2018年二季度一線城市土地流拍率17%，全國土地溢價率開始快速下降【圖】

    2018年以來，土地拍賣市場不見了以往的火熱，各大城市多次出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。

    2018年9月11日，武漢市土地公眾監(jiān)督平臺披露了兩宗掛牌出讓土地的交易情況，其中位于東西湖區(qū)的P（2018）077號地塊因無人出價而流拍，這也是東西湖地塊一個月內(nèi)第二宗流拍、武漢2018年第三宗流拍的地塊。

    上次流拍的P（2018）061號地塊位于武漢的四環(huán)以外，地理位置較偏僻。而此次P(2018)077號地塊位于東西湖四環(huán)內(nèi)，附近附近有較成熟的樓盤和小區(qū)，卻仍遇流拍情形，土地拍賣市場涼風來襲。

    另一宗位于江夏區(qū)的P（2018）078號地塊僅一家房企出價，由武漢云水居置業(yè)投資有限公司以底價2.169億摘得，樓面地價3883.7元/平米。

    回顧近期武漢的土地拍賣情況，從P（2018）060號至P（2018）071號這12宗土地看，僅有P(2018)062號地塊（蔡甸區(qū)蔡甸街成功大道與茂興路交匯處以西）獲得59次報價，其余11幅地塊均只有1-2次報價記錄，地塊瘋搶現(xiàn)象不再。

    武漢土拍市場也是2018年全國土拍市場的縮影。

    2018年以來，土地流拍現(xiàn)象頻出，而這在樓市火爆的前些年是很少見的。2018年1至7月，全國300個城市流拍258宗土地，前7個月流拍率為6%；二季度，流拍率達7%，一線城市二季度流拍率更是高達17%。

    2018年前7個月，全國房地產(chǎn)市場共出現(xiàn)796宗土地流拍。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高；而二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三、四線城市土地流拍合計達629宗，較去年同期的284宗同比增長121%。

    土地流拍增多，全國土拍市場正逐步趨冷，國有建設(shè)用地供應(yīng)量略有下降，優(yōu)質(zhì)土地資源供給減少，而房企則更偏向于擇優(yōu)拿地，減少缺乏優(yōu)勢土地的競拍，降低房企拿地成本，增加房企現(xiàn)金流。2018年，很多缺乏價值支撐的非優(yōu)質(zhì)地塊多次遇到流拍情形。

    從歷史數(shù)據(jù)看，2017年，供應(yīng)國有建設(shè)用地60.31萬公頃，同比增長13.5%。

2013—2017年國有建設(shè)用地供應(yīng)情況

資料來源：自然資源部、智研咨詢整理

    其中，工礦倉儲用地12.28萬公頃，同比下降0.2%；商服用地3.09萬公頃，同比下降12.0%；住宅用地8.43萬公頃，同比增長13.2%；基礎(chǔ)設(shè)施及其他用地36.52萬公頃，同比增長22.4%。

2013年全國建設(shè)用地供應(yīng)格局分布

資料來源：自然資源部、智研咨詢整理

    2013年全國住宅用地和商服用地供給量20.9萬公頃，合計占比27.8%。

2017年全國建設(shè)用地供應(yīng)格局分布

資料來源：自然資源部、智研咨詢整理

    到了2017年，住宅用地和商服用地土地供給量下降至8.43萬公頃和3.09萬公頃，合計占比降至19.1%。住宅、商服用地的減少一定程度刺激了住宅用地和商服用地近幾年的土地成交價格。

2015-2018年上半年全國住宅用地和商服用地土地成交均價走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    從2016年二季度開始，全國住宅用地成交均價開始快速上漲，到2017年三季度，住宅用地成交均價增長至5974元/平方米，2018年中央政府對地產(chǎn)行業(yè)提升限制之后價格略有下降，2018年二季度住宅用地成交地面均價5593元/平方米。

    對于土地流拍增多的，另一個重要原因來自于房地產(chǎn)企業(yè)受去杠桿影響，負債難度提升，企業(yè)利潤率下降導致。

    2018年下半年流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出在行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時考慮到在降杠桿背景下政府財政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強。預計下半年土地市場的供需關(guān)系改善將進一步推動掛牌均價及成交溢價率走低。

2015-2018年上半年全國住宅用地和商服用地土地溢價率走勢圖

資料來源：智研咨詢整理