房價暗降？上半年商品房銷售面積累計同比增速 3.3%,權威數(shù)據(jù)揭示資金流向【圖】

    8月最新幾組數(shù)據(jù)出爐，再度引發(fā)市場關注。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，8月新增居民戶貸款占比近55%，為今年以來最高水平；與此同時，央行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月份個人房貸占比較7月份上升，人民幣貸款增加1 .2 8萬億元。其中，住戶部門貸款增加7012億元。另一方面，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個大中城市住宅價格，上漲的城市數(shù)量達到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個。這一系列數(shù)據(jù)是否表明資金仍在涌入樓市？

    “就廣州地區(qū)而言，個人房貸仍嚴格執(zhí)行監(jiān)管調控政策，無論規(guī)模還是增量都并未感受到(資金涌入)”，廣東某國有行個貸業(yè)務負責人日前向南都記者表示。但他也強調，受風險偏好影響，銀行依然偏愛涉房貸款。

    住房貸款占比反彈

    可以說，8月信貸數(shù)據(jù)主要由個貸撐起。住戶部門貸款增加7012億元，其中，短期貸款增加2598億元，中長期貸款增加4415億元。而住房部門中長期貸款通常被視為居民房貸。

    “居民貸款占比反彈應引起關注。8月居民貸款7012億，為2018年以來第二高月份，僅次于1月。如果看當月新增居民貸款在全部新增中的占比，8月居民貸款在新增中的占比達到54.78%，為2018年之最”，交通銀行首席經濟學家連平指出。

    這一數(shù)據(jù)是否表明資金在加速涌入樓市？不少受訪的華南地區(qū)銀行個貸相關負責人紛紛表示，調控并未放松，今年增速比起去年同期仍在放緩。這一數(shù)據(jù)在上市銀行中期報告中得到驗證：今年中期上市銀行房貸較年初平均增速已經下降至7%，而去年年中這一數(shù)據(jù)普遍保持在10%以上。

    但增幅放緩并不意味著規(guī)模減少。今年上半年，26家A股上市銀行涉房貸款余額合計25.92萬億元，在上述銀行總貸款中的占比接近31.4%。其中，個人房貸總額突破20萬億元，較年初增長7.52%至20 .7萬億元。

    以農業(yè)銀行為例，該行上半年個人住房貸款為34009.93億元，比上年末增加2675 .19億元，增長8 .5%。對此，農行副行長郭寧寧介紹，新增住房貸款中，投向三四線城市的占比提升達56%，上年二線城市持平為36%，一線城市占比下降至9%。

    銀行積極騰挪房貸額度

    “等了兩年，終于可以網簽放貸了，從85折等到利率上浮，真的是心疼要多交的利息”，市民小鄭最近向南都記者感嘆自己漫長的等貸經歷。

    實際上，像小鄭這樣陸續(xù)等到放貸的市民不在少數(shù)。南都記者在業(yè)內走訪進一步了解到，以廣州房貸市場為例，受330新政影響而被卡緊的存量房貸“堰塞湖”已緩解。另一家國有行廣州地區(qū)業(yè)務負責人向南都記者透露，該行此前已將存量房貸消化完畢，排隊等貸基本結束，額度相對充足。

    另一方面，盡管額度有限，銀行對房貸的青睞不減，還在積極騰挪額度。不少受訪的銀行人士也坦言，銀行風險偏好依然偏低，圍繞房地產的金融產品最大的優(yōu)點就是風險可控。從資產角度講，房貸按揭有明確的抵押物，比中小企業(yè)貸款和信用貸更具優(yōu)勢。

    “近期銀行間拆借市場利率不斷走低，業(yè)內來看其實就是因為銀行合意信貸項目有限，這種形勢下房貸的優(yōu)質程度就越發(fā)凸顯出來了”，前述廣東某國有行個貸業(yè)務負責人透露，該行在不觸碰監(jiān)管紅線的基礎上依然偏愛房貸。

    據(jù)南都記者了解，業(yè)內有銀行為騰挪出房貸額度，甚至將優(yōu)質房貸資產打包進行資產證券化，以此來騰挪出更多額度。一次ABS可騰挪的額度達數(shù)十億。

    開發(fā)貸逆勢增長

    房企融資渠道收緊似乎已成事實。但實際上，上半年A股上市銀行房地產行業(yè)貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高于去年同期。

    南都記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從增量上看，上半年建設銀行、農業(yè)銀行、民生銀行的房地產行業(yè)貸款余額分別較年初增加779億元、747億元和727億元，增量位居前三位。

    盡管不同銀行對房地產業(yè)貸款的統(tǒng)計口徑可能略有不同，但主要都包括開發(fā)貸款、經營性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產企業(yè)的非房地產用途貸款。在南都記者統(tǒng)計的20家銀行中，較上年末增長超過10%的銀行家數(shù)就有11家。

    值得注意的是，開發(fā)貸逆勢增長的同時，銀行對房企信貸投放的結構正在優(yōu)化。以工行為例，該行在中報中表示，將繼續(xù)擇優(yōu)支持財政實力較強、層級較高的政府購買服務棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務，重點支持一線城市及庫存消化周期合理需求充足的二線城市普通商品住房項目；另一方面，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務，并從嚴控制商用房開發(fā)貸款及商業(yè)性棚戶區(qū)改造貸款業(yè)務。

    數(shù)據(jù)顯示，2018年8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當于基準利率的1.161倍，環(huán)比上升0.35%，同比去年8月利率5.12%上升11.13%，為2017年1月以來連續(xù)20個月上漲。

    盡管本輪首套利率上漲幅度收窄，對購房者來說還款壓力仍然很大，以最新首套房貸平均利率5.69%貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息大約需要109萬元，比去年同期的利率標準要多還13萬元利息。

    數(shù)據(jù)顯示，全國35個城市533家銀行中，有40家銀行利率上升，較上月減少7家，下調利率銀行數(shù)僅4家，而利率持平銀行數(shù)為488家，為近一年峰值。值得注意的是，執(zhí)行利率上浮20%—30%銀行數(shù)增多，其中，128家銀行上浮20%，30家銀行上浮25%，28家銀行上浮30%，分別較上月增13家、2家和3家。此外，工農中建國有四大行已上浮15.9%。

主要銀行房貸利率上漲幅度

資料來源：公開資料整理

    北上廣深四大一線城市中，除北京地區(qū)首套房利率與上月持平外，其余均小幅上漲。二線城市利率增速減緩。房貸利率在保持上漲的過程中，上漲幅度在不斷縮小。目前，用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調房貸利率的可能性小，同樣大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，綜合諸多影響因素來看，房貸利率短期內保持穩(wěn)定的可能性較大。

    房貸利率短期內保持穩(wěn)定的可能性較大。各地調控政策的出臺已有一段時間，在度過緩沖期后，多城市銀行已基本完成整體利率的相應調整變化；央行放水后銀行資金得到補充，用戶存款利率及理財收益率出現(xiàn)小幅下降；用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調房貸利率的可能性小，同樣大幅下調房貸利率也不符合調控的要求，綜合諸多影響因素房貸利率短期內保持穩(wěn)定的可能性較大。

    2018 年 1-6 月，商品房銷售面積累計同比增速 3.3%，較 2016 年 1-4 月高點回落 33.2 個百分點；商品房銷售額累計同比增速 13.2%；較 2016 年1-4 月高點回落 42.7 個百分點，銷售端增速自高點回落明顯。

    1-7月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積728593萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-6月份提高0.5個百分點。其中，住宅施工面積502037萬平方米，增長3.9%。房屋新開工面積114781萬平方米，增長14.4%，增速提高2.6個百分點。其中，住宅新開工面積84685萬平方米，增長18.0%。房屋竣工面積42067萬平方米，下降10.5%，降幅收窄0.1個百分點。其中，住宅竣工面積29463萬平方米，下降12.2%。

    1-7月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積13818萬平方米，同比增長11.3%，增速比1-6月份提高4.1個百分點；土地成交價款6619億元，增長21.9%，增速提高1.6個百分點。

2018年1-7月份全國房地產開發(fā)和銷售情況

資料來源：公開資料整理