中國(guó)龍頭房企銷(xiāo)售情況及各級(jí)城市房企回款情況分析[圖]

    一、龍頭房企銷(xiāo)售情況

    目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道主要分為銀行貸款、非標(biāo)融資、股權(quán)融資、其他資金、債券融資、利用外資與供應(yīng)鏈融資七大類(lèi)。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額增速回升，銀行表內(nèi)信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體融資支持增加。銀行貸款仍然是房企融資的重要的選擇，且資質(zhì)好的龍頭房企更能在嚴(yán)監(jiān)管下取得貸款，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸余額持續(xù)增長(zhǎng)，保障性住房的建設(shè)力度持續(xù)加大，保障性住房開(kāi)發(fā)貸余額不斷上升。

    房地產(chǎn)企業(yè)是非標(biāo)融資的最大主體，目前規(guī)模有所下滑，未來(lái)趨勢(shì)將是轉(zhuǎn)投標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)。非標(biāo)融資相對(duì)于債券信貸具有期限短，票息高的特點(diǎn)。2016年底非標(biāo)仍是銀行表內(nèi)外投資的重要手段，但隨著2017年底以來(lái)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的通知要求加強(qiáng)非標(biāo)產(chǎn)品的監(jiān)管，封堵非標(biāo)投資通道，規(guī)模均有所下滑。

    房企最為常用的股權(quán)融資方式是依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行定向增發(fā)，但2018年至今增發(fā)規(guī)模低迷。2015年房企再融資進(jìn)一步放開(kāi)背景下，房企增發(fā)規(guī)模激增，在2016年930之后房企再融資進(jìn)行實(shí)質(zhì)性暫停，2018年至今規(guī)模尚未恢復(fù)。

    27.27%的融資額來(lái)自銷(xiāo)售回款（即定金及預(yù)收款）。到2019年第一季度末，商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)17.5%。而個(gè)人住房公積金貸款在2017年購(gòu)房政策調(diào)整的背景下，發(fā)放額較2016年下降25%，發(fā)放政策從緊。個(gè)人住房公積金貸款規(guī)模不及商業(yè)性個(gè)人住房貸款（2016年及2017年僅為后者的25%）。

    2019年1月份，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)平穩(wěn)，部分企業(yè)增長(zhǎng)放緩。銷(xiāo)售額超過(guò)百億的企業(yè)均值為204.5億元，其中萬(wàn)科、碧桂園、恒大位居前三。50-100億元、30-50億元、10-30億元的企業(yè)分別有24家、19家、39家，房企銷(xiāo)售額TOP100的門(mén)檻為13億元。龍頭房企憑借廣泛的布局，強(qiáng)大的綜合實(shí)力，優(yōu)質(zhì)的資源稟賦，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健發(fā)展。

    從銷(xiāo)售面積來(lái)看，房企銷(xiāo)售面積TOP100均值達(dá)50.3萬(wàn)㎡。2019年1月份，碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售面積位居前三。值得注意的是，部分中西部房企如金科、藍(lán)光，長(zhǎng)三角區(qū)域房企如中梁、祥生等，積極布局熱點(diǎn)城市群及周邊城市，銷(xiāo)售規(guī)模表現(xiàn)突出。

2019年1月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額TOP10（單位：億元）

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2019-2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度評(píng)估及市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

2019年1月份中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售面積TOP10（單位：萬(wàn)平米）

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    隨著市場(chǎng)調(diào)控政策愈發(fā)嚴(yán)格、行業(yè)融資環(huán)境逐漸收緊等多重因素影響下，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)越發(fā)明顯，呈現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì)，大型房企其規(guī)模優(yōu)勢(shì)、抗風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)明顯。2018年，銷(xiāo)售TOP100房企的合計(jì)銷(xiāo)售金額占比達(dá)66.70%，合計(jì)銷(xiāo)售面積占比達(dá)43.71%；TOP10、TOP20房企的合計(jì)銷(xiāo)售金額占比分別為26.90%和37.50%；銷(xiāo)售面積占比分別為19.08%和25.74%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

房企前10、20和100強(qiáng)流量銷(xiāo)售金額占比

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房企前10、20和100強(qiáng)流量銷(xiāo)售面積占比

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    2018年，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額、面積門(mén)檻較2017年均有較大幅度的進(jìn)一步提升。其中銷(xiāo)售金額TOP20、TOP30和TOP50房企的門(mén)檻分別提升43.20%，45.86%和43.90%，TOP10房企門(mén)檻已超兩千億、TOP30房企銷(xiāo)售金額門(mén)檻破千億；銷(xiāo)售面積TOP10、TOP20房企增速都超50%，二三線房企的競(jìng)爭(zhēng)在進(jìn)一步加劇。

2018年各梯隊(duì)銷(xiāo)售金額門(mén)檻提升

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2018年各梯隊(duì)銷(xiāo)售面積門(mén)檻提升

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    2019年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一輪小陽(yáng)春行情，3月單月銷(xiāo)售增速實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正；4月，30大中城市商品房成交面積為1518萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)19.50%，小陽(yáng)春行情得以在延續(xù)，且重點(diǎn)一二線城市表現(xiàn)好于全國(guó)。1-3月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積約2.98億平米，同比下降0.9%，同期部分龍頭房企逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售正增長(zhǎng)，其中綠地控股、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、藍(lán)光發(fā)展均取得操盤(pán)、權(quán)益銷(xiāo)售金額同比20%以上的增長(zhǎng)，龍頭房企優(yōu)勢(shì)可見(jiàn)一斑。未來(lái)無(wú)論市場(chǎng)繼續(xù)反彈或向下，龍頭房企憑借其全國(guó)化布局、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)能力，將都將獲取更大的市場(chǎng)份額。

住宅銷(xiāo)售面積及累計(jì)同比

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30大中城市商品房當(dāng)月成交面積

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    二、各級(jí)城市房企回款情況

    2018年，重點(diǎn)房企銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為25516億元，同比增長(zhǎng)23.41%,分開(kāi)看一、二、三線房企回款情況，一線房企回款12940億元，同比增長(zhǎng)20.81%；二線房企回款5577億元，同比增長(zhǎng)29.12%；三線房企回款1898億元，同比增長(zhǎng)33.10%；其中，一線房企由于基數(shù)較大，因此回款的增速略低于平均水準(zhǔn)，二、三線房企回款的增速均高于平均水準(zhǔn)。雖然銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金僅包含了企業(yè)操盤(pán)項(xiàng)目，對(duì)于小股操盤(pán)、或者財(cái)務(wù)投資類(lèi)項(xiàng)目的參考價(jià)值并不大，但考慮2018年起各大公司均以銷(xiāo)售回款為導(dǎo)向，尋求質(zhì)量與規(guī)模的同步發(fā)展，因此絕大部分重點(diǎn)房企2018年的回款表現(xiàn)都較為良好。重點(diǎn)房企中，銷(xiāo)售商品收到現(xiàn)金、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金項(xiàng)取得明顯增長(zhǎng)的公司有新城控股、中南建設(shè)、藍(lán)光發(fā)展和金科股份的，無(wú)一例外是銷(xiāo)售規(guī)模在2018年保持了較高增速。

重點(diǎn)房企回款情況

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一線房企回款情況

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二線房企回款情況

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三線房企回款情況

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銷(xiāo)售增長(zhǎng)表現(xiàn)優(yōu)秀企業(yè)

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