過(guò)去幾年，你如果因?yàn)榭纯諛鞘卸鴽](méi)買(mǎi)房，想必如今后悔莫及。如果一家房地產(chǎn)公司看空樓市呢？SOHO中國(guó)（00410.HK）給出了答案。
從2012年起，SOHO中國(guó)宣布從“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”轉(zhuǎn)型為“開(kāi)發(fā)-持有”，公司告別散售，改為租售并舉，并逐步提高自持物業(yè)比例。潘石屹當(dāng)時(shí)表示，2015年公司的盈利將主要來(lái)源于租金收入，到2017年租金年收入將超過(guò)40億元。
而昨天（3月20日），SOHO中國(guó)公布了2017年業(yè)績(jī)，去年公司營(yíng)收19.63億元，租金收入約16.69億元，距離40億元的目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。更重要的是，由于錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年的爆發(fā)，這家1995年便成立的明星公司已經(jīng)被無(wú)數(shù)后輩超越。
轉(zhuǎn)型5年，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)震蕩
從2012年宣布從銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)模式，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)經(jīng)歷了連續(xù)3年下滑。
2013年SOHO中國(guó)主營(yíng)收入146.21億元，2014年這一數(shù)字下滑到60.98億元，降幅達(dá)58.29%。到2015年主營(yíng)收入再度下降到僅9.95億元，下降幅度高達(dá)84%。
轉(zhuǎn)型后三年內(nèi)，SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)也走出了一條下滑曲線。年報(bào)顯示，2013年SOHO中國(guó)凈利潤(rùn)73.88億元，2014年凈利潤(rùn)下滑到40.8億元，同比下降44.78%，到2015年，這一數(shù)字為5.38億元，大幅下降86.82%。
不過(guò)，從2016年開(kāi)始，SOHO中國(guó)業(yè)績(jī)開(kāi)始止跌回升，當(dāng)年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)收入約人民幣15.77億元，同比上升58%；凈利潤(rùn)約人民幣9.1億元，同比上升69%，凈利潤(rùn)率達(dá)57.7%。
2017年全年，SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額約19.63億元，同比上升24%；租金收入約16.69億元，同比上升11%；凈利潤(rùn)約47.33億元，同比上升約420%；凈負(fù)債率51%。
雖然沒(méi)有完成40億元租金收入目標(biāo)，但SOHO中國(guó)2017年的業(yè)績(jī)看起來(lái)還算亮眼，尤其是凈利潤(rùn)增長(zhǎng)逾4倍。然后昨日財(cái)報(bào)公布后，SOHO中國(guó)股價(jià)午后跌幅最高一度達(dá)9.3%，截至收盤(pán)SOHO中國(guó)報(bào)收4.48港元，跌7.44%。同時(shí)，SOHO中國(guó)今日（3月21日）延續(xù)跌勢(shì)，截至發(fā)稿跌3.79%。
一個(gè)原因在于，SOHO中國(guó)去年凈利潤(rùn)大增，源于去年連續(xù)兩棟物業(yè)項(xiàng)目的出售。去年6月和10月，SOHO中國(guó)分別出售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，約定的資產(chǎn)價(jià)格總計(jì)超過(guò)85億元，這兩次出售的價(jià)格不僅遠(yuǎn)高于其成本（分別高出53%和85%），甚至還分別高于項(xiàng)目出售時(shí)重估賬面價(jià)值約3.7%和7.9%。
在昨天的業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹稱，“過(guò)去銷(xiāo)售出去的都是非核心資產(chǎn)，留下來(lái)的都是核心資產(chǎn)，是不可替代的，賬面評(píng)估值都要比市場(chǎng)上的價(jià)值要低，剩下的資產(chǎn)都不賣(mài)了。”對(duì)于坊間流傳的售賣(mài)SOHO光華路項(xiàng)目，潘石屹也表示，“因?yàn)闃?biāo)的總價(jià)太大，要八九十億元，不太會(huì)有人來(lái)買(mǎi)，因此我們決定自己持有。”
但如果未來(lái)不再持續(xù)出售資產(chǎn)，SOHO中國(guó)是否能夠保持凈利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)？
業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹表示，今年和明年，公司的物業(yè)估值會(huì)有很大提升，這部分價(jià)值會(huì)通過(guò)評(píng)估來(lái)體現(xiàn)，評(píng)估值的增加也是凈利潤(rùn)的來(lái)源。
但在知名地產(chǎn)人薛建雄看來(lái)，核心凈利潤(rùn)就是買(mǎi)賣(mài)辦公樓和商鋪，因?yàn)椴环€(wěn)定，租金相對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)還是太少。而如果將租金作為核心利潤(rùn)，可能還不夠覆蓋財(cái)務(wù)成本，所以SOHO中國(guó)選擇不公布這部分利潤(rùn)。
看空樓市，被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拋開(kāi)
看空樓市是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要原因，過(guò)去幾年潘石屹多次發(fā)表看空樓市的觀點(diǎn)。
2015年潘石屹曾勸年輕人不要買(mǎi)房。在當(dāng)時(shí)的一檔脫口秀節(jié)目中，潘石屹稱房?jī)r(jià)還沒(méi)有降到位，今后還得降。“這些年建的房子足夠多，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面已經(jīng)不太支持房?jī)r(jià)上漲了。所以年輕人不要買(mǎi)房子，現(xiàn)在是共享經(jīng)濟(jì)，租房是共享經(jīng)濟(jì)的一部分。”
2017年潘石屹再次坦言，“全中國(guó)的房子不是少了，都是多了，二線城市辦公樓空置率超過(guò)20%、40%的很多，接近一半的辦公樓是空置的。”在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，潘石屹說(shuō)，“?。ǚ浚┑膬r(jià)格高，一出臺(tái)房產(chǎn)稅，肯定房子的價(jià)格就降下來(lái)了，這就是我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷，基于這樣一個(gè)判斷，我就再不蓋房子了，已經(jīng)多了，蓋它干什么呢？”
《財(cái)經(jīng)》(博客,微博)雜志報(bào)道，一位房企高管曾表示，“SOHO中國(guó)當(dāng)初判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)急轉(zhuǎn)直下，才轉(zhuǎn)售為租。我認(rèn)為它錯(cuò)過(guò)了中國(guó)房地產(chǎn)這幾年的大發(fā)展，可以說(shuō)是不進(jìn)則退。”
的確，過(guò)去幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情火爆，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，不少房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模進(jìn)軍二三線城市，銷(xiāo)售規(guī)模極速放大。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的排行榜，2017年銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)公司已經(jīng)達(dá)到16家，其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大銷(xiāo)售額均超過(guò)5000億元，相比之下轉(zhuǎn)型之后的SOHO中國(guó)已經(jīng)在地產(chǎn)界的各類(lèi)排行榜上排不上號(hào)了。
從股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，雖然SOHO中國(guó)從2015年探底之后，公司股價(jià)保持震蕩上漲的趨勢(shì)，從2016年至昨日收盤(pán)，股價(jià)上漲了172.84%，公司總市值達(dá)223.6億港元。然而，恒大、碧桂園等公司的股價(jià)漲勢(shì)更加迅猛，從2016年至昨日收盤(pán)，中國(guó)恒大股價(jià)漲幅為298.65%，總市值達(dá)到3452億港元；從2016年至昨日收盤(pán)，碧桂園股價(jià)漲幅更是達(dá)到495.82%，總市值達(dá)到3683億港元。
面對(duì)殘酷的事實(shí)和業(yè)績(jī)的震蕩，SOHO中國(guó)也在不停地調(diào)整策略。比如，雖然SOHO中國(guó)曾宣布不再走“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”模式，但當(dāng)SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)開(kāi)始連續(xù)下滑時(shí)，潘石屹也只好繼續(xù)賣(mài)樓，并半開(kāi)玩笑的說(shuō)“能賺的錢(qián)就賺”。
而2015年SOHO中國(guó)推出共享辦公產(chǎn)品SOHO3Q進(jìn)行第二次轉(zhuǎn)型，眼下，潘石屹也更在意SOHO3Q的成敗。
按照潘石屹2015年的計(jì)劃，到2017年，SOHO3Q將在全國(guó)省會(huì)級(jí)城市共布局10萬(wàn)個(gè)座位，SOHO3Q貢獻(xiàn)的租金收入將大大超過(guò)傳統(tǒng)辦公樓租賃收入。
不過(guò)，數(shù)據(jù)顯示，截至目前，SOHO中國(guó)在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有26個(gè)SOHO3Q中心，共計(jì)約2.6萬(wàn)個(gè)工位，SOHO中國(guó)再次食言了。潘石屹表示，2018年底3Q的工位數(shù)將在2017年的基礎(chǔ)上提升一倍，達(dá)到5萬(wàn)個(gè)左右，不知道這個(gè)目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)？
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