一線和熱點二線城市房價環(huán)比止?jié)q
◎智谷趨勢（ID：zgtrend）| 路口大爺
01
搖號買房，堪稱中國樓市的史詩級懸疑片。
7個已實施搖號購房的城市在這部懸疑片中陸續(xù)登場，恐慌氣息迎面撲來：
南京：2017年11月15日，一天之內(nèi)十盤齊開，共3200套房，數(shù)萬人熬夜排隊，全款搖號搶房；
武漢：2017年12月上半月，武漢連開9盤，日日即開即售罄，；
長沙：2017年11月25日，長沙某樓盤公開搖號，房源167套，2298組認籌，中簽率僅為9.5%，創(chuàng)長沙市場最低中簽率紀錄；12月24日，541套上市，認籌超過了5000人；
成都：2018年3月初，400套房源共超過5萬人參與搖號，中簽率不足1%；
上海：2018年4月21日，位于上海中環(huán)一豪宅樓盤開盤選房，382套總價1000萬到2000萬的豪宅引來751組客戶，中午即告售罄，銷售金額約58億；
西安：2018年4月19日，700套房5千人搖號；
杭州：2018年5月7日，近3000人搶177套房，一位98歲的杭州老奶奶搖號買到了房……
搶大白菜似的“搶房大潮”從沿海的一二線城市涌入內(nèi)地新一線，“房住不炒”基調(diào)下的調(diào)控政策早已經(jīng)扭曲。
而最近的熱點城市，則是給各城上演了教科書級、戲精式調(diào)控的兩座西部城市，西安和成都。
02
在中國，一個省會城市的房價太低，似乎就是被釘在恥辱柱上。幾年前鄭州與西安房價差不多齊平，但是到了2017年初，鄭州房價已經(jīng)是西安的兩倍。前期西安很給力地跟進了5輪調(diào)控，但最后還是耐不住刺激了一下房價——去年一年西安房價漲幅超過50%，今年以來已累計超過10%的漲幅。
西安終于有底氣喊出“西安最中國”的口號，用實力證明，它真的是眾人口中的“價值洼地”。
據(jù)中國證券報，就在那處700套房5000人搖號的火爆現(xiàn)場，有一位李先生感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月沒上班就為買房。”
這股熱情，還不止是在市轄區(qū)內(nèi)。跑到了西安最西邊，和咸陽市接壤的后衛(wèi)寨，就算周圍交通設(shè)施不便，教育、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施不健全，也擋不住剛畢業(yè)不久的年輕人的渴望。248套房源入市，當天營銷中心門口排起百米長龍。別看離市區(qū)遠，這里的房源依舊難搶。
5輪樓市調(diào)控陸續(xù)跟進，西安房價卻從沉寂走向爆發(fā)。
只能說，西安是走運了，“天時、地利、人和”全部占盡。
天時：“把西安作為西北的龍頭揚起來”
2018年2月，《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》正式出爐，明確了西安作為第9個國家中心城市的地位。炒概念這種事情，是中國股市和樓市的拿手好戲。
地利：鬧房荒
西安已經(jīng)連續(xù)三年供不應(yīng)求。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米，連續(xù)三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應(yīng)規(guī)模均小于同期的成交規(guī)模。其中，2017年的供應(yīng)規(guī)模為1331.84萬平方米，缺口約在15%，2016年的缺口則超過60%。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在曲江新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等熱門區(qū)域，住宅庫存的去化周期均在5個月以下。個別人士認為還不足3個月。
去年11月到今年3月，西安的商品房處于“去庫存”階段，到3月末4月初，大部分庫存銷售完了，新的房源又沒能申報，導致西安市場出現(xiàn)了無房可賣的現(xiàn)象。
近幾年，出于治污減霾的需要，西安在冬季供暖期實施“禁土令”，每年的高考和中考期間，西安也有大約一個月的停工期。遇到空氣質(zhì)量較差的時候，也會被要求停工。再算上陰雨天氣的影響，每年的“有效開工期僅有6個月左右”，“就算加足馬力，也難以保證供應(yīng)充足”。
人和：千軍萬馬進長安
這兩年的樓市刺激，最出奇的一招就是“棚改”，西安也不例外。在2015年、2016年分別完成棚改貨幣化安置率40%、51%的基礎(chǔ)上，2017年上半年西安棚改貨幣化安置率已達到70.51%，數(shù)據(jù)很亮眼。
不過，作為一個二線城市，西安還在忙著“搶人”。
在2017年3月推出“史上最寬松”的落戶政策后，西安真的是拼了，領(lǐng)導們還特地跑到“人才搶奪戰(zhàn)成果頗豐”的成都“天府新區(qū)戶籍中心”考察一番，“學先進、找差距、補短板”。
在今年春節(jié)，正式打響一場吸睛的“人口爭奪攻堅戰(zhàn)”。
隨后三月份祭出“人才新政”大殺器，大專以上可落戶，首日推出落戶八千人，三天遷入一萬五千人，第一季度新遷入的戶籍人口就達到30萬，超過了去年全年戶籍人口增加量，年增百萬不是夢。
自從2017年3月推出落戶政策以來，西安共吸引了超過55萬人落戶。而在2007年至2016年過去10年間，西安市常住人口不過也才增加了52.67萬。
西安一邊做足姿態(tài)執(zhí)行著“嚴調(diào)控”，一邊又忍不住通過“搶人”政策制造大量的市場需求刺激樓市，房價從8k翻個跟頭上了2w，真是魔性。
03
西安的學習對象，成都，在政策上更是大開大合。
成都也實行嚴格的限購、限價，為什么樓市還能出現(xiàn)如此慌亂的現(xiàn)象？
首先，也是去年開始的“搶人大戰(zhàn)”。
低門檻落戶的政策在2017年為成都凈增36.4萬人戶籍人口，創(chuàng)歷史新高，成為搶人城市中的翹，房價當然也驕傲錄得71%的年漲幅。
但是，成都這次5萬人搶400套房的原因，還和西安有些不同。
除了新引進人才帶來的需求，成都搶房事件背后還有一個現(xiàn)象：新房和二手房房價嚴重倒掛。
據(jù)鏈家研究所的數(shù)據(jù)，2018年第一季度成都一二手房房價倒掛現(xiàn)象比重達到88%，為全國最嚴重的城市。
就本次火爆大搶購的樓盤，帶精裝均價是14000-16000一平，而附近的二手房均價卻在2.7萬到3萬左右。
同個地段買一套新房，你還能拿到了5折的價格，這種定價誰不想搶？
搖號憑運氣，這種想象空間巨大的操作，誰不想去排隊？
當?shù)厝巳缬行夷艿玫揭惶仔路浚D(zhuǎn)手賣掉老房子，規(guī)避了政策又拿到白來的錢，這種房誰不想炒？
這難道不是“買到即賺到”？
但很多人萬萬沒想到的是，這種赤裸裸的炒房行為，正是“限價”政策帶來的。
2017年全國重點監(jiān)控的16個熱點城市曾都在國務(wù)院領(lǐng)了“軍令狀”——新開樓盤房價環(huán)比上漲不允許2016年10月份這一紅線，要嚴防死守房價，否則不再約談，直接問責。
這道紅線對于已經(jīng)享受過一輪房價翻倍的一線城市來說，并不困難。但是對于成都這種起漲反射弧有點長的二線省會，完全就是災難。2016年10月，成都的房價壓根兒還沒漲起來。等到資金開始從一線外溢時，成都二手房開始一路向上，但是新房房價卻被壓在2016年10月的紅線之下。
2016年10月，成都中心區(qū)域的最高房價就是1.6萬一平米，因此，今天成都中心區(qū)的新房價，一律不得超過1.6萬，這就是指導價的由來。
限價造成了新房價格信號扭曲，也進一步導致供需失衡。
房源的緊張，一方面是搶的人多，一方面也有開發(fā)商的原因。
即使政策嚴查開發(fā)商惜盤捂盤，但你有張良計，我有過橋梯，套路總比困難多。
在成都，有些開發(fā)商特意說預售證搞丟了，開盤時間又能拖下去，只要資金不緊張就行，寧愿囤著也不“賤賣”。
而形成這些恐慌、異動現(xiàn)象的原因，是居民對房價的普遍狂熱看漲，剛需對住房的焦慮，還有政策對市場的扭曲。
04
西安與成都的搶房潮，大略濃縮了中國當下所有嚴格調(diào)控帶來的反噬。
搶房大多發(fā)生在被冠以新一線、強二線的城市。
這些城市先天基礎(chǔ)就好，在中國經(jīng)濟大勢下，屬于眾望所歸之地，即便沒有“粵港澳大灣區(qū)”、“國家中心城市”……諸如此類的光環(huán)加持，也屬于區(qū)域內(nèi)的人口、資本、智力輸入地。
成都的一手房與二手房價格倒掛，代表了中國樓市搶房怪相一類原因。
為了平抑房價，國內(nèi)不少地方嚴格限制一手新房的銷售價格，導致一手房政府核定銷售價大大低于同期二手房市場成交價，少則一兩千元，多則三五千元。
于是，在“搶到就是賺到”的心理下，變相刺激了搶房潮。
至于西安的特殊之處則在于，內(nèi)地城市在執(zhí)行調(diào)控政策方面過于堅定，反而錯過了全國房價上漲的一波行情。
不料，近些年整體政策越來越嚴格，但是嚴重偏離市場供求率的價值洼地遲早會出現(xiàn)報復性反彈。
房子當然是用來住的。但是，嚴重背離市場基本規(guī)律，為了控制而控制，則難免出現(xiàn)匪夷所思。
公眾號
小程序
微信咨詢
