式規(guī)定了房地產(chǎn)行業(yè)的商品房預(yù)售制度，包含了一系列的細(xì)化規(guī)定。

商品房預(yù)售監(jiān)管制度圖

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商品房預(yù)售許可程序圖

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    全國各地的預(yù)售條件不盡相同，在不同等級城市呈現(xiàn)階梯狀。以33層的高層為例，一線城市普遍要求主體結(jié)構(gòu)達(dá)到三分之二可預(yù)售；二線城市普遍要求主體結(jié)構(gòu)達(dá)到二分之一，也有鄭州等城市要求完成五層以上結(jié)構(gòu)封頂工程；三四五線城市有要求相對嚴(yán)格媲美一線的鞍山，也有相對寬松的莆田，預(yù)售條件為形象工程達(dá)到1/5及以上，甚至有城市只需要完成正負(fù)零即可預(yù)售。

    隨著預(yù)售制度變嚴(yán)格，房企現(xiàn)金流壓力變大，現(xiàn)金流回正時間拉長。對標(biāo)現(xiàn)行預(yù)售、預(yù)售推遲、現(xiàn)售三個節(jié)點，累計凈現(xiàn)金流回正所需時間變化為10—11——16個季度。季度現(xiàn)金峰值與土地款支付、施工、銷售節(jié)奏相關(guān)性更強(qiáng)，也會隨著預(yù)售制度趨嚴(yán)而對當(dāng)即現(xiàn)金要求增加。也就是說預(yù)售制度變嚴(yán)格，會對房企的周轉(zhuǎn)速度產(chǎn)生影響。

預(yù)售制度變化對房企凈利潤率及IRR影響圖

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預(yù)售制度變化對房企現(xiàn)金流影響圖

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    房地產(chǎn)行業(yè)雖說是傳統(tǒng)行業(yè)，但發(fā)展至今日在材料、建造方式、管理模式等方向仍然有所突破，這也助力房企通過標(biāo)準(zhǔn)化的模式，去壓縮前端設(shè)計、報批報建、招投標(biāo)等的時間去實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，并不是盲目壓縮工期。

    市場關(guān)注中涉及到的商品房預(yù)售制度存在風(fēng)險時，其中包括“違法違規(guī)銷售有機(jī)可乘，房地產(chǎn)市場亂象叢生，如面積縮水、質(zhì)量低劣等等”。這些風(fēng)險并不是由預(yù)售制度本身產(chǎn)生，尤其是質(zhì)量問題，一方面考驗開發(fā)商，另一方面考驗監(jiān)管。如果后續(xù)監(jiān)管不夠到位，那么預(yù)售制度改變可能并不能改善房屋質(zhì)量，可能會起到反效果。

地價不變、凈利潤率不變下的銷售均價變動圖

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售價不變、凈利潤率不變下的地價變動圖

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預(yù)售變動對土地出讓金影響圖

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    隨著我國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預(yù)售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。但是在短期內(nèi)取消預(yù)售制度的可能性或者說基礎(chǔ)并不具備。

    金融端，從年初以來一直強(qiáng)調(diào)，房企融資渠道已經(jīng)從2016年以來持續(xù)收緊，房企到位資金的增速在今年出現(xiàn)3年來第一次負(fù)增長，如果一刀切取消預(yù)售，意味著房企20-30%左右的資金來源將出現(xiàn)空白，資金鏈斷裂以及由此帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險不可輕視。

    供給端，近兩年以來，全國城市尤其三四線城市在去庫存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國商品房待售面積同比下降14%，相比于2016年初的高點已下降25%，以80個大中城市可售庫存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的最高點下降30%。預(yù)售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推后1-2年以上，供給“休克”的風(fēng)險將使得當(dāng)前原本就脆弱的供需結(jié)構(gòu)變得惡化，也和“遏制房價上漲”思路不符。

2013-2018年商品房待售面積圖

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    在過去解決中國房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)中的重要作用不可磨滅，但是隨著中國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預(yù)售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。

    如果預(yù)售制度需要變動，因城施策去匹配城市的取證庫存及未來兩年土地供應(yīng)計劃，且不宜一步到位，應(yīng)逐步趨嚴(yán)。對于短期庫存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式。對于短期庫存較多的城市來說，更適宜采取的是對存量也動手，同時配合供地計劃。此外土地出讓時，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定是否可以進(jìn)行預(yù)售也是可選擇的過渡方式。

    如果預(yù)售環(huán)節(jié)取消，意味著融資渠道原本就不多的中小型房企將面臨更高的門檻，而擁有更為堅實金融機(jī)構(gòu)背書、更為多元資源渠道、具備更強(qiáng)開發(fā)品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)房企反而擁有了更為寬松的發(fā)展環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升，也將在去杠桿節(jié)奏中持續(xù)加速。

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國商品房市場運(yùn)營模式分析及發(fā)展趨勢預(yù)測研究報告》