中國城鎮(zhèn)化加速物業(yè)管理市場需求，行業(yè)發(fā)展很不平衡，行業(yè)整合趨勢明顯[圖]

    一、物業(yè)管理行業(yè)市場需求情況分析預(yù)測

    中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展自20世純八十年代以來逐步加快，1980年的城鎮(zhèn)化率僅為19.39%，2009年城鎮(zhèn)化率48.34%。2017年城鎮(zhèn)人口81347萬人，城鎮(zhèn)化率58.52%。2018年城鎮(zhèn)常住人口83137萬人，城鎮(zhèn)化率59.58%，比上年末提高1.06個百分點。我國城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進將為物業(yè)管理帶來廣闊的發(fā)展空間，增添強大的運營動力。同時，城鎮(zhèn)化給予物業(yè)管理堅實的人力資源支持。

2013-2018年中國城鎮(zhèn)人口及農(nóng)村人口數(shù)量走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理行業(yè)市場供需預(yù)測及投資戰(zhàn)略研究報告》

    2017年人均年度可支配收入達到25974元，2018年人均可支配收入28228元，比上年增長8.7%。居民人均收入提高，物業(yè)服務(wù)消費購買力大大提升，更愿意追求品質(zhì)生活，進而刺激物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展。

2013-2018年中國居民人均年度可支配收入走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    二、物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀分析

    我國早期的物業(yè)管理行業(yè)衍生于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)一般依托集團內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商，單純?yōu)榈禺a(chǎn)商提供后續(xù)的管理服務(wù)，缺乏獨立市場開拓能力。歷經(jīng)30余年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)雖已初步形成公司化運作和品牌化管理，但總體來說，行業(yè)發(fā)展還很不平衡。

    從城市分布來看，百強企業(yè)管理項目集中于長三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群，隨著這些城市群快速發(fā)展帶來的人口集聚效應(yīng)和經(jīng)濟外溢效應(yīng)日益顯現(xiàn)，百強企業(yè)順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，加速再城市群核心及周邊熱點區(qū)域的布局與深耕。

2017年物業(yè)服務(wù)分區(qū)域管理面積占總管理工作面積比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017年百強企業(yè)進入城市數(shù)量均值28個，單位城市項目數(shù)量均值為6.35個，同比略有上升。

2014-2017年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)進入城市數(shù)量與單位城市項目均數(shù)情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017年，TOP10、TOP11-30企業(yè)優(yōu)化重點區(qū)域戰(zhàn)略布局，加速拓展管理規(guī)模，營業(yè)收入均值分別為43.20億元和13.25億元，同比增速分別為37.60%和27.67%，TOP31-50、TOP51-100企業(yè)的營業(yè)收入均值分別為4.75億元和2.77億元，同比增速為18.99%和12.42%.

2014-2017年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)分層級營業(yè)收入均值及增長勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2017年，百強企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比達52.14%，其中，空間運營收入占比達12.06%，房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)及社區(qū)金融占比分別為9.56%、7.02%及5.42%，家政服務(wù)及養(yǎng)老服務(wù)占比分別達4.27%和2.78%。

2014-2017年物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)細(xì)分營業(yè)收入占比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2015年全國物管規(guī)?？傮w約為6400億元，計算得物業(yè)費平均單價約3.07元/平米/月。若假設(shè)物業(yè)管理費年均增長5%，預(yù)計到2020年全國物業(yè)管理市場規(guī)模超過1萬億。

2009-2020年全國物業(yè)管理面積預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2015-2020年全國物業(yè)管理市場規(guī)模預(yù)測

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    三、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

    1、中高端物業(yè)服務(wù)需求增加，物業(yè)服務(wù)趨于多元化

    隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，用戶對于中高端物業(yè)服務(wù)有著不斷的追求，面對市場前景良好的中高端物業(yè)行業(yè)，在未來發(fā)展過程中，需側(cè)重于物業(yè)管理服務(wù)的開發(fā)和創(chuàng)新，提供多元化的物業(yè)服務(wù)。中高端物業(yè)服務(wù)除了提供基本物業(yè)服務(wù)外，還需側(cè)重對物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿足，這些服務(wù)構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)所提供的核心附加價值。

    2、物業(yè)服務(wù)模式將會持續(xù)創(chuàng)新

    “互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”將成為發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理各自優(yōu)勢，整合線上線下資源的產(chǎn)業(yè)融合新業(yè)態(tài)。互聯(lián)網(wǎng)特別是移動互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，促成了“網(wǎng)上支付消費”和“社區(qū)O2O消費”兩個巨大的服務(wù)消費市場。物業(yè)服務(wù)企業(yè)處在社會和社區(qū)的節(jié)點上，貼近社區(qū)的資源和用戶，將成為社區(qū)資源的掌握者。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)也需要向依托現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)、現(xiàn)代信息技術(shù)、現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理方式的轉(zhuǎn)變，提高服務(wù)模式需與市場需求的匹配程度，改變傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)運作模式。

    3、行業(yè)整合趨勢明顯

    通過并購、聯(lián)盟等方式是物業(yè)服務(wù)行業(yè)擴大管理規(guī)模，增加服務(wù)客戶數(shù)量最有效的途徑，這有利于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動行業(yè)快速、健康發(fā)展。同時資本市場改革和完善為行業(yè)的整合提供了新的融資渠道。尤其是新三板的擴容、地方股權(quán)交易中心的建立，促進物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局，資本已經(jīng)成為促進行業(yè)提整合、創(chuàng)新發(fā)展的重要驅(qū)動力。