2018年中國(guó)一線城市房地產(chǎn)銷(xiāo)量已見(jiàn)底回升，二線城市銷(xiāo)量正緩慢復(fù)蘇，三四線城市銷(xiāo)量仍在下行通道，預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會(huì)放松[圖]

    2018年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存，限售、限價(jià)、融資收緊，但房企規(guī)?；療崆槿匀淮嬖?。

    根據(jù)“觀點(diǎn)指數(shù)•2018年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100”，上半年各階梯門(mén)檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴(kuò)大自己的銷(xiāo)售規(guī)模。

2018年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售金額TOP100門(mén)檻值情況

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度評(píng)估及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

    從上半年的銷(xiāo)售完成情況來(lái)看，完成比率預(yù)示今年將是不少企業(yè)超常發(fā)揮的一年。觀點(diǎn)指數(shù)隨機(jī)抽取的30家樣本企業(yè)中，目標(biāo)完成率達(dá)到50％以上的房企數(shù)量最多，達(dá)到16家，占比53.33％；目標(biāo)完成率處于40％-50％之間的房企達(dá)到10家；目標(biāo)完成率低于30％的房企僅有一家。

2018年上半年部分房企業(yè)年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成比率情況

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    結(jié)構(gòu)的分化已開(kāi)始，銷(xiāo)售沒(méi)有想象中那樣堅(jiān)挺，廣義三四線城市或拖累全國(guó)銷(xiāo)量于年中后二次探底；中期看，結(jié)構(gòu)的分化以及政策上“因城施策”替代“一刀切寬松”，將導(dǎo)致總量數(shù)據(jù)意義下降，更應(yīng)關(guān)注結(jié)構(gòu)上一二線城市的銷(xiāo)量復(fù)蘇，這些變化也將導(dǎo)致博弈地產(chǎn)股難獲超額收益，需回歸價(jià)值選股；短期，市場(chǎng)流動(dòng)性邊際轉(zhuǎn)弱，基本面分歧仍在，股票前期估值并未反映大放松預(yù)期，回撤后估值優(yōu)勢(shì)重現(xiàn)支持反彈，維持房地產(chǎn)股票均衡配置結(jié)構(gòu)的分化已開(kāi)始，銷(xiāo)售沒(méi)有想象中那樣堅(jiān)挺，三四線城市或拖累全國(guó)銷(xiāo)量后期持續(xù)轉(zhuǎn)弱。全國(guó)銷(xiāo)量增速4月僅小幅回落且仍為正，得益于流動(dòng)性前期改善下的需求回暖（正逐步減弱），同時(shí)推盤(pán)放量也匹配了需求；銷(xiāo)量4月單月同比較3月下降0.5PCT至+1.3%，符合預(yù)期；這與4月中指院公布的百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)量同比和房管局公布的57城銷(xiāo)量同比走勢(shì)大體一致。從高頻數(shù)據(jù)觀察結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)一二線城市的貢獻(xiàn)較大，廣義三四線或仍是拖累全國(guó)銷(xiāo)量數(shù)據(jù)于年中后二次探底的重要結(jié)構(gòu)因素。

    市場(chǎng)流動(dòng)性邊際轉(zhuǎn)弱，基本面分歧仍在，再加上信用利差收窄的持續(xù)性已經(jīng)轉(zhuǎn)弱，維持房地產(chǎn)股票均衡配置的觀點(diǎn)；股票前期估值并未反映大放松預(yù)期，隨大盤(pán)回撤后估值優(yōu)勢(shì)重現(xiàn)支持短期反彈。維持選股苛刻三原則：

    第一類(lèi)：用“高回款率+高行業(yè)信用”維持較低凈負(fù)債率高周轉(zhuǎn)公司；

    第二類(lèi)：解決了未來(lái)三五年行業(yè)融資受限的公司，如【華夏幸?！?；

    第三類(lèi)：高杠桿型公司需要降杠桿提分紅或一定程度回購(gòu)，并具備業(yè)績(jī)拐點(diǎn)；

4月銷(xiāo)量同比如略回落

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一/二線已見(jiàn)底回升（統(tǒng)計(jì)局口徑，更新到M12

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全國(guó)銷(xiāo)量或受三四線帶動(dòng)于19Q2-Q3二次探底

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一線城市銷(xiāo)量已見(jiàn)底回升

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二線城市銷(xiāo)量正緩慢復(fù)蘇

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三四線城市銷(xiāo)量仍在下行通道，底部或在19Q2-

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    預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍不會(huì)放松，但繼續(xù)收緊幅度有限，核心仍以“穩(wěn)”為主，防止市場(chǎng)大起大落。銷(xiāo)售端政策仍為一城一策，限購(gòu)、限貸不會(huì)放松。2019年，房地產(chǎn)政策環(huán)境仍較緊，預(yù)計(jì)各城市限購(gòu)、限貸等政策仍不會(huì)放松，調(diào)控的城市范圍進(jìn)一步向部分銷(xiāo)售火爆的弱二線和三、四線城市擴(kuò)圍，但政策繼續(xù)收緊的幅度有限，預(yù)計(jì)出臺(tái)全國(guó)性調(diào)控政策的可能性不大，調(diào)控方式仍以一城一策為主。

    總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平等到了大幅度提升，銷(xiāo)售一直呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，限售城市數(shù)量會(huì)擴(kuò)圍，部分城市限售年限繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)未來(lái)房企的估值中樞隨著行業(yè)不同階段的成交情況，盈利變化和政策環(huán)境一直在發(fā)生著劇烈變化。以上便是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析所有內(nèi)容了。