2018年1-8月50大城市累計(jì)賣(mài)地2.47萬(wàn)億同比上漲28%。杭州突破2000億，上海、重慶、蘇州賣(mài)地超過(guò)1000億。數(shù)據(jù)顯示，從三四線(xiàn)城市看，有多達(dá)64個(gè)三四線(xiàn)城市賣(mài)地突破百億，刷新歷史記錄。土拍市場(chǎng)火熱的同時(shí)，土地流拍頻現(xiàn)。全國(guó)土地市場(chǎng)加速降溫，溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低。
熱點(diǎn)城市溢價(jià)率10%左右
數(shù)據(jù)顯示，從三四線(xiàn)城市看，多達(dá)64個(gè)三四線(xiàn)城市賣(mài)地突破百億，其中，武漢、佛山、嘉興、常州、湖州等突破了500億，15個(gè)三四線(xiàn)城市賣(mài)地超過(guò)200億，45個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)100億。
從熱點(diǎn)城市看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。熱點(diǎn)城市溢價(jià)率基本在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。
截至8月31日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本月全國(guó)300城市建設(shè)用地共成交5005宗，比上月減少1233宗，比去年同期減少895宗；成交金額達(dá)4586.05億元，環(huán)比下降15.45%，同比增長(zhǎng)7.32%；成交建面28194.64萬(wàn)平方米，環(huán)比下降20.02%，同比下降7.44%；平均成交樓板價(jià)1626.57元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.72%，同比增長(zhǎng)15.95%。
全國(guó)多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線(xiàn)城市，房企對(duì)住宅類(lèi)土地拿地積極性較高。三四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)也明顯活躍，2018年大量房企進(jìn)入三四線(xiàn)城市拿地，推動(dòng)了熱點(diǎn)城市的土地銷(xiāo)售額歷史同期記錄。
土拍市場(chǎng)遇冷
土拍市場(chǎng)火熱的同時(shí)，土地流拍頻現(xiàn)。近期杭州等城市土地拍賣(mài)不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價(jià)率成交，這是今年以來(lái)杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。雖然杭州土地出讓金依然是全國(guó)最高，但從近期幾場(chǎng)土拍來(lái)看，溢價(jià)率較之前已大幅降低，部分地塊地價(jià)相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場(chǎng)降溫明顯。
值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個(gè)城市的溢價(jià)率為0%。這主要是由于多地政府出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定溢價(jià)率過(guò)高可終止買(mǎi)賣(mài)，這些城市基本都是此前的熱點(diǎn)城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。“預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城土地成交溢價(jià)率將繼續(xù)下滑，按過(guò)去短周期規(guī)律來(lái)看，溢價(jià)率將會(huì)下滑至10%附近再企穩(wěn)。”
另一方面，土地出讓均價(jià)已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月同比下跌。易居數(shù)據(jù)顯示，8月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4472元/平方米，環(huán)比下跌2.9%，同比下跌17.7%。沈昕分析認(rèn)為，造成該現(xiàn)象的原因在于，一是整個(gè)土地市場(chǎng)降溫明顯，甚至多個(gè)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象；二是三線(xiàn)城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價(jià)。
品牌房企拿地量?jī)r(jià)齊跌
本月TOP20上市房企中，入榜品牌房企個(gè)數(shù)大幅降低，接近本年歷史低值。入榜品牌房企拿地金額與面積下滑明顯，占TOP20上市房企的比例也有下滑。
從1-8月累計(jì)成交量來(lái)看，成交金額TOP20和成交建面TOP20上市房企拿地集中度同比繼續(xù)有不同程度的下滑，TOP20上市房企拿地金額集中度遠(yuǎn)遜色于去年同期。
從成交金額來(lái)看，TOP20上市房企1-8月共計(jì)成交10856.46億元，占全國(guó)300城市土地成交金額的29.10%，占比同比下滑16.09個(gè)百分點(diǎn)；而從成交建面來(lái)看，TOP20上市房企共計(jì)成交27212.84萬(wàn)平方米，占全國(guó)300城市土地成交建面的10.66%，占比同比下滑3.96個(gè)百分點(diǎn)。
1-8月，40個(gè)典型城市累計(jì)土地成交面積同比增幅小幅擴(kuò)大，累計(jì)土地出讓金收入增幅持續(xù)收窄，成交均價(jià)也連續(xù)5個(gè)月同比下跌。在調(diào)控趨嚴(yán)和金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計(jì)全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。
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