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2018-2019年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)主要企業(yè)現(xiàn)金流情況、利潤情況及資產(chǎn)負債情況分析[圖]

房地產(chǎn) 李玲玲 2019-08-14 06:09 來源：智研咨詢

1、2018年房企現(xiàn)金流：AAA房企依舊強勢

我們選取申萬二級行業(yè)分類為房地產(chǎn)開發(fā)的非城投企業(yè)共353家，按主體信用評級分類選取房企2016至2018年財務(wù)數(shù)據(jù)的中位數(shù)進行分析，其中選取主體為AAA評級房企49家，AA+評級房企82家，AA評級房企222家。

我們統(tǒng)計了各評級房企經(jīng)營、投資、籌資及現(xiàn)金等價物的凈流量。經(jīng)營凈流方面，AAA評級房企平均有12.73億元的凈流入，為各評級中最高，扭轉(zhuǎn)了2018年中報凈流量為負的情況；AA+和AA評級房企平均分別有5.25億元和0.93億元的凈流入。投資凈現(xiàn)金流方面，AAA房企的平均凈流出規(guī)模為65.53億元，較2018年中報有所擴大，但同比凈流出規(guī)模略有縮小，AA+和AA評級房企平均凈流出規(guī)模分別為9.67億元和1.93億元，同比略有縮小。2018年由于融資環(huán)境緊張，碧桂園、泰禾、融創(chuàng)等大型房企均有債券中止發(fā)行的情況，而中小房地產(chǎn)面臨更加嚴(yán)峻的融資環(huán)境，房企在投資拿地時更加謹(jǐn)慎。從融資凈現(xiàn)金流來看，AAA房企2018年平均融資規(guī)模同比略有增長，而AA+略有縮量，AA評級平均融資凈現(xiàn)金流量為負?，F(xiàn)金及等價物凈增長方面可以表示企業(yè)的資金缺口，近3年的數(shù)據(jù)來看，AAA房企表現(xiàn)強勢，較去年同比有大幅改善，而AA房企出現(xiàn)資金缺口。2018年國內(nèi)融資環(huán)境偏緊，資金更青睞于高評級房企，AAA房企拿地、開工的步調(diào)并沒有放緩，反而進一步擴大；而中低評級房企在融資受限的情況下只能適當(dāng)放緩?fù)顿Y步伐，以求平穩(wěn)度過融資艱難的時期。

不同評級房企經(jīng)營現(xiàn)金流凈額（億元）

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不同評級房企投資現(xiàn)金流凈額（億元）

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不同評級房企籌資現(xiàn)金流凈額（億元）

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不同評級房企現(xiàn)金及等價物增加凈額（億元）

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從現(xiàn)金流入分項占比來看，AAA房企從2018年開始經(jīng)營現(xiàn)金流入占比不斷下降而籌資現(xiàn)金流入不斷增加，投資現(xiàn)金流入占比基本與2017年持平；AA+和AA評級經(jīng)營現(xiàn)金流入和投資現(xiàn)金流入占比略有提高，融資現(xiàn)金流入占比下降明顯。2018年房地產(chǎn)銷售預(yù)冷，房企銷售回款情況均較2017年下降，但擾動現(xiàn)金流入占比的主要還是2018年融資風(fēng)險偏好的改變，中低評級的融資現(xiàn)金流入占比因此受到較大影響。

AAA級房企現(xiàn)金流入分項占比（%）

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AA+級房企現(xiàn)金流入分項占比（%）

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AA級房企現(xiàn)金流入分項占比（%）

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從現(xiàn)金流流出的分項占比來看，AAA房企融資現(xiàn)金流出占比同比增加，投資和經(jīng)營現(xiàn)金流出占比縮窄；AA+房企融資現(xiàn)金流出占比減小，投資和經(jīng)營現(xiàn)金流出小幅增加；AA房企融資現(xiàn)金流出占比增加，投資和經(jīng)營現(xiàn)金流出占比略有減少。高評級房企近兩年融資現(xiàn)金流入不斷增加，導(dǎo)致償付銀行貸款、債券等融資流入占比相應(yīng)增加；AA+房企多為中大型房企，規(guī)模之爭較為激烈，投資拿地、開工，以及加速周轉(zhuǎn)使投資和經(jīng)營現(xiàn)金流出占比增加；AA房企融資現(xiàn)金并未改善，但受到強監(jiān)管和行業(yè)信用緊縮的影響，投資較為謹(jǐn)慎，經(jīng)營和投資現(xiàn)金流出占比減少。

AAA級房企現(xiàn)金流出分項占比（%）

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AA+級房企現(xiàn)金流出分項占比（%）

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AA級房企現(xiàn)金流出分項占比（%）

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2、利潤表：銷售高峰開始結(jié)算，業(yè)績進入收獲期

我們選取了44家房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比在80%以上，并且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入規(guī)模在20億元以上的房企，分為四組：4家龍頭房企（萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團），10家大型房企（新城控股、泰禾集團、陽光城、金科股份、榮盛發(fā)展、濱江集團、首開股份、藍光發(fā)展、光明地產(chǎn)、華發(fā)股份），15家中型房企（信達地產(chǎn)、北京城建、大悅城、北辰實業(yè)、福星股份、華遠地產(chǎn)、大名城、迪馬股份、中洲控股、中華企業(yè)、魯商置業(yè)、天房發(fā)展、新華聯(lián)、京投發(fā)展、上實發(fā)展），15家小型房企（中交地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、美好置業(yè)、榮安地產(chǎn)、珠江實業(yè)、天地源、華聯(lián)控股、廣宇集團、南國置業(yè)、萬通地產(chǎn)、格力地產(chǎn)、世榮兆業(yè)、深振業(yè)A、宋都股份、深物業(yè)A）。

1)行業(yè)集中度提升明顯，利潤率有所提升

2018年，44家樣本房企營業(yè)收入同比增長24.4%，受益于行業(yè)集中度提升，龍頭房企和大型房企規(guī)模擴張較快，收入規(guī)模分別同比增長25.7%和30.6%；中型房企增速較低，為18%；小型房企營收同比下降0.6%。而截至2019年第一季度，44家樣本房企營業(yè)收入同比增長36.6%。其中，龍頭房企和大型房企的增速有所下滑，收入規(guī)模分別同比增長29%和25.3%；而中型房企的增速有了大幅的提升，較去年同期同比增長93.5%。小型房企營收增速提升顯著，同比增長24.1%，中小型房企的收入規(guī)模較去年來看有所回暖。

樣本房企歷年營業(yè)收入（億元）及同比增速（%）

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龍頭房企歷年營業(yè)收入（億元）及同比增速（%）

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大型房企歷年營業(yè)收入（億元）及同比增速（%）

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中型房企歷年營業(yè)收入（億元）及同比增速（%）

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小型房企歷年營業(yè)收入（億元）及同比增速（%）

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2018年，44家樣本房企凈利潤同比超過營業(yè)收入，達到33.6%，其中大型房企表現(xiàn)尤為突出，同比增長51.8%；龍頭、中型房企增速稍慢，分別為31.5%、29.6%；而小型房企凈利潤同比下降1.3%。行業(yè)集中度提升的趨勢較為明顯。

2019年第一季度，44家樣本房企凈利潤增速為33.9%。其中，中型房企增速最快，同比增長299.2%；其次是大型房企，同比增長47.8%；小型、龍頭房企略有下滑，分別同比下降1.5%、4.9%。

樣本房企歷年凈利潤（億元）及同比增速（%）

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龍頭房企歷年凈利潤（億元）及同比增速（%）

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大型房企歷年凈利潤（億元）及同比增速（%）

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中型房企歷年凈利潤（億元）及同比增速（%）

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小型房企歷年凈利潤（億元）及同比增速（%）

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由于凈利潤增速超過營業(yè)收入增速，44家樣本房企凈利潤率也有所提升，由2017年13.5%提升至2018年的14.5%。而2019年第一季度的凈利潤率為13.4%，較去年同期下降0.3個百分點。

靜態(tài)來看，2018年龍頭房企凈利潤率最高，達到16.9%；其次為小型房企，達到15.7%；大型和中型房企最低，分別為12.2%、10.5%。而2019年第一季度的凈利潤率從高到低順序為中型房企、小型房企、龍頭房企、大型房企，分別為18.1%、15.8%、12.8%、10.6%。動態(tài)來看，大型房企凈利潤率提升最為明顯，從2017年10.5%提升到2018年的12.2%，提升了1.7個百分點；其次為中型房企，從2017年的9.6%提升至2018年的10.5%（提升了0.9ct）；龍頭房企則分別只提升了0.8個百分點，而小型房企則下降了0.1個百分點。2019年第一季度，中型房企的凈利潤率提升最快，由8.8%提升至18.1%（提升了9.3pct），大型房企提升了1.6個百分點；而小型、龍頭房企分別下降4.1、4.6個百分點。

分組房企歷年毛利率

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分組房企歷年凈利率

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凈利潤增速跑贏營業(yè)收入主要有兩個原因：

（1）毛利率提高。44家樣本房企的毛利率由2017年的31.5%上漲到2018年的34.6%。靜態(tài)來看，2018年小型房企毛利率最高，達到37.8%；其次為龍頭房企和中型房企，達到36.7%和34.1%；大型房企最低，只有30.8%。動態(tài)來看，中型房企毛利率提升最為明顯，由2018年的28.8%提高到2018年的34.1%，提升了5.3個百分點；其次為龍頭房企，從33.8%提升到了36.7%，提升了2.9個百分點。小型房企提高的幅度最小，僅提高了1.8個百分點。（2）投資收益增長。2018年，44家樣本房企的投資收益增速達到15.1%。其中，龍頭房企增速較快，達到27.4%；小型房企增速最快，達到38.5%。

樣本房企歷年投資收益（億元）及同比增速（%）

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龍頭房企歷年投資收益（億元）及同比增速（%）

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大型房企歷年投資收益（億元）及同比增速（%）

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中型房企歷年投資收益（億元）及同比增速（%）

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小型房企歷年投資收益（億元）及同比增速（%）

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合作開發(fā)項目中自己沒有并表的項目的利潤體現(xiàn)在投資收益中。2018年，44家樣本房企投資收益占凈利潤的比例達到16.4%。小型、龍頭房企占比較高，分別達到19%和18.8%，或許是因為它們同其他開發(fā)商合作的項目中有很多沒有并表。大型房企占比最低，僅為11.2%，這或許是因為大型房企對規(guī)模迅速擴張的渴求更為強烈，因而在合作開發(fā)的時候要求并表的項目更多。

樣本房企投資收益&投資收益占凈利潤

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龍頭房企投資收益&投資收益占凈利潤

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大型房企投資收益&投資收益占凈利潤

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中型房企投資收益&投資收益占凈利潤

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小型房企投資收益&投資收益占凈利潤

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從44家樣本房企投資收益占凈利潤的比例來看，近年來同長期股權(quán)投資占凈資產(chǎn)的比例相差不大，但2018年長期股權(quán)投資占凈資產(chǎn)的比例明顯要高于投資收益占凈利潤的比例。分組來看，龍頭、大型房企的長期股權(quán)投資占凈資產(chǎn)更高一些，這可能是由于龍頭、大型房企傾向于進行項目的合作開發(fā)；而中、小型房企投資收益占凈利潤的比例要更高一些，原因可能是由于中、小房企除了合作開發(fā)之外，還買了不少銀行理財、基金等等。

樣本房企投資收益占凈利潤VS長期股權(quán)投資占凈資產(chǎn)

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2018年，44家樣本房企的銷售費用率為3.1%，較去年同期提升0.2pct。靜態(tài)來看，龍頭房企銷售費用率優(yōu)勢明顯，為2.7%；中、小型房企銷售費用率也相對較低，分別為3.3%和3.2%；大型房企銷售費用率偏高，達到3.8%。動態(tài)來看，各組房企的銷售費用率基本都保持穩(wěn)定。44家樣本房企的管理費用率為3.3%，與去年維持同一水平。靜態(tài)來看，小、中型房企管理費用率較高，分別為4.2%、3.9%；大型房企較前兩者較低，為3.5%；而龍頭房企則最低，為3.0%。動態(tài)來看，小型房企管理費用率提升明顯，提升了0.9個百分點；其次為中型房企，提升了0.2個百分點；大型房企的管理費用率則維持不變，而龍頭房企費率下降了0.2個百分點。

分組房企歷年銷售費用率

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分組房企歷年管理費用率

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分組房企歷年財務(wù)費用率

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分組房企歷年稅金及附加/營業(yè)收入

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44家樣本房企的“銷售管理費用率”為6.4%，龍頭房企優(yōu)勢明顯，費用率僅為5.6%；而大、中、小型三類房企費用率均偏高，分別達到了7.3%、7.2%、7.4%。我們認(rèn)為這可能是因為大、中、小型房企銷售規(guī)模處于快速擴張期，因而費用隨銷售規(guī)模的擴張迅速膨脹，并且直接進入當(dāng)期損益；但是營業(yè)收入的結(jié)算存在滯后性，當(dāng)期結(jié)算的營業(yè)收入規(guī)模小于當(dāng)期實現(xiàn)的銷售規(guī)模，費用率的分子分母不匹配，導(dǎo)致費用率顯得較高。

分組房企歷年管理+銷售費用率

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分組房企歷年所得稅占營業(yè)收入

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分組房企歷年ROA

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分組房企歷年ROE

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2)歸母凈利潤增速放緩，合作開發(fā)帶動少數(shù)股東損益增長

44家樣本房企歸母凈利潤同比增低于凈利潤增速，達到24.5%，與營業(yè)收入增速相近。其中大型房企表現(xiàn)尤為突出，同比增長40.2%；其次中型、龍頭房企增速也較快，分別達到28.3%、21.2%；而小型房企歸母凈利潤有所下滑，同比下降4.6%。截至2019年第一季度，44家樣本房企凈利潤增速為20.1%。其中，中型房企增速最快，同比增長280.3%；其次是大型、小型房企，分別同比增長28.1%、10.8%；而龍頭房企表現(xiàn)一般，同比下降21.7%

樣本房企歷年歸母凈利潤（億元）及同比增速（%）

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2.資產(chǎn)負債表：合作開發(fā)改變資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明股實債在負債結(jié)構(gòu)中占比不大

1)資產(chǎn)：合作開發(fā)導(dǎo)致龍頭和大型房企長期股權(quán)投資和其他應(yīng)收款占比不斷提升；小型房企減少拿地，貨幣資金占比不斷提升

44家樣本房企總資產(chǎn)規(guī)模不斷擴張，2018年總資產(chǎn)規(guī)模達到63478億元，同比增長28%。其中龍頭房企和大型房企增速最快，分別達到28.1%和35%；中、小型房企增速稍慢，分別為17.1%和17.7%。

樣本房企歷年總資產(chǎn)（億元）及同比增速（%）

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從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，非流動資產(chǎn)占比有逐年提升的趨勢，2018年年報達到13.1%，2019年第一季度占比則達到13.8%，我們認(rèn)為可能是由于合作開發(fā)項目增多引起的長期股權(quán)投資占比提高所致。

如果拆分44家樣本房企資產(chǎn)的詳細結(jié)構(gòu)，我們發(fā)現(xiàn)存貨占比超過一半，但近年來占比不斷下滑，2018年占比降至55.2%，2019年一季度小幅回升至55.6%；而近年來長期股權(quán)投資占比不斷提高，2018年占比達到5.1%，這可能是因為合作開發(fā)項目不斷增多所致，房地產(chǎn)企業(yè)持有的非并表項目公司的所有者權(quán)益反映在長期股權(quán)投資科目里。此外，與合作方共同開發(fā)項目的過程中，對非并表項目公司發(fā)放的股東借款體現(xiàn)在其他應(yīng)收款科目里。項目形成銷售回籠后各股東方可能會按持股比例將富余資金拆回。對于合并報表的一方而言，少數(shù)股東提前拆回的資金也記入了其他應(yīng)收款，部分房企會在附注中將其列示為“應(yīng)收少數(shù)股東款”。

2)負債：合作開發(fā)導(dǎo)致其他應(yīng)付款占比不斷提升，明股實債占比不大

44家樣本房企總負債規(guī)模不斷擴張，2018年總負債規(guī)模達到51465億元，同比增長28.8%。其中龍頭房企和大型房企增速最快，分別達到30%和34.6%；中、小型房企增速稍慢，分別為14.7%和22.5%。

樣本房企歷年總負債（億元）及同比增速（%）

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不考慮隱性負債

從負債結(jié)構(gòu)來看，44家樣本房企整體近兩年流動負債占比有逐年提升的趨勢，2018年報達到73.4%，我們認(rèn)為可能是由于近兩年銷售快速增長導(dǎo)致預(yù)收款迅速擴張。分組來看，龍頭房企和小型房企流動負債占比略有上升，分別為78.2%和66.6%；而大、中型房企流動負債占比有所上升幅度較大，占比分別達到70.6%和65.6%。

3)凈資產(chǎn)：少數(shù)股東權(quán)益占比不斷提升，大型房企“其他權(quán)益工具”擴張明顯

44家樣本房企凈資產(chǎn)規(guī)模不斷擴張，2018年總規(guī)模達到12013億元，同比增長24.9%。其中大型房企和中型房企增速最快，分別達到37.2%和27.7%；龍頭、小型房企增速稍慢，分別為20.5%和7.0%。

樣本房企歷年凈資產(chǎn)（億元）及同比增速（%）