東湖新村建于1979年，曾經(jīng)是全國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)、第一次引進(jìn)外資興建住宅小區(qū)、第一個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)。至今東湖新村已經(jīng)經(jīng)歷了39年，70年的民用住宅用地權(quán)屬年限過(guò)半，未來(lái)土地上的私人住宅和國(guó)家的土地該如何處理，成為現(xiàn)階段絕大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的話題。
中國(guó)人購(gòu)買的房屋，從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)說(shuō)，地與房是分離的。具體來(lái)說(shuō)，土地是歸國(guó)家或集體所有的，個(gè)人則是以土地出讓金的方式向國(guó)家或集體租用的，而地上的房子則是屬于所有者的私人產(chǎn)權(quán)。
一般來(lái)說(shuō)，民用住宅用地權(quán)屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商用建筑用地最高為40年。
至于房屋下面的土地到期后怎么辦？目前對(duì)于70年的商品房，已有了框架性的解決方案。
A,《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”
物權(quán)法的此處規(guī)定可分二塊來(lái)理解：
首先，70年的商品房，70年產(chǎn)權(quán)期限到期后，可自動(dòng)續(xù)期。但續(xù)期時(shí)到底是免費(fèi)續(xù)期還是繳費(fèi)續(xù)期，無(wú)明確規(guī)定，因此留下了法律的空白。
其次，非70年產(chǎn)權(quán)的商住、商鋪等，產(chǎn)權(quán)期限到期后如何走向，“依照法律規(guī)定辦理”，但目前沒(méi)有其他法律對(duì)此作出了規(guī)定，因此目前仍是一個(gè)待解之謎。
B,《土地法》上對(duì)此進(jìn)一步明確道：“土地使用到期限得繼續(xù)交錢。”
也就是說(shuō)，在物權(quán)法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確道：土地使用權(quán)到期后的續(xù)期得交錢，但怎么交，未有明確規(guī)定。
C,2018年8月27日，首次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議的《民法典各分編(草案)》則對(duì)此作出了最新的解釋：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
也就是說(shuō)，《民法典各分編(草案)》對(duì)此進(jìn)一步明確道，70年的商品房產(chǎn)權(quán)期限到期后“自動(dòng)續(xù)期”，但是“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”
到此可以明確的是，70年商品房的產(chǎn)權(quán)，至少在產(chǎn)權(quán)上基本上已“永久化”，只是還留下一個(gè)法律空白：“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。”
實(shí)際上，這個(gè)已得到了中央高層的呼應(yīng)。2017年3月15日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在接受十二屆全國(guó)人大五次會(huì)議中外記者采訪時(shí)，就對(duì)記者提出的“房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”問(wèn)題時(shí)回復(fù)道：“房子70年產(chǎn)權(quán)可續(xù)期，無(wú)需申請(qǐng)，無(wú)前置條件！”
所以概括起來(lái)，目前有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)到期后的法律疑惑，可總結(jié)成兩個(gè)問(wèn)題：
首先，70年的商品房，產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)期，但續(xù)期時(shí)如何繳費(fèi)，仍有待進(jìn)一步的法律規(guī)定。但至少已可以續(xù)期了，所以相對(duì)地永久化了。
其次，非70年產(chǎn)權(quán)的商住、商鋪、工業(yè)用房等，仍未有明確規(guī)定。
2013-2018年1-7月全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模及增速走勢(shì)圖
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理
商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模增速?gòu)?015年房地產(chǎn)去庫(kù)存政策實(shí)施以來(lái)，增速迅速提升，2018年1-7月商品房開(kāi)發(fā)投資規(guī)模46443億元，增速上升至14.16%。
2013-2018年1-7月全國(guó)商品房銷售面積及增速走勢(shì)圖
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理
近幾年，我國(guó)商品房銷售面積整體規(guī)模呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，2014年商品房銷售面積105182萬(wàn)平方米，到2017年商品房銷售面積上升至144789萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率高達(dá)37.66%。
2013-2018年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積及增速走勢(shì)圖
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理
2013-2018年1-7月房地產(chǎn)各領(lǐng)域銷售面積格局走勢(shì)
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：智研咨詢整理
整體來(lái)看，我國(guó)商品房銷售面積占比最大，整體維持在85%以上，同時(shí)增速和房地產(chǎn)銷售面積增速幾乎一致，這反映出我國(guó)商品房銷售情況對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力和權(quán)重非常高。民用住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，未來(lái)私人住宅的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在社會(huì)的影響更為深遠(yuǎn)。2049年之后，我國(guó)商品房住宅產(chǎn)權(quán)到期規(guī)模將呈現(xiàn)出快速放大的趨勢(shì)，合理有效的解決產(chǎn)權(quán)續(xù)期問(wèn)題，保障居民住戶的合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益是未來(lái)考慮的重點(diǎn)，尤其在最近十幾天，房屋價(jià)格和價(jià)格增速已經(jīng)超出一代人能夠承受的范圍，在一線城市，購(gòu)房甚至需要兩家三代的集中供應(yīng)。所以未來(lái)民用住宅地權(quán)屬年限到期問(wèn)不僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更加是社會(huì)問(wèn)題。
2013-2018年1-7月全國(guó)商品房占房地產(chǎn)銷售面積比例
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理
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