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2018-2019年上半年中國房地產(chǎn)市場概覽及房地產(chǎn)市場政策走勢分析[圖]

房地產(chǎn) 李玲玲 2019-08-09 06:41 來源：智研咨詢

一、2018年房地產(chǎn)市場概覽

1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定，土地投資位于高位

2018年固定資產(chǎn)投資完成額同比增速有所下降，從年初的7.90%下降至年末的5.90%。其中，制造業(yè)投資同比增速不斷提升，從年初的4.30%上升至年末的9.50%；房地產(chǎn)投資同比增速較2017年有顯著回升，全年保持在9.50%以上的增速；基建投資同比增速較2017年明顯下降，從年初的11.34%下降至年末的1.79%，基建投資是2018年固定資產(chǎn)投資增速下降的主要拖累。整體來看，2018年房地產(chǎn)投資保持強勁，上半年投資累計同比處于近三年的高位，下半年房地產(chǎn)投資累計同比增長率出現(xiàn)小幅下降，但較2017年仍有明顯增長。

從房地產(chǎn)投資分項數(shù)據(jù)來看，2018年房地產(chǎn)投資中的土地支出累計同比明顯增加，從年初的47.90%上漲至年末的74.40%；建筑工程分項累計同比較去年下降，呈負增長；其他費用分項累計同比較去年明顯增加，全年保持較高水平。拿地支出是2018年房地產(chǎn)投資主要支撐，建筑工程投資為代表的建安類投資處于低位。

固定資產(chǎn)投資完成額累計同比（%）

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

房地產(chǎn)投資分項累計同比（%）

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從不同類型城市的土地交易情況來看，土地成交面積方面，2018年一線城市土地成交面積2951.68萬平方比，基本與2017年持平；二線城市土地成交面積25810.45萬平方米，較2017年增1300萬平方米；三線城市土地成交面積37882.31萬平方米，較2017年增5000萬平方米。年內(nèi)土地市場先抑后揚，在下半年國內(nèi)經(jīng)濟基本面下行的情況下土地交易情況持續(xù)改善。土地成交均價方面，一線城市土地成交樓面均價7659.27元/平方米，較2017年下降近1700元/平方米；二線城市成交樓面均價為3133.48元/平方米，較2017年小幅下降；三線城市成交均價1687.04元/平方米，與2017年基本持平。土地成交溢價率方面，2018年一二三線城市土地成交溢價率在呈下降趨勢，較2017年同比明顯降低。土地流拍率方面，一線城市流拍率較高，二線城市流拍率同比升高，三線城市流拍率保持較低水平。總體來看，二三線城市土地市場升溫，拿地成本低于2017年。

百城土地成交面積當月值（萬平方米）

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百城土地成交樓面均價（元/平方米）

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百城土地成交溢價率（%）

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百城土地流拍率（%）

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2、銷售有所回升，一線市場回暖

2018年，房屋新開工面積在2月見底后快速反彈并一路上漲，到年底房屋新開工面積累計同比增長率達到17.20%；房屋施工面積呈平穩(wěn)上漲趨勢，年底累計同比增長率達到5.20%；房屋竣工面積累計同比負增長，于2018年10月達到最低值-12.50%，年底跌幅收窄，為-7.80%。2017年新開工面積累計同比持續(xù)走低，而當年銷售面積不弱，庫存去化良好，2018年房企加快推盤，補庫存的意愿較強，加快開工面積可以使更多項目達到預售標準，進行銷售和回款?？⒐っ娣e和新開工面積的缺口，表明2018年房企資金鏈整體偏緊，項目達到預售條件進行回款后，企業(yè)繼續(xù)施工的意愿不強。從邊際上看，2019年以來，新開工和竣工面積同步走強，房企投資和建設(shè)進度均有所加快。

房屋總體開發(fā)情況累計同比（%）

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新增庫存方面，2018年二線城市批準上市面積和套數(shù)較2017年大幅上漲，一線城市批準上市面積和套數(shù)小幅增長，三線城市較2017年較為平穩(wěn)?？墒蹘齑娣矫?，二線城市可售庫存的絕對量仍然巨大，其中一、二線城市可售面積和套數(shù)均較2017年有所上漲，而三線城市的可售庫存下跌明顯。

供銷比方面，2018年一二三線城市供銷比均較2017年有小幅下降，并在年內(nèi)呈下降趨勢，其中一線城市供銷比最低，二三線供銷比基本持平。出清周期方面，一線城市出清周期最長，三線城市最低。2018年商品房庫存整體平穩(wěn)，其中一線城市庫存穩(wěn)定，而較強的限售政策使一線城市的出清周期相對較長，但供銷比持續(xù)下降，開發(fā)商減緩了推盤的速度，市場需求被壓制，未來有復蘇空間。二線城市的庫存供應增加，出清周期和供銷比保持穩(wěn)定，二線城市或?qū)⒂瓉磉M一步復蘇。三線城市的去庫存效果明顯，出清周期縮短、可售庫存下降，但2019年棚改接近尾聲且棚改計劃收縮，我們預計三線以下城市的房地產(chǎn)市場可能降溫

一二三線城市批準上市套數(shù)、面積（套、萬平方米）

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一二三線城市可售套數(shù)、面積（套、元/平方米）

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從新建商品房住宅銷售價格指數(shù)當月同比來看，一二三線城市邊際均有上漲。一線城市由于2017年的高基數(shù)，2018年上半年價格指數(shù)同比位于負增長和低增長區(qū)間，進入到下半年基數(shù)效應減弱，但一線城市調(diào)控仍然嚴峻，價格指數(shù)上漲緩慢，年末同比上漲2.80%達到峰值。二三線城市的價格同比在下半年持續(xù)上漲。從環(huán)比來看，房地產(chǎn)銷售市場從八月起到達銷售旺季，價格指數(shù)環(huán)比有所改善。

70城新建商品住宅價格指數(shù)：當月同比（%）

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70城新建商品住宅價格指數(shù)：當月環(huán)比（%）

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商品房銷售量在2018年仍呈現(xiàn)上升勢頭。四十城住宅銷售面積累計同比在2018年6月結(jié)束連續(xù)9個月的負增長，一線城市跌幅明顯收窄，二線城市呈波動趨勢，三線城市漲幅下降。銷售額累計同比從2017年11月開始連續(xù)上漲，其中一線城市跌幅不斷收窄，在2018年10月結(jié)束負增長，累計同比增長率于年底到達峰值7.62%；二線城市累計同比增長率在7月份到達2018年的峰值15.20%，三線城市累計同比增長率在年初到達峰值22.57%，后穩(wěn)定在20%左右。2018年銷售情況與上年相比明顯回暖，與開發(fā)商加快推盤回籠資金有關(guān)，同時結(jié)合供銷比和出清周期等數(shù)據(jù)，我們預計一二線城市的房地產(chǎn)銷售將持續(xù)回暖。

商品房銷售面積累計同比（%）

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商品房銷售金額累計同比（%）

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3、資金環(huán)境改善，國內(nèi)貸款偏緊

整體來看，2018年房地產(chǎn)開發(fā)各項資金來源累計同比小幅上漲，年末增幅為6.40%。房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策保持高壓，加之流動性環(huán)境緊張，債券市場信用事件頻發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源于國內(nèi)貸款規(guī)模累計同比快速下降，2018年末降幅為4.90%；自籌資金年末累計同比增加9.70%，增幅較去年有所提高。其他資金中，定金及預收款年末累計同比增加13.80%，增幅較去年有所降低；個人按揭貸款累計同比一直呈負增長，但趨勢回升。開發(fā)商加速周轉(zhuǎn)和推盤，在商品房銷售的支撐下，行業(yè)的資金來源得到了保障。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額呈不斷增長趨勢，增速從年初不斷提高，在第三季度末達到峰值，年末同比增長率為22.60%。個人住房貸款余額全年同比增長率為17.80%，增速雖然仍不斷下降，但下降的幅度較2017年已有較大改善。首套房平均貸款利率同比增長率在2018年3月達到峰值，后呈下降趨勢；環(huán)比增長率全年呈下降趨勢，年末為-0.53%。從資金來源看，出國內(nèi)貸款外，2018年房地產(chǎn)資金來源較為平穩(wěn)，而開發(fā)貸余額、個人住房貸款余額的邊際走強顯示房地產(chǎn)市場回暖，預計2019年全年房地產(chǎn)資金來源方面將保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)資金來源分項累計同比（%）

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房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額以及同比（億元、%）

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個人住房貸款余額以及同比（億元、%）

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首套房平均貸款利率（%）

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4、因城施策，城市群初步成型

我們的專題報告《行業(yè)集中度提升，中小房企承壓——行業(yè)信用風險分析專題報告》曾對2018年房地產(chǎn)市場監(jiān)管的特點進行了分析，包括堅持“房住不炒”的總基調(diào)、棚改接近尾聲、建立長效機制、因城施策等。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管政策以穩(wěn)為主，兼顧靈活。2018年兩會政府工作報告中再次強調(diào)“房住不炒”，上半年住建部對房價上漲的地區(qū)政府主要負責人進行了約談，直到2018年中的政治局會議上，仍然以“堅決遏制房價上漲”的強監(jiān)管政策為主。然而2018年下半年國內(nèi)經(jīng)濟快速下探，房地產(chǎn)監(jiān)管政策邊際上有所放松，2018年年底的住建部工作會議指出以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；針對人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應。2019年兩會政府工作報告，在堅持“房住不炒”的原則上，進一步強調(diào)要“保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止房價大起大落”?？傮w來看，監(jiān)管政策以穩(wěn)為主，調(diào)控手段和頻率更加靈活。

因城施策的監(jiān)管方式更加成熟。2018年開始，因城施策的監(jiān)管方式逐漸形成，各地在全國的監(jiān)管框架內(nèi)，出臺更符合當?shù)厥袌龅恼?。一線城市以培育租賃市場和增加剛需供應為主。廣州市在2018至2020年逐步增加住宅用地供給，加大租賃用地供給比例；并完善在商品住房用地配建保障性住房。北京市提出要控制土地開發(fā)成本，提高利用效率，探索建立控制土地成本的開發(fā)模式，嚴格控制大拆大建、高成本補償。深圳市政府提出要深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系，一方面要優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤活規(guī)范存量住房市場，另一方面要增加建設(shè)用地，實施以公共交通為導向的住房開發(fā)模式。其他地區(qū)的監(jiān)管政策也更加注重培育良性的土地與房地產(chǎn)市場，湖北省在《關(guān)于深化國土資源改革服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》中指出，應“增存掛鉤”機制，盤活存量土地，建立建設(shè)用地增量與存量掛鉤機制，加快消化批而未供土地，改進城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤管理。四川省在2018年頒布的《進步一做好當前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作》中指出應改進完善住宅用地供應方式，建立房價地價聯(lián)動機制；鼓勵各地靈活采取“限房價、競地價”“限地價、競房價”的方式，防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高的情況。2018年開始，因城施策的監(jiān)管方式逐步完善，我們預計未來幾年由供需失衡造成的房價劇烈波動將會減少。

城市群和都市圈的發(fā)展模式形成。目前我國形成了京津冀、長三角、粵港澳、川渝以及長江中游城市群為首的五大城市群發(fā)展模式，傳統(tǒng)的一二三線模式或?qū)⒈淮蚱啤?018年3月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)的通知》，建立城市群協(xié)同發(fā)展機制及配套政策，促進城市群內(nèi)大中小城市和小城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。穩(wěn)步開展都市圈建設(shè)，在城市群內(nèi)選擇若干具備條件的中心城市及周邊中小城市，提高中心城市產(chǎn)業(yè)質(zhì)量和公共服務(wù)水平，增強對人口的吸引力和承載力。2019年2月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》，對都市圈的發(fā)展模式進一步制定發(fā)展細則，允許都市圈內(nèi)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標跨地區(qū)調(diào)劑。同時針對各大城市群和都市圈的政策陸續(xù)出臺，例如2015年3月審議通過的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》和《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》、2016年3月通過的《成渝城市群發(fā)展規(guī)劃》、2019年2月頒布《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》、2019年5月政治局會議審議通過的《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》等。

二、政策走勢：松緊并舉，一城一策

政策走向是判斷房地產(chǎn)行業(yè)未來周期和走勢的關(guān)鍵所在。我國房地產(chǎn)市場自改革開放之后逐步發(fā)展壯大，主要得益于城鎮(zhèn)住房制度和國有土地使用制度的改革。通過這兩大制度改革，我國房地產(chǎn)市場化進程開啟，形成了土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓市場，新建商品房買賣市場，存量房買賣和租賃市場，此外房地產(chǎn)抵押以及房地產(chǎn)開發(fā)、估價、經(jīng)紀、物業(yè)管理等經(jīng)濟活動也很活躍。但發(fā)展至目前，基于我國國情復雜，房地產(chǎn)市場化并未全面完成，行政政策仍是重要調(diào)控手段之一，在一定時間段內(nèi)或?qū)κ袌龀山涣考胺績r走勢有較大影響。

1、房地產(chǎn)政策變遷回顧：穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期

進入2019年我國地產(chǎn)政策實施核心主要圍繞“一城一策，分類指導”、“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”、“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”等核心因素。近年來中央關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的工作調(diào)控重點已逐步由最初的“城鎮(zhèn)化”向“長效機制”轉(zhuǎn)移，完成了“城鎮(zhèn)化–去庫存，住房制度改革–房住不炒–研究建立長效機制–一城一策，開展新型城鎮(zhèn)建設(shè)”的調(diào)控路徑變遷。我國地產(chǎn)市場自2015-2016年去庫存下房價逐步高企，為抑制杠桿攀升，去除樓市泡沫，自2017年開始中央逐步確立“房住不炒，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制”的核心調(diào)控思想。而2018年下半年至今年以來，政府“穩(wěn)定杠桿，抑制投資，保障剛需”的調(diào)控已見成效；2019年以來施政導向更側(cè)重于壓制與機會并存，旨在進一步改善供需結(jié)構(gòu)，完善住房體制，一城一策下加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)?？傮w來說自2016年以來，在地產(chǎn)政策不斷的完善細化，因地制宜下，目前我國房地產(chǎn)市場基本進入了一段平穩(wěn)的發(fā)展期。

本輪房地產(chǎn)周期的五輪調(diào)控升級（2016/09-2018/12）

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縱觀本輪地產(chǎn)周期的調(diào)控升級，由2016年9月開始至今按各期特征共可分為五輪。第一輪調(diào)控從2016年9月30日開始，主要內(nèi)容是多地開始限購；第二輪從2017年3月17日開始，主要政策內(nèi)容是限售；第三輪從2017年7月開始，各城市鼓勵推出租賃相關(guān)政策為主；第四輪則從2017年9月開始，主要以三四線城市開啟調(diào)控為特征。而2018年3月兩會以來的調(diào)控政策，如公證搖號等，是第5輪調(diào)控升級。

2018年我國房地產(chǎn)政策主要致力于在“房住不炒”的基調(diào)下繼續(xù)深化調(diào)控，調(diào)控重點由2017年的“去杠桿”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定杠桿，抑制投資，保障剛需”，以構(gòu)建長短結(jié)合的住房制度體系。2019年我國地產(chǎn)政策調(diào)控真是進入壓制與機會并存的完善階段，以穩(wěn)房價穩(wěn)地價穩(wěn)預期為核心目標。2019年以來我國針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已由此前的單向抑制轉(zhuǎn)為松緊適度的“因城施策，分類指導”。即分清中央與地方事權(quán)，基于城市政府主題責任制，由各地方政府扮演“調(diào)控”根據(jù)當?shù)厥袌龉┬枨闆r制定或壓制或激勵的調(diào)控政策，而中央不直接干預扮演“指導”角色，這是我國房地產(chǎn)政策完善細化下“因地制宜”的一大突破。此外今年開始，中央積極倡導“促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”，側(cè)重于以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展，深入推進新型城鎮(zhèn)化。在此政策利好基礎(chǔ)上，預計位于京津冀、長三角、珠三角、成渝四大城市群腹地的各城發(fā)展或?qū)@得較大的助力。同時，以成熟完善的住房及保障體系為核心，以房地產(chǎn)稅立法為維穩(wěn)工具的長效機制也在穩(wěn)步推進中，預計保障我國房地產(chǎn)市場在未來幾年內(nèi)平穩(wěn)健康發(fā)展的環(huán)境將得到進一步鞏固，房市穩(wěn)定運行預期將進一步強化。

本輪調(diào)控周期重要政策、事件一覽（2017/03-2019/05）

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本輪調(diào)控周期重要政策、事件一覽（2017/03-2019/05）

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2、一城一策：分類細化，因地制宜

自2016年下半年我國針對房市杠桿高企的情況進供需兩側(cè)多維度調(diào)控以來，調(diào)控政策可以以“因城施策”以及“一城一策”兩個核心詞匯來劃分為兩個階段。2016-2018年圍繞“因城施策”的系列展開的是以“堅決遏制房價上漲”為目的的各類限制打壓性政策，而2019年中央首次提出“一城一策，分類指導”則側(cè)重于落實城市主體責任制，因地制宜地根據(jù)各城不同供需情況實施或鼓勵或壓制的政策，以進一步完善各地住房供應及保障體系，保障各城房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展。

1）因城施策：遏制房價上漲

“因城施策”一詞在2016年3月兩會的《政府工作報告》中被首次提出，報告指出“要完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。此外在2018年7月的中央政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)再一次提出明確表述：“堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。”該政策的提出主要是針對當時房地產(chǎn)市場在2015年開始的“去庫存”熱潮下，房市兩極分化嚴重，其一，熱點一二線城市以及核心都市圈腹地的三線城市房價攀升迅速，而部分弱三四線城市仍有“去庫存”壓力；其二，在部分投資者以及中介炒作下，改善性需求與投資需求集中釋放，所造成的部分城市短期內(nèi)房價上漲過快，泡沫嚴重。而“因城施策”的提出則可以有效應對房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點，根據(jù)城市屬性，區(qū)分一線、二線、三四線等不同能級的城市，調(diào)控房價保障剛需購房，制訂不同的限制性地產(chǎn)政策。從而達到“去杠桿-抑制投資-穩(wěn)杠桿”的施政效果。

在2016-2018年的房市調(diào)控中，“因城施策”具體表現(xiàn)為各城采取不同的“四限”政策，如“限購”提升購房者門檻，“限價”穩(wěn)定新房價格，“限售”和“限貸”壓縮投資性需求的盈利空間。此外，還有在“四限”基礎(chǔ)上調(diào)控升級的各類補丁性細化政策，嚴防投機者抓住政策漏洞進一步炒作房價。如“公正搖號”則是基于限價基礎(chǔ)上的調(diào)控升級，保障剛性購房需求；以及此外各類偏重市場經(jīng)營監(jiān)管的政策，用以規(guī)范住房銷售市場行為。

重要因城施策/分類調(diào)控政策細節(jié)（2017-2019）

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2016-2018年共約88城出臺限購及限售政策城市分布

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2）一城一策：城市分化下落實主體責任制

2018年伴隨著房地產(chǎn)市場供需全面轉(zhuǎn)弱結(jié)束，而隨著2019年房市供需的回暖，“一城一策”也成為了我國房地產(chǎn)政策的高頻核心詞匯。區(qū)別于“因城施策”多為單向收緊性調(diào)控，“一城一策”則側(cè)重于松緊適度地根據(jù)各城具體情況制定或改善向或維穩(wěn)向政策，旨在細化分化的房市調(diào)整下能夠進一步改善地產(chǎn)內(nèi)生供需結(jié)構(gòu)，建立成熟穩(wěn)定的住房體系及保障體系；是真正意義上的“因地制宜”，也開啟了我國房地產(chǎn)市場施政的嶄新階段。在2019年的4月19日召開的中央政治局會議上“一城一策”的概念首次被提出，會議要求“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制”。在其后的《兩會政府工作報告》中，以城市為主體的調(diào)控施政概念再一次被強調(diào)，報告指出“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”

在中央強力號召下，各地方政府自4月兩會后紛紛開始積極響應“一城一策”的政策導向。“一城一策，分類指導，夯實城市政府主題責任制”，即指分清中央與地方事權(quán)，基于城市政府主題責任制，由各地方政府扮演“調(diào)控”根據(jù)當?shù)厥袌龉┬枨闆r制定或壓制或激勵的調(diào)控政策，而中央不直接干預扮演“指導”角色。如山東菏澤和廣州就作為國內(nèi)首例，先后根據(jù)當?shù)胤渴泄┬锠顩r，宣布取消對部分住房的限售要求；二城原有樓市調(diào)控政策中部分內(nèi)容適當作出調(diào)整和修正，符合當?shù)刈》渴袌龅陌l(fā)展需求，也是對“一城一策”的最好詮釋。除菏澤和廣州二城外，在其他省市后續(xù)的地方兩會上也開始陸續(xù)作出回應，如福建省提出落實城市主體責任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”；上海表示正在研究制定完善房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”的長效機制。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地明確將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點。當然與此同時，不忽視防范高地價、高房價、高杠桿風險仍是年初地方兩會提出的重點。

3、新型戶籍制度改革：人才引入

2019年4月國家發(fā)改委印發(fā)的《2019新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》標志著我國現(xiàn)代化都市圈經(jīng)濟發(fā)展進入了嶄新階段，主要體現(xiàn)為戶籍制度改革進化以及高質(zhì)量的城市群發(fā)展戰(zhàn)略。該《任務(wù)》的一大特色是對落戶制度的放寬力度較大，指出對中小城市逐步開放落戶的基礎(chǔ)上進一步取消大型城市的落戶限制，且首次提出大幅增加特大超大型城市的落戶規(guī)模，標志著我國戶籍制度改革進入了新階段?！度蝿?wù)》主要提出了三大舉措：一、以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為重點，兼顧高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、城市間轉(zhuǎn)移就業(yè)人員，加大非戶籍人口在城市落戶推進力度；推動未落戶城鎮(zhèn)的常住人口平等享有基本公共服務(wù)。二、允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。三、城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數(shù)占主要比例。其中在“精準化”落戶政策上，將各城按照人口規(guī)模劃分為中小城市、II型大城市、I型大城市、超大城市、特大城市，以便針對各城人口流動情況決定合宜的放寬量度，從而促進各地房地產(chǎn)市場供需改善，實現(xiàn)平穩(wěn)健康的增長。

“人才新政”是典型的“差別化”、“精準化”戶籍制度，是針對特大、超大城市（人口分別大于500萬、1000萬）流入人口持續(xù)攀升下出臺的進階版落戶政策。實際上，在2019年《任務(wù)》城市提出針對大中城市的“調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模”落戶放寬前，自2018年開始，為了改善嚴格調(diào)控下逐漸疲軟的樓市，為城市快速發(fā)展引入新鮮力量，各城紛紛積極引入人才新政。一方面，在抑制投機的同時起到了有效對沖作用，引導剛需力量推動購房需求釋放以穩(wěn)定樓市杠桿；另一方面，能較好分流核心城市的流量壓力，人才流入則能促進一線及二三線城市間的發(fā)展差異縮小，加速戶籍城鎮(zhèn)化。人才新政背后是戶籍制度的改革，是穩(wěn)定住房市場長效機制的重要組成部分。預計未來放寬落戶的整體政策上仍將以人才為核心決策因素。進一步拓寬落戶通道，突出引進人才入戶在落戶政策中主體地位。

綜合各地人才新政，可以概括為圍繞“落戶門檻放寬”以及“住房（購房、租賃）補貼+公積金新政”兩方面展開實施的政策。首先伴隨落戶政策的寬松，之前由于限購所影響的部分購房群體能夠獲得購買資格，不少城市有針對性地降低人才首次購房要求。此外部分新興產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展不錯的二線城市如南京、武漢等為高學歷落戶人才提供創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠及啟動資金，也吸引了不少人口流入，進一步鞏固潛在購房需求體量。其次各地為了爭奪人才實現(xiàn)城市擴圍，開始提升租賃補貼以及公積金貸款額度。

2017-2019H1部分重點城市“人才落戶”新政一覽

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2017-2019H1，共計約36城出臺56次人才/落戶新政。2017年17城、23次政策（二線18次、三線及以下5次），2018年24城、33次政策（一線1次、二線20次、三線及以下12次），2019上半年4城5次（一線2次、二線2次、三線1次）。其中，為吸引人才流入推動城市加速發(fā)展，出臺人才落戶及住房補貼政策最高頻的城市主要包括各省會在內(nèi)的強二線城市以及核心都市圈范圍內(nèi)的強三線城市，如南京先后共發(fā)布人才政策約4次、西安、成都約3次。

此外自2017年開始至今，各地競相實施人才引進措施和優(yōu)惠政策已近兩年，目前在加速城鎮(zhèn)化率及推動購房需求釋放這兩個方面的效力已經(jīng)得到了數(shù)據(jù)的印證，頗見成效。自2017年初各城紛紛加入人才引進行列后，至2018年末大部分“人才新政”城市常住與戶籍人口數(shù)均有顯著增長，而戶籍人口增長率則遠高于常住增長率，人口同比增速基本都達到2010年以來的峰值。

而從商品房成交面積累計同比來看，人才新政在推出半年左右后會推動購房需求的釋放。如南京在2017年5月和2018年1月先后兩次推出人才政策，緊隨其后季度內(nèi)的商品房成交面積均呈現(xiàn)約5%-10%的漲幅，在作為“四限”調(diào)控下的重點高壓城市，前后兩次“人才新政”都促使成交面積大幅增長。預計隨著《2019新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》印發(fā)，各城進一步放寬落戶后，或?qū)⑼苿?019年下半年剛需購房需求轉(zhuǎn)暖。

2017-2019H1各城市人才新政出臺時間、次數(shù)及分布