2003年非典與2020年疫情對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響分析[圖]

    一、2003年非典：經(jīng)濟(jì)短期承壓下行

    回顧非典疫情可以追溯至2002年12月，第一例有報(bào)告的非典病例確認(rèn)；隨著疫情擴(kuò)散蔓延，2003年4月，防治非典成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)；7月13日，全球非典患者人數(shù)、疑似病例人數(shù)均不再增長(zhǎng)，非典疫情基本結(jié)束。

    非典疫情發(fā)生時(shí)間表

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    在非典疫情期間，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期階段性下行，全年經(jīng)濟(jì)保持較高增長(zhǎng)。具體來(lái)看，2003年二季度GDP增速出現(xiàn)一定回落，單季度實(shí)際GDP為9.1%，環(huán)比一季度下降2個(gè)百分點(diǎn)，但在疫情結(jié)束后的三季度得到明顯回升并達(dá)到10%，2003年全年GDP增速實(shí)現(xiàn)10%，較上年增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)，整體宏觀經(jīng)增長(zhǎng)動(dòng)力充足，持續(xù)向上。其中：固定資產(chǎn)投資：2003年固定資產(chǎn)投資增速全年實(shí)現(xiàn)28.4%，較02年底提高11個(gè)百分點(diǎn)；

    出口：全國(guó)出口金額增速保持高速增長(zhǎng)，僅在二季度至三季度小幅下行，03年全年增速實(shí)現(xiàn)34.6%，同比增長(zhǎng)12.3個(gè)百分點(diǎn)；社零：全國(guó)社零消費(fèi)總額增速在二季度出現(xiàn)明顯回落，疫情好轉(zhuǎn)后快速回升，全年實(shí)現(xiàn)9.1%，同比小幅提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速在非典期間階段性下行（%）

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    2003年固定資產(chǎn)投資增速整體平穩(wěn)（%）

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    房地產(chǎn)投資：2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速趨勢(shì)與固定資產(chǎn)投資增速保持基本一致，且絕對(duì)值略高于固定資產(chǎn)投資增速，全年地產(chǎn)投資端保持29.7%的高速增長(zhǎng)，較2002年提高7.7個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積增速和房屋新開(kāi)工增速在2003年分別實(shí)現(xiàn)29.1%和28.5%，分別同比提高8.9個(gè)百分點(diǎn)和10.9個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，房地產(chǎn)方面并未受到非典疫情明顯影響。

    基建投資：2003年尚無(wú)官方公布數(shù)據(jù)，但從整體固定投資的高位穩(wěn)定增長(zhǎng)來(lái)看，粗略估計(jì)基建投資受影響程度有限

2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速保持高位平穩(wěn)（%）

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2003年商品房銷售面積和新開(kāi)工面積增速情況（%）

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    二、當(dāng)下疫情：需求短期承壓，不改行業(yè)長(zhǎng)期趨勢(shì)

    當(dāng)下疫情所致的復(fù)工推遲，對(duì)行業(yè)的影響或強(qiáng)于非典時(shí)期

    2019年12月，湖北省武漢市陸續(xù)發(fā)現(xiàn)多例新型冠狀病毒感染的肺炎患者，隨著疫情的不斷蔓延，1月23日武漢市進(jìn)行封城，此次疫情發(fā)展成為全國(guó)關(guān)注焦點(diǎn)，全國(guó)各省/自治區(qū)/直轄市陸續(xù)拉響重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，各地方政府根據(jù)所在地疫情進(jìn)行不同程度的交通管制措施，其他舉措還包括如要求公共場(chǎng)所進(jìn)行停業(yè)、停辦大型活動(dòng)、關(guān)閉活禽交易場(chǎng)所、清查各地人員是否有武漢旅行史、是否接觸來(lái)自武漢人員等。

    截至2月1日，全國(guó)累計(jì)報(bào)告確診病例14380例，累計(jì)死亡病例304例，累計(jì)治愈出院病例328例，共有疑似病例19544例。值得注意的是，最新2月1日新增疑似病例為4562例，較上一日減少457例，同時(shí)累計(jì)治愈病例已超過(guò)累計(jì)死亡病例，在各地政府高強(qiáng)度防控舉措和醫(yī)療工作人員努力下，疫情擴(kuò)散已出現(xiàn)一定的好轉(zhuǎn)跡象。

全國(guó)累計(jì)確診病例和累計(jì)疑似病例

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全國(guó)新增確診病例和新增疑似病例

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全國(guó)累計(jì)死亡病例和治愈病例

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    與2003年非典疫情相比，此次新型冠狀病毒肺炎疫情有較大不同，主要表現(xiàn)在：（1）從臨床新型冠狀病毒肺炎被普遍認(rèn)為比SARS具有更高的傳染性和更低的致死率；（2）新型冠狀病毒肺炎疫情隱匿性強(qiáng)，部分病人初期癥狀不明顯，在潛伏期仍然具有傳染性，疫情防控難度增加；（3）此次疫情發(fā)生在春運(yùn)期間，疫情擴(kuò)散范圍強(qiáng)于非典時(shí)期。

    除病毒、疫情本身的區(qū)別外，當(dāng)前我國(guó)所處的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地產(chǎn)、基建的投資規(guī)模和增速與非典時(shí)期均有明顯不同。2003年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍在持續(xù)增長(zhǎng)，動(dòng)力較強(qiáng)，下游地產(chǎn)、基建需求旺盛，而此次疫情處于我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速長(zhǎng)周期放緩趨勢(shì)內(nèi)，地產(chǎn)、基建規(guī)模已經(jīng)達(dá)到高位，投資增速整體呈現(xiàn)放緩趨勢(shì)。

2014-2019年中國(guó)GDP總量及增速情況

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    2019年1-12月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）551478億元，比上年增長(zhǎng)5.4%，增速比1—11月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比速度看，12月份固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）增長(zhǎng)0.44%。其中，民間固定資產(chǎn)投資311159億元，比上年增長(zhǎng)4.7%，增速比1—11月份加快0.2個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增速

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額及增速

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基建投資完成額及增速

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    對(duì)于工業(yè)企業(yè)，受此次疫情影響的主要方面在于延遲復(fù)工。由于此次疫情較強(qiáng)的傳染性和發(fā)生于春運(yùn)時(shí)間段的特殊性，1月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，2020年春節(jié)假期延長(zhǎng)至2月2日。為遏制新型冠狀病毒肺炎疫情蔓延，多地政府紛紛另行發(fā)布通知，推遲春節(jié)后企業(yè)復(fù)工時(shí)間。截至2月1日，全國(guó)已經(jīng)有22個(gè)省/直轄市/自治區(qū)單獨(dú)發(fā)文公布企業(yè)復(fù)工時(shí)間，58%的地區(qū)將復(fù)工時(shí)間推遲至2月10日。其中，全國(guó)14個(gè)省/直轄市/自治區(qū)對(duì)建筑工地復(fù)工時(shí)間做出明確要求，大部分建筑工地復(fù)工時(shí)間于2月10日或以后。由于存在疫情擴(kuò)散的不確定性，未來(lái)復(fù)工時(shí)間是否需要進(jìn)一步推遲目前暫無(wú)法確定，最終疫情對(duì)行業(yè)的影響強(qiáng)度將與最終停工時(shí)長(zhǎng)有較強(qiáng)的相關(guān)性。

各省/直轄市/自治區(qū)春節(jié)后企業(yè)復(fù)工時(shí)間

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    三、疫情結(jié)束后房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

    疫情影響，售樓處關(guān)閉，樓市成交遭重挫。智研咨詢發(fā)布的《2020-2026年中國(guó)商品房行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告》顯示：70個(gè)大中城市中有19城（武漢、石家莊、太原、揚(yáng)州、蚌埠、平頂山等）新房“零成交”。二手房方面，2月武漢、石家莊、呼和浩特、包頭、錦州、揚(yáng)州等24個(gè)城市二手房“零成交”。疫情結(jié)束后房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2020年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-2月份全國(guó)商品房銷售面積8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%，其中住宅銷售額下降34.7%。

    2019-2020年全國(guó)商品房銷售面積情況

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    2019-2020年全國(guó)商品房銷售金額情況

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    樓市成交低迷，房企銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯下滑。2020年2月百?gòu)?qiáng)房企總銷售額為3161.6億元，環(huán)比今年1月下降45.9%，較去年2月下降44.6%，單月銷售額為近14個(gè)月以來(lái)最低。拿房地產(chǎn)四強(qiáng)企業(yè)來(lái)看，2月恒大另辟蹊徑啟動(dòng)網(wǎng)上賣房，并推出“最低價(jià)購(gòu)房”和“無(wú)理由退房”等多重優(yōu)惠政策，銷售額同比大增。但是萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)銷售業(yè)績(jī)卻大降。

    2020年2月中國(guó)房地產(chǎn)四強(qiáng)銷售面積情況

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    2020年2月中國(guó)房地產(chǎn)四強(qiáng)銷售金額情況

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    疫情給房產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了較大變動(dòng)，消費(fèi)者的居住需求更是直接受到影響。疫情過(guò)后買房嗎？ “疫情下的住房消費(fèi)者預(yù)期調(diào)查”，疫情并未大幅削弱消費(fèi)者的購(gòu)房需求，僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計(jì)劃。38%的受訪者表示疫情影響看房，等疫情結(jié)束過(guò)后再買。

    2020年疫情對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃的影響分析

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    疫情結(jié)束房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？

    疫情過(guò)后，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化，專家怎么看？經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在接受媒體采訪時(shí)表示，政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的波動(dòng)做好預(yù)案。在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定預(yù)期，防止房?jī)r(jià)暴跌。據(jù)悉，當(dāng)前與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)就多達(dá)100多個(gè)，房?jī)r(jià)下跌可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，這對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響很大。

    樓市銷售低迷，房企資金壓力大，政府并沒(méi)有坐視不管，而是出臺(tái)了相關(guān)扶持政策，部分城市還發(fā)布了人才新政，降低購(gòu)房門(mén)檻，刺激購(gòu)房需求進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。目前地方政府給市場(chǎng)的政策動(dòng)作并不大，嚴(yán)格執(zhí)行“住房不炒”宗旨，房?jī)r(jià)大漲希望渺茫。但是，疫情對(duì)居民收入影響顯而易見(jiàn)，政府幫扶政策也未必見(jiàn)效。關(guān)鍵就看，開(kāi)發(fā)商的承受能力有多強(qiáng)，到底能將房?jī)r(jià)扛多遠(yuǎn)。