近日，恒大方面宣布其項(xiàng)目將以8.8折起進(jìn)行降價(jià)銷售，以期獲得更多的銷售額。
“恒大在銀行的授信幾乎用完，有些信托的額度也用完，需要快速回款才能保證現(xiàn)金流。”一位銀行人士稱
種種跡象看，金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)保持嚴(yán)厲。恒大春季打折賣房是一個(gè)信號(hào)，很多房地產(chǎn)商也均有一定的價(jià)格優(yōu)惠，開(kāi)始慢慢選擇以價(jià)換量--他們都感受到房貸收緊對(duì)于樓市的影響。
“銀行按揭貸款速度越來(lái)越慢，我們的回款速度也越來(lái)越慢，感覺(jué)日子不好過(guò)。”一位開(kāi)發(fā)商人士稱。
春節(jié)過(guò)后，全國(guó)各地銀行房貸利率不斷提高，同時(shí)銀行的房貸額度也開(kāi)始緊張，并進(jìn)一步延長(zhǎng)了放款周期。
增加購(gòu)房成本
幾乎所有主流城市的銀行均不同程度上調(diào)了房貸利率，目前的房貸利率在10%~20%左右。
目前北京大部分銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%~10%，除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)房貸利率的主流水平。
而在上海，融360監(jiān)測(cè)的上海地區(qū)30家銀行中，首套房按揭貸款利率共13家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，其中最高的1家上浮20%。
在深圳，包括南洋銀行、平安銀行、郵儲(chǔ)銀行等都暫停了房貸業(yè)務(wù)。
二線城市濟(jì)南同樣出現(xiàn)了這樣的情況，節(jié)后濟(jì)南各大銀行先后調(diào)整房貸利率折扣，四大行首套房最低上浮1.1倍，二套房至少上浮1.2倍。部分中小銀行的首套房利率上浮1.15倍、1.2倍甚至更高。
房貸持續(xù)“定向加息”，貸款買房的實(shí)際成本越來(lái)越高。即便如此，房貸額度從年初就吃緊，多數(shù)銀行一個(gè)月才放款一次。
成都的放款速度更慢。“我們放款速度通常是45天，很多額度還批不出來(lái)，這也間接拉高了購(gòu)房成本。”一位成都建設(shè)銀行客戶經(jīng)理說(shuō)。成都大部分銀行房貸利率都在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%~15%。
無(wú)錫一位房地產(chǎn)人士表示，無(wú)錫主流銀行首套房房貸基準(zhǔn)利率上浮15%，最高有上浮至20%。
不難發(fā)現(xiàn)，首套房購(gòu)房貸款利率上浮成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。
以100萬(wàn)貸款還款25年為例，如果基準(zhǔn)利率每月需要還款5307元，如果是按照目前普遍上浮10%計(jì)算每月需要還款6075元。
事實(shí)上，房貸的發(fā)放速度直接影響了購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和開(kāi)發(fā)商的回款，銀行的上調(diào)將在一定程度上讓市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。
“我最近計(jì)劃看房，發(fā)現(xiàn)按揭貸款的難度越來(lái)越大，房貸利率也非常高，感覺(jué)并不是最好的買房時(shí)機(jī)。”一位成都購(gòu)房者說(shuō)。
全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全認(rèn)為，從去年年底開(kāi)始到現(xiàn)在還是以穩(wěn)定金融、防范風(fēng)險(xiǎn)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)在過(guò)去幾年當(dāng)中發(fā)展特別快，尤其是一些大城市，房?jī)r(jià)漲得特別快，這實(shí)際上是不正常的，調(diào)控過(guò)程中控制住了房?jī)r(jià)，但是也有一些問(wèn)題需要完善。金融是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)有自己的訴求點(diǎn)，在國(guó)家宏觀調(diào)控導(dǎo)向之下，各個(gè)金融機(jī)構(gòu)采取一些措施也是必要的。
開(kāi)發(fā)商回款難度變大
收緊房貸，對(duì)于房企的回款影響也非常明顯。
“收款難度越來(lái)越大，我們的考核越來(lái)越嚴(yán)。”上述開(kāi)發(fā)商人士表示。
易居中國(guó)CEO丁祖昱認(rèn)為，房企今年應(yīng)該重視現(xiàn)金流，重視應(yīng)用金融手段來(lái)對(duì)應(yīng)周期變化。
有業(yè)內(nèi)人士指出，金融手段的收緊，將影響開(kāi)發(fā)商的銷售節(jié)奏。
“房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)之一，收緊的房貸疊加房地產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)約束房?jī)r(jià)上漲、抑制‘炒房’的作用更為明顯。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，貸款政策收緊是必然的，無(wú)論是可貸資金的規(guī)模變動(dòng)，還是銀行本身防范金融風(fēng)險(xiǎn)等角度，都會(huì)在此類貸款方面有所收緊。
“對(duì)于房貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，上浮的做法，多少是會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易形成利空的影響的。但是若嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，類似影響也還不是最主要的。當(dāng)前市場(chǎng)的政策中，首付比例政策是最關(guān)鍵的，而上浮所增加的利息，相對(duì)來(lái)說(shuō)不是主要的壓力來(lái)源。所以信號(hào)意義反而更強(qiáng)，即銀根收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較大的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
一旦更多銀行開(kāi)始暫停房抵貸，市場(chǎng)上的流動(dòng)性會(huì)驟然緊張，將進(jìn)一步打擊投資炒房客的炒房熱情。
張大偉認(rèn)為，持續(xù)上漲的貸款利率，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，年貸款額度繼續(xù)吃緊，貸款利率繼續(xù)上升，將進(jìn)一步影響市場(chǎng)信心，交易量將開(kāi)始縮小。
開(kāi)發(fā)商促銷或成趨勢(shì)
丁祖昱認(rèn)為，今年TOP30都將進(jìn)入千億規(guī)模。這意味著，很多公司將有更多的貨值推出，銷售壓力將進(jìn)一步增加。
以時(shí)代地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)為例，今年目標(biāo)均為500億出頭，但兩家公司高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，短期有沖千億計(jì)劃，所以貨量充足，今年預(yù)計(jì)去化率會(huì)下降，而市場(chǎng)也會(huì)因?yàn)橘Y金面的緊張達(dá)到房?jī)r(jià)平穩(wěn)的效果。
福晟集團(tuán)董事兼福晟地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁郭國(guó)強(qiáng)表示，福晟2020年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保底銷售規(guī)模1300億，行業(yè)排名至前30位。
未來(lái)三年，福晟將在2018年做實(shí)產(chǎn)品線及體系的搭建，2019年做深城市的占有率和區(qū)域的深耕，2020年做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的完整的打造，實(shí)現(xiàn)由地產(chǎn)、商業(yè)、建筑和金融的四輪驅(qū)動(dòng)。
規(guī)模之路的競(jìng)爭(zhēng)下，每家閩系房企都不斷給自己加碼。泰禾集(000732.SZ)董事長(zhǎng)黃其森不久前就曾對(duì)外表示，泰禾2018年計(jì)劃銷售額2000億，較2017年有100%的增長(zhǎng)。
不過(guò)，規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)使得每家企業(yè)選擇較高的杠桿，風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始不斷增加。福晟地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行總裁吳繼紅曾認(rèn)為，高負(fù)債問(wèn)題是不可避免的階段性問(wèn)題，解決之道在于高周轉(zhuǎn)一定要彌補(bǔ)掉高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，“另外還要看資產(chǎn)是不是優(yōu)質(zhì)，如果資產(chǎn)沒(méi)有估值偏離的風(fēng)險(xiǎn)，則階段性高負(fù)債企業(yè)是可以承受的。”
來(lái)自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模3481億，融資平均成本5.9%。而2016年房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模11283億，融資平均成本5.7%。
債權(quán)融資越來(lái)越難，作為資金密集型行業(yè)，饑渴的房企只能尋找其他辦法進(jìn)行融資。而從目前銀行和信托人士處了解，房企今年在銀行獲取額度幾乎困難，融資成本還將增加。
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