投資超預(yù)期,全年相對樂觀。2018年1-2月房地產(chǎn)投資同比增長9.9%,增速比2017年全年提高2.9個百分點。投資增速超預(yù)期,我們判斷主要原因為:1)2017年為土地市場大年,主流房企補(bǔ)庫存積極,土地購置費(fèi)滯后支付為投資提供支撐;2)2月PPI同比上漲3.7%,原材料成本上漲提振投資;3)開發(fā)商加快施工,施工強(qiáng)度提升帶動建安支出增長。展望2018年,我們維持對地產(chǎn)投資樂觀判斷,一方面土地購置費(fèi)仍有望保持正增長,另一方面由于新開工絕對值大于竣工面積,施工面積仍有望小幅增長,預(yù)計2018年投資同比增長5%左右。
新開工增速放緩,土地購置增速轉(zhuǎn)負(fù)。2018年1-2月全國新開工面積17746萬平米,同比增2.9%,增速較2017年回落4.1個百分點。新開工增速略為放緩,我們判斷主要原因為:1)2018年1-2月同期高基數(shù);2)商辦類庫存高企疊加新政制約商辦開工增速,1-2月辦公、商業(yè)用房開工同比分別降16.4%和15.8%?？紤]目前全國已開工未售住宅庫存處于歷史低位,預(yù)計2018年住宅開工有望帶動商品房開工增長0%-5%。1-2月全國土地購置面積同比下降1.2%,土地成交價款同比持平,較2017年全年增速分別下降17個和49.4個百分點。萬科、保利、新城2018年1-2月拿地銷售比為101%、104%和185%,較2017年全年分別收窄40個、74個和117個百分點,資金面持續(xù)趨緊或已影響房企拿地?zé)崆椤?/p>
銷售延續(xù)靚麗,三四線持續(xù)去庫存。1-2月全國商品房銷售面積同比增長4.1%,較2017年全年回落3.6個百分點;銷售額同比增長15.3%,較2017年回升1.6個百分點,超出市場預(yù)期。銷售額增速遠(yuǎn)高于銷售面積增速,判斷主要因2017年三四線房價大幅上漲導(dǎo)致均價提升所致。分區(qū)域來看,西部、東北部銷售面積增速分別達(dá)13%和15.2%,高于東部(-5.5%)和中部(10.7%),三四線城市去庫存效果顯著。展望全年,我們判斷一二線受推盤上升影響,成交有望小幅回升;三四線盡管棚改持續(xù)推進(jìn)、但受需求透支、利率上行等因素影響預(yù)計成交將小幅回落,維持2018年全國銷售面積同比小幅下降的判斷。
資金面整體偏緊,按揭利率持續(xù)攀升。2018年1-2月房企整體到位資金2.40萬億,同比增長4.8%,增速較2017年回落3.4個百分點。2月全國首套房貸款利率為5.46%,連續(xù)14個環(huán)比上升。受按揭利率上行和信貸額度偏緊影響,個人按揭貸款增速同比下降4.3%,降幅較2017年擴(kuò)大2.3個百分點。2018年下半年將步入房企公司債到期高峰,目前債市情況無論發(fā)行利率還是難度均超過以往,部分房企或難以實現(xiàn)以新債償還舊債。而房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)資金來源主要為銀行貸款和銷售回款,若2018年上半年銷售受阻,且銀行信貸依舊偏緊,不排除個別小房企面臨資金壓力。
投資建議:經(jīng)歷前期調(diào)整,當(dāng)前龍頭房企對應(yīng)2018年P(guān)E僅9倍左右;同時在限價未見松動、資金成本高企、樓盤景氣度逐步下行背景下,結(jié)合2018年的增長目標(biāo),加快推盤搶收需求是當(dāng)下房企最佳選擇,預(yù)計短期銷售有望延續(xù)較佳表現(xiàn)。近期國債利率回落,若后續(xù)市場利率下行,亦利好板塊表現(xiàn)。建議關(guān)注:1)低估值龍頭保利、萬科、金地、招商等;2)邊際改善的二線陽光城、藍(lán)光;3)布局核心城市的高成長新城、華夏、榮盛;4)具有業(yè)績支撐的租賃主題天健、世聯(lián)。
風(fēng)險提示:1)銀監(jiān)工作會議強(qiáng)調(diào)控制居民杠桿率過快上漲,目前按揭利率連續(xù)14個月上行,置業(yè)成本上升或帶來購買力惡化風(fēng)險進(jìn)而影響行業(yè)銷售表現(xiàn);2)2018年將迎來房企償債小高峰,若銷售回款亦惡化,且銀行信貸依舊偏緊,不排除部分中小房企面臨資金鏈風(fēng)險;3)2016-2017年上半年高地價項目將在2018年陸續(xù)入市,考慮多地實現(xiàn)限價政策,若限價無法突破,由于地價成本抬升,將導(dǎo)致板塊未來利潤率下滑風(fēng)險;4)目前政府在穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,若房地產(chǎn)稅出臺時間超預(yù)期,市場面臨調(diào)整風(fēng)險
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