人們常說“老有所養(yǎng)，老有所依”，每個人都會慢慢變老，但沒有人希望今天的收入比昨天還要少；每個人都希望長壽，但沒有人愿意老了還要晚景凄涼。一個人晚年幸福才是真正的幸福。然而數(shù)據(jù)顯示，超四成老年人仍在為養(yǎng)老工作，而年輕人大多自顧不暇，僅有24.74%的老人是通過子女贍養(yǎng)來養(yǎng)老。養(yǎng)老不僅僅是父母的話題，更是每個人將來都無法逃避的問題。
截至2016年，我國65歲以上人口占比已從2013年的9.7%上升至10.8%，我國目前面臨全球規(guī)模最大、速度最快、持續(xù)時間最長的人口老齡化問題，至2040年中國65歲以上人口占比將超過美國。同時，老年撫養(yǎng)比逐年上升，從2013年的13.10%增加至2016年的14.96%，2016年老年撫養(yǎng)比較2015年增長0.63個百分點，平均每100名勞動年齡人口要撫養(yǎng)近15位老人，社會養(yǎng)老壓力進(jìn)一步加大。
然而數(shù)據(jù)顯示，超四成老年人仍在為養(yǎng)老工作，而年輕人大多自顧不暇，僅有24.74%的老人是通過子女贍養(yǎng)來養(yǎng)老。養(yǎng)老不僅僅是父母的話題，更是每個人將來都無法逃避的問題。
養(yǎng)老現(xiàn)狀大調(diào)查
根據(jù)全國老齡辦發(fā)布的最新數(shù)據(jù)及相關(guān)資料：自1990年以來，我國老年在業(yè)人口的數(shù)量快速增加。2015年，全國60歲以上老年在業(yè)人口為9235.3 萬人；65歲及以上老年在業(yè)人口也增加了1395.4 萬；老年在業(yè)人口以低齡、健康老人為主，60至64歲占42.8%（知識點1文末）。而截止2015年底，我國60歲及以上老人數(shù)量為2.22 億。也就是說，在60歲及以上老人中，有超過四成退休不退業(yè)，仍然繼續(xù)工作。
從年齡上看，80、90后的父母多依靠再就業(yè)來養(yǎng)老，而60、70的父母大多只能依靠養(yǎng)老金。
壽命質(zhì)量：老年人口健康僅三成較好
我國老年人慢性病患病比例較高，近七成、約一半、約六成的老年人聽力狀況和牙齒狀況較好、疼痛感較為嚴(yán)重；
超過一半的老年人參加了體檢且從不吸煙、喝酒和服用保健品，但是幾乎一半的老年人也從不鍛煉、睡眠質(zhì)量不高；
養(yǎng)老需求：上門看病服務(wù)需求最大
我國當(dāng)前高齡老人3000 多萬，失能老人4000 多萬。2015年，我國城鄉(xiāng)老年人自報需要照護(hù)服務(wù)的比例為15.3%，比2000 年的6.6%上升將近9個百分點。
高齡老年人對照護(hù)服務(wù)的需求最為強(qiáng)烈，自報需要照護(hù)服務(wù)的比例從2000年的21.5%上升到2015年的41.0%，上升幅度是79歲及以下老年人的3倍多。
具體需求上，38.1% 的老年人需要上門看病服務(wù)，12.1% 的老年人需要上門做家務(wù)服務(wù)，11.3%的老年人需要康復(fù)護(hù)理服務(wù)。
醫(yī)療保障：自付一半，商業(yè)保險少
2015年，我國城市老年人平均醫(yī)藥費支出2341 元，占到消費總支出的11.6%，農(nóng)村老年人平均醫(yī)藥費支出1395 元，占到消費總支出的15.7%。大部分老年人或多或少患有慢性疾病，藥品成為一部分老年人賴以維持生命的重要支撐。
我國近乎全體老年人均享受社會醫(yī)療保險，但是，老年人購買商業(yè)健康保險的比例卻較低。老年人更傾向于去基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)就醫(yī)，但面臨收費高、排隊久等問題，過去一年，老年人醫(yī)療自付費用占總醫(yī)療費用的一半。
養(yǎng)兒真能防老？
“養(yǎng)兒防老”一直是中國老一輩人心理根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。但是隨著時代的變化，我國家庭逐步少子化、小型化和空巢化。養(yǎng)兒防老，真的靠得住嗎？在《維度》的調(diào)查中，當(dāng)問及每月給父母多少錢養(yǎng)老時，有超過一半的人群選擇了“0元”,占比達(dá)到50.31%。從年齡上看，80后（含85后）中有48.28%每月不給父母錢，90后（不含95后）更高達(dá)58.93%。
其實不難理解，80、90后這一代人，大多已進(jìn)入上有老、下有小的階段，承受著作為“夾心一代”的壓力，不僅需要同時承擔(dān)老人和孩子的開銷，還背負(fù)著房貸、車貸等各種債務(wù)壓力。
實際上，每月能出錢給父母養(yǎng)老的，金額為500元及以下的人群數(shù)量最多。《維度》調(diào)查顯示，每個月給父母500及以下養(yǎng)老費的人群占比25.57%，僅次于每月分文不給的，而每月能拿出千元以上的則寥寥無幾。
在此現(xiàn)狀下，僅有10.19%的人群認(rèn)為父母現(xiàn)在的養(yǎng)老生活很幸福。同時，大體也正是因為如此，現(xiàn)在越來越多的年輕人認(rèn)為，彼時養(yǎng)老將靠不上兒女。《維度》調(diào)查顯示，僅有12.89%人群認(rèn)為子女贍養(yǎng)可作為將來養(yǎng)老來源的選擇之一，而有61.54%的人群都在指望退休金養(yǎng)老。
社保養(yǎng)老也面臨挑戰(zhàn)
眾所周知退休后如果只靠養(yǎng)老金，大多數(shù)人并沒有辦法獲得工作時同等水平的月收入，因此，生活質(zhì)量下降在所難免。再加上我國人口特殊性，預(yù)計2040年時的老齡比例將超30%。成為全球人口老齡化最嚴(yán)重的國家。
社保承壓：人口大國養(yǎng)老困境
我國基本養(yǎng)老保險制度進(jìn)入低速發(fā)展階段，養(yǎng)老保險基金運行情況不容樂觀，加上養(yǎng)老金的增值對于未來人口老齡化的需要已日漸不堪重負(fù)，無法滿足各層次的多樣化的養(yǎng)老需求。截至2017年末，遼寧省戶籍總?cè)丝跒?232.57萬人，60周歲及以上戶籍老年人口958.74萬人，占總?cè)丝诘?2.65%。高出17.3%的全國占比5.35個百分點，遼寧省老齡化程度持續(xù)升高，已經(jīng)步入了深度老齡化社會。
替代率低：養(yǎng)老金保障水平有限
數(shù)據(jù)顯示，2015年，我國退休人員養(yǎng)老金的總替代率為44.08%，處于國際警戒線之下。而從2016年開始，我國人均養(yǎng)老金每年的增速開始逐年下降，由此前延續(xù)數(shù)年的10%，下降為2016年的6.5%，2017年的5.5%。2018年的5%。
養(yǎng)老金空賬：國家財政壓力巨大
2015年城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險個人賬戶累計記賬額達(dá)到4.7萬億元。而當(dāng)年城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險基金累計結(jié)余額只有3.5 萬億。也就是說，即使把城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險基金的所有結(jié)余資金都用于填補(bǔ)個人賬戶，也仍然會有1萬多億的差額。如此大的養(yǎng)老金“空賬” 已成為國家財政所面臨的重大風(fēng)險之一。
中斷棄繳：繳費人員占比持續(xù)下降
據(jù)統(tǒng)計，2015年中斷、棄繳職工養(yǎng)老保險的人數(shù)已高達(dá)3887 萬。職工養(yǎng)老保險繳費人數(shù)占參保職工的比例由2006年的90%下降至80.3%。10年間，職工養(yǎng)老保險繳費人數(shù)占實際繳費人數(shù)的比例下降了近十個百分點。養(yǎng)老保險參保情況并不樂觀。而另一個情況是“2017年出生人口為1723 萬，比2016年少了63 萬人”。
年輕人養(yǎng)老準(zhǔn)備不足
為養(yǎng)老做準(zhǔn)備乃至需要準(zhǔn)備多少錢的問題也眾說紛紜，有認(rèn)為是163萬的（富達(dá)國際聯(lián)合螞蟻財富調(diào)查結(jié)論），也有認(rèn)為需要314萬的（微博網(wǎng)友計算），更有北師大教授鐘偉甚至表明存款1000萬元也未必夠養(yǎng)老?！毒S度》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對于這個問題的判斷，與調(diào)查人群的收入、年齡、所在地呈緊密相關(guān)性：收入越高、年齡越小、居住城市越接近一線的人群，越普遍認(rèn)為需要更多的錢才足夠養(yǎng)老。數(shù)據(jù)顯示，31.03%的95后認(rèn)為需要500萬以上才夠養(yǎng)老；目前月收入3萬元以上的，77.78%的人群也都認(rèn)為需要500萬以上。
而生活在縣城農(nóng)村的人群，普遍覺得50萬以內(nèi)就足夠養(yǎng)老，二三線城市的人則多認(rèn)為需要100萬左右，北上廣的則大多表示得有500萬以上。對于養(yǎng)老問題：36.59%的人群對將來的養(yǎng)老問題感到焦慮，感覺壓力山大，不知道年老時會怎么樣。還有22.25%的人群表示來不及焦慮，“現(xiàn)在日子都過得很難，哪有閑心閑錢考慮以后？”
養(yǎng)老建議：商業(yè)保險早準(zhǔn)備
中國普通家庭用于養(yǎng)老的資金僅占家庭財富的1.5%，而美國達(dá)到24%，英國達(dá)到37%，我國養(yǎng)老金所占家庭財富比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國家。
英、美、中家庭投資占家庭財富凈值占比
歐美國家之所以比例高，是因為商業(yè)養(yǎng)老保險相對成熟。而在養(yǎng)老的三個支柱體系中，真正的個人養(yǎng)老資產(chǎn)和財富是商業(yè)養(yǎng)老保險。舉個例子：
2016年，具備養(yǎng)老功能的人身保險（包括各類在被保險人年滿55歲后向其給付生存保險金的保險產(chǎn)品）保費收入為8600 億元，在人身保險保費收入中的占比為25%，（國外這一是比例大概50%，如說美國、英國、加拿大。）有效保單件數(shù)6140 萬件，有效承保人次6532 萬，放在13 億7 千萬的人口基數(shù)中，只占約5%不到。
值得慶幸的是，為了彌補(bǔ)這一短板。在十八屆三中全會決定、“十三五”規(guī)劃綱要、《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》、《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》等中央國務(wù)院文件都對發(fā)展商業(yè)養(yǎng)老保險提出了明確要求。
在完善養(yǎng)老保險制度上：構(gòu)建包括職業(yè)年金、企業(yè)年金，以及個人儲蓄性養(yǎng)老保險和商業(yè)保險的多層次養(yǎng)老保險體系。推進(jìn)個人稅收遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險試點。
在健全醫(yī)療保險制度上：鼓勵發(fā)展補(bǔ)充醫(yī)療保險和商業(yè)健康保險、老年人意外傷害保險。
在探索建立長期護(hù)理保險制度上：鼓勵商業(yè)保險公司開發(fā)適銷對路的長期護(hù)理保險產(chǎn)品和服務(wù)，滿足老年人多樣化、多層次長期護(hù)理保障需求。
我國商業(yè)養(yǎng)老保險未來規(guī)模巨大
2015年我國商業(yè)養(yǎng)老保險資產(chǎn)占GDP比重非常小，只有2.6%，而同期美國商業(yè)養(yǎng)老保險占GDP比重高達(dá)42.5%。而在我國養(yǎng)老體系三大支柱中，商業(yè)養(yǎng)老保險的占比僅為2%，基本養(yǎng)老保險和企業(yè)年金的占比分別為65%和33%。商業(yè)養(yǎng)老保險遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮其作為第三大支柱的作用。
2016年我國GDP為74.4萬億元，即使按照GDP保守增速6%推算，到2030年我國GDP總量將超過168萬億元，假定我國商業(yè)養(yǎng)老保險資產(chǎn)占GDP比重在2030年達(dá)到10%，則市場規(guī)模約為17萬億元。由此看來，我國商業(yè)養(yǎng)老具備相當(dāng)大的發(fā)展空間。
個稅遞延型養(yǎng)老保險 到底應(yīng)該怎么買？
隨著國內(nèi)個人稅收遞延型養(yǎng)老保險試點在上海等地實施，今年下半年以來，多家保險機(jī)構(gòu)的首單稅延養(yǎng)老產(chǎn)品落地。稅延養(yǎng)老險即個稅遞延型養(yǎng)老保險，是指投保人在稅前列支保費，在領(lǐng)取保險金時再根據(jù)當(dāng)期稅率繳納稅款。
按照銀保監(jiān)會、財政部、人社部、國稅總局聯(lián)合發(fā)布的《個人稅收遞延型商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品開發(fā)指引》，目前市面上推出的稅延養(yǎng)老險提供養(yǎng)老年金給付、全殘保障和身故保障3項保險責(zé)任，分為收益確定型（A類）、收益保底型（B類）、收益浮動型（C類）3類4款產(chǎn)品。其中，收益保底型產(chǎn)品可細(xì)分為每月結(jié)算收益的產(chǎn)品（B1款）和每季度結(jié)算收益的產(chǎn)品（B2款）。
整體上看，各家險企均比較注重滿足投保人養(yǎng)老資金在安全性、收益性和長期性上的需求。如泰康養(yǎng)老稅延養(yǎng)老險A款固定年化3.5%收益，B1款保證年化2.5%收益，每月公布結(jié)算利率、年復(fù)利；B2款保證年化2.5%收益，每季度公布分紅情況；C款沒有保證收益，完全浮動收益，每日公布單位凈值。同時產(chǎn)品支持保證返還賬戶價值終身領(lǐng)取和固定期限15年、20年、30年等4種領(lǐng)取方式。
以某居民45歲購買個人稅延養(yǎng)老險為例，繳費15年，按照年化收益4.5%測算，60歲退休領(lǐng)取時，其個人稅延養(yǎng)老險賬戶價值為25萬多元，如果固定領(lǐng)取15年，每月可領(lǐng)養(yǎng)老金1746元，每月納稅131元，實得1615元。
根據(jù)規(guī)定，居民投保人購買稅延養(yǎng)老險后，可以轉(zhuǎn)換產(chǎn)品。若在同一家保險公司內(nèi)轉(zhuǎn)換產(chǎn)品，不收取費用。如轉(zhuǎn)至其他保險公司，就會產(chǎn)生相應(yīng)費用。如某險企規(guī)定，若跨公司轉(zhuǎn)換稅延養(yǎng)老險產(chǎn)品，前3年單年度會產(chǎn)生賬戶價值3%、2%、1%的費用。若在稅延額度內(nèi)，在同一公司內(nèi)，還可對幾款產(chǎn)品進(jìn)行自由組合、打包購買。
業(yè)內(nèi)人士提醒，凡符合政策規(guī)定，年滿16周歲以上，且投保時年齡未達(dá)到國家規(guī)定退休年齡的個人，均可作為被保險人參保。此外，目前稅延養(yǎng)老險產(chǎn)品基本支持線上線下多渠道投保，但是一定要選擇正規(guī)保險公司的產(chǎn)品，仔細(xì)閱讀保險條款，以免事后發(fā)生糾紛。值得注意的是，參保人在年滿60周歲前且未開始領(lǐng)取養(yǎng)老年金時發(fā)生全殘或身故的，保險公司應(yīng)一次性給付產(chǎn)品賬戶價值并扣除對應(yīng)的遞延稅款，同時按照產(chǎn)品賬戶價值的5%額外給付保險金。
為滿足不同群體的差異化養(yǎng)老儲備需求，很多險企還提供稅延計算器服務(wù)，消費者可以通過輸入年齡、月收入等信息，免費測算自己每月可享受的稅延額度和最佳投保金額，以及當(dāng)月可少交的稅款等。
不同養(yǎng)老方式的優(yōu)缺點
總之
一份完善的養(yǎng)老準(zhǔn)備不會單單只有保險組成，但保險之所以稱之為保險，就是因為其確定性，雖然投資收益率相對較低，但是能保證未來養(yǎng)老目標(biāo)的實現(xiàn)。與其他理財工具的一個重要區(qū)別就是，保險的保障功能是其他投資理財工具所無法替代的。因此，退休規(guī)劃，保險有著不可取代的價值！
中國傳統(tǒng)養(yǎng)老保險制度是在社會主義初級階段計劃經(jīng)濟(jì)體制大背景下逐步確立起來的，是特定社會經(jīng)濟(jì)制度發(fā)展的必要需要?？偟膩碇v，這一時期的養(yǎng)老保險制度具有如下幾個特征：
第一，國家、單位共同保障，單位負(fù)主要責(zé)任。傳統(tǒng)養(yǎng)老保險制度下，國家和單位成為社會保險的直接財務(wù)負(fù)擔(dān)者，在文革后期，國家、單位共同保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老保險制度徹底退化為單位養(yǎng)老保險制度，單位幾乎負(fù)擔(dān)全部責(zé)任。這種與生產(chǎn)緊密聯(lián)系的養(yǎng)老保險制度具有濃烈的單位福利色彩。
第二，由于單位是傳統(tǒng)養(yǎng)老保險的主要承辦者，而保險待遇等相關(guān)福利與單位生產(chǎn)經(jīng)營狀況緊密相關(guān)，這就導(dǎo)致了傳統(tǒng)養(yǎng)老保險制度單位差別顯著、制度標(biāo)準(zhǔn)混亂，更為關(guān)鍵的是，這種基于單位的養(yǎng)老保險制度具有極強(qiáng)的封閉性，所有制度待遇都基于是否在本單位有崗位(或曾經(jīng)有崗位)。
第三，財務(wù)模式統(tǒng)一為現(xiàn)收現(xiàn)付。這一時期的養(yǎng)老保險制度的財務(wù)制度是完全的現(xiàn)收現(xiàn)付之，基本不存在基金積累。當(dāng)然，這也是特定社會分配制度所需要的，由于職工待遇水平很低，基本不存在基金積累制養(yǎng)老的可能。
第四，覆蓋范圍狹窄，保險的社會性低。傳統(tǒng)的養(yǎng)老保險制度局限于城鎮(zhèn)職工，農(nóng)村人口基本無法享有，覆蓋范圍很狹窄。而單位主辦的特征，進(jìn)一步縮小了單一標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老模式的覆蓋范圍，養(yǎng)老保險的社會性大打折扣。
老目標(biāo)基金特別適合初始一次性打底投資+每月定投。一次性打底投資是有些人退休后養(yǎng)老金缺口較大,如僅每月定投,每月支付的金額較高。每月定投是因為,首先養(yǎng)老金投資要求控制風(fēng)險,每月定投降低了風(fēng)險,平滑了買入成本。其次,預(yù)計國家在2019年合適的時機(jī)推出針對養(yǎng)老目標(biāo)基金的個稅優(yōu)惠政策,每月可以抵扣一定的稅前收入。
每月定投多少金額?
做養(yǎng)老金定投,考慮如下因素:
目前的年齡以及性別
預(yù)期壽命
目前已有的養(yǎng)老金資產(chǎn)準(zhǔn)備
未來退休后預(yù)期的養(yǎng)老金
社保等能夠提供的養(yǎng)老金
計算養(yǎng)老金缺口
計算每月需要定投的金額
我們舉了一個養(yǎng)老金投資的案例。基本的假設(shè)：
如果現(xiàn)在到了退休年齡,可以得到以目前物價計算的社保提供的月度養(yǎng)老金為2500元
假設(shè)希望的養(yǎng)老金水平為目前物價下的5000元
2500元的差額需要做出規(guī)劃,即通過個人做養(yǎng)老目標(biāo)基金定投進(jìn)行補(bǔ)充
假設(shè)退休前養(yǎng)老目標(biāo)基金投資的年收益率為8%,退休后收益率為5%
通脹率年均為3.0%,社保養(yǎng)老金能按照通脹率增長
退休年齡,男,60歲,女,55歲。預(yù)期壽命,女,85歲,男,80歲
3.0%的通脹率假設(shè)下,可以計算出在沒有初始一次性投資的時候,每個年齡段的女性和男性,每月的定投金額如下。女性退休的早,預(yù)期壽命又長于男性,社保提供的退休金比男性更低些,這三個因素提示女性更應(yīng)及早地做出養(yǎng)老金規(guī)劃。
以及沒有初始一次性投資時,建議男性在35歲就應(yīng)考慮做養(yǎng)老目標(biāo)基金定投,每月大約1100元左右。而女性,即使在35是就開始做定投,也需要2086元,負(fù)擔(dān)較重。對于女性,建議應(yīng)將養(yǎng)老目標(biāo)基金提前到30歲,并且每月需要定投1500元。
下表給出了如果初始有10萬元的一次性投資于基金,每月需要定投的金額。即使有10萬元的初始投資,對于45歲的女性,每月需要定投3766.35元,金額還是比較高的。而對于40歲的女性,需要2102.50元,35歲的女性,需要1250.52元可見,養(yǎng)老目標(biāo)基金定投,越早開始,每月的負(fù)擔(dān)就越輕。
對于女性,不同的年齡,如果需要退休后增加2500元/月的養(yǎng)老金,可以參考如下數(shù)據(jù)。
對于男性,不同的年齡,如果需要退休后增加2500元/月的養(yǎng)老金,可以參考如下數(shù)據(jù)。
不同年齡段男性養(yǎng)老目標(biāo)基金一次性以及每月定投金額
最后要提醒一下的是,一個家庭在做養(yǎng)老退休金規(guī)劃的時候,應(yīng)優(yōu)先考慮女性,女性的養(yǎng)老應(yīng)得到充分的重視,優(yōu)先的保障。
養(yǎng)老坐在“風(fēng)口”上， 可錢、地、醫(yī)都難解決?
8月，財政部、民政部、人社部聯(lián)合發(fā)布通知，鼓勵運用政府和社會資本合作（PPP）模式，加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)培育與發(fā)展。此前，相關(guān)部門已經(jīng)出臺超過100項政策法規(guī)鼓勵發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
政策密集落地的背后，是中國養(yǎng)老需求的迫切。
一方面國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國60周歲及以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到2.3億人，其中失能、半失能老人約4063萬。然而，國內(nèi)2.8萬個養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，只擁有680萬張床位，相當(dāng)于每千名老人不足30張床位。另一方面民政部今年對各地養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的排查顯示，養(yǎng)老院的服務(wù)、管理等皆不盡如人意。
嗅到“風(fēng)口”的熱錢涌動。大中型地產(chǎn)商、保險公司紛紛進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，面向中高端消費人群，開創(chuàng)自己的養(yǎng)老模式。然而，至今沒有一家公司能夠主導(dǎo)市場格局，也鮮有成熟盈利模式問世，盈利者更是寥寥無幾。
對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)躍躍欲試的資本，如何審慎決策，攻城拔寨中過“錢、地、醫(yī)”的難關(guān)？又該怎樣在復(fù)雜的監(jiān)管環(huán)境與市場競爭中，蹚出一條成熟的盈利模式？
保險和地產(chǎn)公司沖在前
國內(nèi)目前布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，尤其是中高端養(yǎng)老項目的，基本都是保險公司和地產(chǎn)公司。前者有錢，后者有地。
中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月，共有8家保險公司投資了28個保險養(yǎng)老社區(qū)項目，計劃投資金額近670億元，實際已投資金額超過237億元，全部建成時可以提供33萬張床位。早在2014年，國內(nèi)就已經(jīng)有超過80家房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。
“在一線城市做2.5萬－3萬平方米的養(yǎng)老項目，加上重資產(chǎn)持有的話，沒十幾億做不下來。”海航養(yǎng)老負(fù)責(zé)人譚超在接受《財經(jīng)》記者采訪時感慨，“由于投資、回報、回收期太長，民間資本、社會投資人不愿意進(jìn)入這個行業(yè)。”
養(yǎng)老是長期投資回報，和市場資本追求短期利潤矛盾。養(yǎng)老項目一般五六年才盈虧平衡，十年以上才有回報很正常。
從投資的角度看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不比其他產(chǎn)業(yè)更賺錢。有過多年商業(yè)地產(chǎn)投資經(jīng)歷的譚超分析，一般寫字樓的回報率為5％左右、工業(yè)地產(chǎn)為6％－7％、酒店為2％－3％，而養(yǎng)老的回報率為4％－6％，處于平均水平。
“大家都想掙快錢，可養(yǎng)老是長期回報、帶有公益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)。”譚超說，國內(nèi)對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)感興趣的資本都是通過銀行、信托渠道融資，而這些資金往往追求當(dāng)期回報、短期利益，“愿意進(jìn)行十年以上戰(zhàn)略投資的資本，幾乎沒有”。
發(fā)達(dá)國家在初期也遇到過同樣的問題，引入長期資本作為解決方案，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）和商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS），為養(yǎng)老項目提供了更多的融資渠道。
美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商就是REITs公司，總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，80％－90％的物業(yè)都是自有的。HCP、Ventas、SNH三大REITs公司，引入社保資金、保險資金、共同基金等，這些資金本身屬于長期資金，追求穩(wěn)定回報。
一旦養(yǎng)老項目產(chǎn)生了穩(wěn)定的運營現(xiàn)金流，能夠支持資產(chǎn)的估值，資產(chǎn)就可以在資本市場上，通過REITs的通道進(jìn)行證券化，進(jìn)而退出。REITs的好處是可以持續(xù)交易，譚超分析，“這樣就降低了份額與投資門檻，可以吸收更多的社會資本、民間資本、個人資金，進(jìn)入到行業(yè)投資人的角色圈，擴(kuò)大投資人的基數(shù)與群體。”
錢的問題解決了，項目建設(shè)用地的問題來了。將老年人作為消費者的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在選址方面，跟城市、區(qū)位高度相關(guān)，與市區(qū)、郊區(qū)、旅游景觀的項目完全不同。可即便每家公司有細(xì)化的選地標(biāo)準(zhǔn)，也不能隨心所欲。
“想通過市場化拿地，地價太高；想承接一些公建民營的項目，項目都掌握在地方政府手里，沒有足夠的政府資源根本接觸不到。”一名不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。
不少地方政府期望由一家大品牌、大企業(yè)整合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場，可房與地在區(qū)縣一級民政部門手里，復(fù)雜的利益關(guān)系導(dǎo)致政府資源難以公平分配。在競爭公建項目民營時，大企業(yè)并不具備優(yōu)勢。
“大企業(yè)在決策、跟進(jìn)機(jī)制方面，不如小公司靈活，很多是在當(dāng)?shù)負(fù)碛羞^硬政府關(guān)系的小公司、甚至個人拿到項目。”上述業(yè)內(nèi)人士說，一些小公司不惜以返回扣的方式拿到項目，甚至造假套取補(bǔ)貼。
但小企業(yè)又難以承擔(dān)后續(xù)接踵而來的成本壓力。全國政協(xié)一項調(diào)研報告顯示，目前民間資本投資養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)非常艱難，除固定資產(chǎn)投入外，由人力成本、能源費用、房產(chǎn)稅、土地使用稅等構(gòu)成的運營成本也非常高。
無成熟商業(yè)模式可循
從2013年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“元年”至今，經(jīng)過四年多探索，出現(xiàn)了海航養(yǎng)老“和悅家”、泰康“燕園”、保利“和熹會”等養(yǎng)老項目，可整個行業(yè)缺乏成熟的商業(yè)模式、盈利模式、回報模式，中高端養(yǎng)老項目多數(shù)虧損，靠地產(chǎn)等主營收入彌補(bǔ)養(yǎng)老管理的成本。
“很多市場參與者，對于養(yǎng)老到底是做什么的、為誰提供需求，沒搞清楚；養(yǎng)老服務(wù)的供應(yīng)商、投資人、需求方，每類人的角色沒搞清楚。”譚超說。
中國社科院學(xué)部委員金碚的研究團(tuán)隊走訪時發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)對于國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)制不是很成功：不少養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一開始便采用機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的模式，在山清水秀的地方建養(yǎng)老院。然而，這種模式并沒搞清楚中國老年人的需求特點——中國老年人在失能之前，不太愿意到機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，更不愿意與家人、社會隔離。
其實，從長遠(yuǎn)看，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的照料是最齊全的、最專業(yè)的，對于半失能與失能的老人，是最佳選擇。
金碚表示，在不同的情境下，老年人的需求會有所改變，社區(qū)養(yǎng)老與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，要設(shè)計好服務(wù)來適應(yīng)中國老年人的習(xí)慣與心理。
而缺乏先期的調(diào)研、策劃定位和設(shè)計，匆忙上馬的養(yǎng)老項目，容易在運營中四處碰壁。
物業(yè)成本占據(jù)運營的很大一塊。在歐洲，運營一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的物業(yè)成本在17％左右，而處于上升期的國內(nèi)房地產(chǎn)市場，使得養(yǎng)老項目的租售成本居高不下。美國房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司高力國際統(tǒng)計，京津冀區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項目整體月平均收費為8000元，長三角區(qū)域的項目月平均收費達(dá)8300元。
處于早期階段的中國養(yǎng)老市場，還在培養(yǎng)消費觀念時，高收費容易嚇退一大批潛在消費者。一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率達(dá)到75％－85％才能盈虧平衡。一旦前期入住率不足，運營壓力會非常大。
國內(nèi)不少養(yǎng)老地產(chǎn)公司，不得不將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位為“微利”。在提高入住率的前提下，通過收取月租金與專業(yè)服務(wù)費，或者為更愿意待在自己家中的老人提供增值服務(wù)、給社區(qū)化養(yǎng)老提供周邊服務(wù)等來收取費用，實現(xiàn)部分盈利。
在企業(yè)轉(zhuǎn)型時，養(yǎng)老項目可以把不良資產(chǎn)提升為正常資產(chǎn)。如今大城市寫字樓投資過剩、房地產(chǎn)去庫存壓力大、酒店行業(yè)不景氣，也在等待一個出口。“懂養(yǎng)老行業(yè)的市場參與者，可從行業(yè)中找到價值洼地，提升到正常水平，這也是利潤空間。”這是譚超看重的未來五年到十年間，整個養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成成熟商業(yè)模式的一個路徑。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合前路漫漫
現(xiàn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最大的問題是老人得不到太多的溫暖，“不能把養(yǎng)老機(jī)構(gòu)變成收容站”。國家發(fā)改委公眾營養(yǎng)與發(fā)展中心主任于小冬對《財經(jīng)》記者稱。好的醫(yī)療服務(wù)正是老年人的首要需求。
海航養(yǎng)老“和悅家”項目靠近北京朝陽醫(yī)院西區(qū)、301醫(yī)院、武警總醫(yī)院等5個三甲醫(yī)院，能基本滿足入住老人的醫(yī)療需求。譚超坦言，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合是以后其他項目必然要面對的。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，是新興的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主打服務(wù)特色，可要真正實現(xiàn)，談何容易。
美國的家庭醫(yī)生普及程度高，醫(yī)療資源的可及性強(qiáng)，從社區(qū)很容易到達(dá)大醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)院、診所。而中國還沒有家庭醫(yī)生的體系，大醫(yī)院都集中在城區(qū)，郊區(qū)的醫(yī)療資源有限。“這是我們在2007年進(jìn)行市場調(diào)研時，面臨的最大挑戰(zhàn)與壓力。”泰康之家CEO劉挺軍告訴《財經(jīng)》記者。
在延慶別墅度過了八個夏天，82歲的周柏禮夫婦，最終決定搬到泰康之家“燕園”養(yǎng)老，一個最主要的原因是附近醫(yī)療條件太差。離小區(qū)最近的醫(yī)院是延慶縣醫(yī)院，跟北京市城區(qū)的大醫(yī)院沒法比；別墅區(qū)的房子規(guī)劃又不整齊，120急救車去了，都很難找到他們住的房子。
燕園自己成立了一個康復(fù)醫(yī)院，與北京市區(qū)的部分醫(yī)院實現(xiàn)了對接，并與999、120急救系統(tǒng)展開合作。
在北京市朝陽區(qū)一個住宅小區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，有一家開在朝陽區(qū)豆各莊的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，正在招攬附近的老人前去參觀體驗，散發(fā)的傳單上寫著“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”。當(dāng)記者詢問工作人員附近有哪些醫(yī)院時，后者一無所知。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，是新興的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主打服務(wù)特色，可要真正實現(xiàn)，談何容易。在投資與運營中，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為養(yǎng)老項目難以逾越的難關(guān)。燕園的康復(fù)醫(yī)院就是一例，由于是新成立的綜合醫(yī)院，燕園康復(fù)醫(yī)院還不能成為醫(yī)保定點醫(yī)院。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合還遇到了主管部門分立、缺乏聯(lián)動機(jī)制的老梗。一名業(yè)內(nèi)人士告訴《財經(jīng)》記者，國內(nèi)養(yǎng)老與健康歸屬于民政部與衛(wèi)生計生委兩個部門管理，而跟養(yǎng)老相關(guān)的醫(yī)保報銷，又歸屬于人社部，于是“造成了現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)‘有養(yǎng)缺醫(yī)’‘有醫(yī)缺養(yǎng)’‘缺失醫(yī)保’的三大怪現(xiàn)象”。
也有成功的案例，如得益于京津冀協(xié)同發(fā)展的政策紅利，2017年1月，與燕達(dá)金色年華健康養(yǎng)護(hù)中心同處健康城“大院”的河北燕達(dá)醫(yī)院，成為北京醫(yī)保異地就醫(yī)定點單位，這意味著在養(yǎng)護(hù)中心居住的北京老人，拿著北京社保卡就可以直接醫(yī)保結(jié)算了。
在此養(yǎng)老的清華大學(xué)退休教授韓旭生告訴《財經(jīng)》記者，以前他的老伙伴們需要回北京配藥，“趕上北京開大會，路上的檢查站都要耽誤兩三個小時”。現(xiàn)在雖然可以社保結(jié)算了，可離退休干部、享受公費醫(yī)療與殘疾的老人，還需要到北京的工作單位去報銷。
在國家衛(wèi)生計生委8月10日例行發(fā)布會上，醫(yī)政醫(yī)管局副局長焦雅輝表示，將取消養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)診所的設(shè)置審批，實行備案制。即開業(yè)三年之后能拿到醫(yī)保結(jié)算資質(zhì)，雖然拿到的報銷總額受限制，但這也是一種松綁。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合其實還面臨大城市的醫(yī)療資源緊張的癥結(jié)，況且形成醫(yī)聯(lián)體也面臨很大的挑戰(zhàn)。“醫(yī)院的特長是處理疑難雜癥，老年病的康復(fù)在醫(yī)院里邊屬于邊緣科室。”劉挺軍分析。
即便被視為坐在“風(fēng)口”上，由于養(yǎng)老項目不是炒作或者熱錢能成就得，因此，現(xiàn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還是踏踏實實盡量考慮離醫(yī)療機(jī)構(gòu)近一點，將服務(wù)做得更盡如人意，從培育公眾的認(rèn)知和接受度開始。
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