又一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商寓見爆倉，明星城市杭州房?jī)r(jià)房租齊殺跌！這信號(hào)預(yù)示什么？如果房?jī)r(jià)下跌50%會(huì)是什么景象呢？【圖】

    又一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商寓見爆倉。

    10月17日，多位寓見房東和租客表示，無法聯(lián)系到工作人員，并且部分房東被拖欠1個(gè)月租金，大量租客面臨被房東趕走的窘境。

    又一家長(zhǎng)租公寓資金鏈面臨斷裂。

    這，距離8月杭州鼎家爆雷只有兩個(gè)月，

    金九銀十退潮，開發(fā)商裁員，中介降薪，樓市迎來租房末路。

    鼎家爆雷之后，杭州租賃市場(chǎng)回調(diào)。一二手房?jī)r(jià)格量?jī)r(jià)齊跌，傳導(dǎo)到租房市場(chǎng)。

    杭州房租大回調(diào)

    9月以來，杭州租房市場(chǎng)遭遇價(jià)格和成交量雙殺。

    根據(jù)《錢報(bào)杭州房產(chǎn)》報(bào)道，靜女士在杭州天目山路與古墩路交叉口附近有套兩室兩廳的房子，正好租約到期。為了省心，她決定不找租客，交給中介公司托管。9月底，靜女士跑了好幾家中介公司咨詢房屋托管，談收租價(jià)格。

    一家收房力度很大的中介拒絕了靜女士，另一家中介愛上租對(duì)于靜女士3800元一個(gè)月的報(bào)價(jià)，審批沒有通過。

    上半年杭州租房市場(chǎng)相比，簡(jiǎn)直是冰火兩重天。

    靜女士鄰居家的房子上半年托管給中介，最后愛上租以4000元一個(gè)月的價(jià)格簽下3年租金合同，并承諾每年漲3%月租金，還給房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修改造?，F(xiàn)在，中介表示，房東普遍愿意降價(jià)，月租金平均下調(diào)200到300元不等。

    杭州房租下滑最明顯的是丁橋、三墩、城東新城這三個(gè)片區(qū)。三墩一帶，8月的套均月租金大約在5000元，到9月降到4500元，丁橋也差不多，之前套均月租金大約是4000元，現(xiàn)在回調(diào)到3000多元，三個(gè)板塊月均租金下降500元。

    從需求端來看，這幾個(gè)板塊房租回調(diào)一是因?yàn)槌菛|新城大開發(fā)，存量房源沒減少，2018年大批新盤交付，其中一部分進(jìn)入租房市場(chǎng)，供給大增，租金下降。

    2017年，因?yàn)榇笠?guī)模拆遷，帶來了大量過渡租房家庭。租住在城中村的租客，大批量轉(zhuǎn)向正規(guī)租賃房。當(dāng)時(shí)三墩、丁橋一帶承接了這部分因拆遷出現(xiàn)的客源，租金出現(xiàn)大漲。

    2018下半年，杭州租房需求明顯減弱。

    從供給端來看，2018上半年，杭州形勢(shì)一片大好，很多房東寧愿房子閑置也不出租。7月之后，行情急轉(zhuǎn)直下，房子越來越難賣，不少房東轉(zhuǎn)售為租。根據(jù)當(dāng)?shù)刂薪閿?shù)據(jù)，4、5月份杭州市區(qū)二手房月成交量達(dá)到上萬套，最近兩個(gè)月，萎縮到三四千套。

    另外，長(zhǎng)租公寓不斷提高報(bào)價(jià)，透支了租金的漲幅。8月有關(guān)部門集中約談長(zhǎng)租公寓企業(yè)，鼎家高價(jià)收房導(dǎo)致資金鏈斷裂。目前杭州當(dāng)?shù)刈畲蟮膬杉易赓U運(yùn)營(yíng)商停止了收房。

    租金下跌，運(yùn)營(yíng)商高價(jià)收房，必定收一套虧一套。

    土地成交創(chuàng)一年新低 溢價(jià)率四連跌

    根據(jù)杭州國土資源局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年9月土拍繼續(xù)縮量。主城區(qū)斷供，全市共出讓土地25宗，出讓面積39.2萬平米，出讓金額25.9億，創(chuàng)下近一年新低。

    曾經(jīng)意氣風(fēng)發(fā)的房企，迅速改變拿地策略。

    9月杭州成交的25宗地塊，18宗為底價(jià)成交，剔除2塊加油站用地后，平均溢價(jià)率為2.44%。根據(jù)杭州國土資源局土地掛牌公告顯示，預(yù)計(jì)10月掛牌土地量36.8萬平米，供地繼續(xù)下降。

    9月27日，臨安成交三宗涉宅地塊，全部底價(jià)成交。

    其中高新技術(shù)單元兩宗商住地塊位于青山湖科技城，均由綠地以6540元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得，也是綠地首進(jìn)臨安。

    青山湖科技城在售新房高層均價(jià)在15000元/平方米，這兩宗地塊的保本房?jī)r(jià)大約13000元/平米。太湖源鎮(zhèn)青云村郜村地塊，4月24日流拍，在9月27日再次掛牌，最終由臨安本土房企榮上抄底拿地。

    杭州二手房成交已經(jīng)十分清淡。杭州住建委數(shù)據(jù)顯示，二手房成交在5月達(dá)到高峰，之后持續(xù)下跌，9月杭州二手房成交套數(shù)2554套，僅高于2018年2月的成交量。

    掛牌量也隨著市場(chǎng)降溫，大幅調(diào)低。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，9月份杭州二手房掛牌價(jià)為38328元/平米，環(huán)比下跌1.2%，9月掛牌量環(huán)比下降25%。

    租金同比連跌六月

    在全國范圍，上海依舊是租賃用地投放第一城。

    2018年第三季度，全國范圍內(nèi)租賃土地僅投放6塊，上海占據(jù)5塊，樓板均價(jià)5598元/平米，略高于一、二季度，租賃用地通常是定向供給，且底價(jià)成交。上海以37幅地塊，200萬平米的總建面位列全國第一。

    但是，根據(jù)房協(xié)的全國租賃交易價(jià)格指數(shù)表顯示，租金連續(xù)六個(gè)月同比下跌。

    克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，三季度以來監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有23個(gè)城市租金數(shù)據(jù)下跌，濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門三個(gè)城市租賃價(jià)格指數(shù)跌幅居前。從城市等級(jí)來看，一線城市三季度租金整體穩(wěn)定，平均上漲0.78%，二線城市三季度租金下跌0.06%。

    上一次爆雷的鼎家在杭州，這一次的寓見資金鏈困境，在上海，都是前期租金價(jià)格漲幅居前的城市。

    租賃企業(yè)直接破壞了城市的租賃生態(tài)，本來房客明明有低價(jià)房源可住，卻被租賃企業(yè)高價(jià)收走，以租金貸的形式返租給客戶，優(yōu)質(zhì)的租賃企業(yè)收不到房源，沒有租客，最終提前離場(chǎng)。

    資本扎堆進(jìn)入，劣幣驅(qū)逐良幣，隱性長(zhǎng)租公寓地雷在上海、杭州、南京等一二線熱門城市越來越多。

長(zhǎng)三角租賃住宅市場(chǎng)規(guī)模情況

    最終結(jié)果可能是，無人敢租，房租下跌，房?jī)r(jià)房租雙雙殺跌，樓市壓艙石沒了。

    長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的資金鏈和盈利問題，會(huì)日趨惡化。

    對(duì)于小規(guī)模的房企，通常選擇整租模式，將項(xiàng)目整體對(duì)外出租，收取固定租金。這樣的優(yōu)勢(shì)在于收入穩(wěn)定、管理簡(jiǎn)單、額外投入少，房企享受成熟運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)升值紅利。

    壞處在于，通常整租合同要持續(xù)10年以上，項(xiàng)目流動(dòng)性差，以至于北京萬科干脆一次性收取十年房租，被監(jiān)管部門叫停。

    自建立團(tuán)隊(duì)的房企，可以利用自身資金和資源優(yōu)勢(shì)，切入租賃市場(chǎng)。不僅可以提升項(xiàng)目估值，還可以積累運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為房企多元化布局打基礎(chǔ)。相比公寓運(yùn)營(yíng)商，房企自建團(tuán)隊(duì)周期長(zhǎng)，投入大，短期盈利很難，會(huì)加劇現(xiàn)金流困難。

    于是，有房企選擇合資模式，成立專門團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營(yíng)商對(duì)接。雙方持股，運(yùn)營(yíng)商效率比較高，相比自建團(tuán)隊(duì)，房企能借助專業(yè)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行擴(kuò)張，通常在一兩年后，房企會(huì)努力脫離運(yùn)營(yíng)商獨(dú)立運(yùn)作，優(yōu)質(zhì)租賃企業(yè)不太愿意接受這種模式。

    等大部分住房租賃企業(yè)爆倉和淘汰之后，租客們可能就租不到便宜、地理位置又可以接受的住房了。只剩下三條路，一是共有產(chǎn)權(quán)房，二是商品房，三是帶有國企央企背景的開發(fā)商，建造的租賃住房。共同點(diǎn)在于，價(jià)格都不低。

    如果房?jī)r(jià)下跌50%會(huì)是什么景象呢？

    房?jī)r(jià)是漲還是跌，仍在博弈之中。但是，從總體上看，下跌的概率要大于上漲的可能。即便現(xiàn)在還在漲，但上漲的動(dòng)力明顯減弱了，開發(fā)商也開始通過降價(jià)售房籌集資金，準(zhǔn)備貓冬了。有人問，如果真的房?jī)r(jià)開始下跌了，一旦下跌幅度超過50%，會(huì)產(chǎn)生什么后景象？

    如果房?jī)r(jià)真的下跌百分之五十，我認(rèn)為，可能會(huì)出現(xiàn)這樣一些景象。

    首先，買不起房的，繼續(xù)買不起房。因?yàn)椋壳暗姆績(jī)r(jià)，已經(jīng)漲到八成以上的居民承受不了。降價(jià)一半，看似降了不少，實(shí)際百分之八十的人當(dāng)中，至少仍會(huì)有六成以上的居民買不起。特別是中低收入階層，根本沒有能力承受。房?jī)r(jià)綿幅度，已經(jīng)不是收入能夠隨的，也不是跌多少能夠解決的。

    其二，會(huì)出現(xiàn)無數(shù)房鬧。眼下房?jī)r(jià)尚沒有出現(xiàn)什么下跌，已有多個(gè)地方的購房者開始當(dāng)房鬧了。如果下降一半，當(dāng)房鬧的人會(huì)大量出現(xiàn)，到時(shí)候，可能有點(diǎn)無力控制、無法控制，甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。所以，房?jī)r(jià)可以慢慢跌，但決不具備大跌的條件。

    第三，開發(fā)商資金鏈斷裂。房?jī)r(jià)跌一半，等于把開發(fā)商的老底都跌光了。要知道，目前開發(fā)商可沒有這么高的利潤(rùn)去應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌，跌一半，多數(shù)開發(fā)商就將出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。即便是大型開發(fā)商，如萬科，債務(wù)規(guī)模超過萬億，有息債務(wù)也達(dá)到數(shù)千億，能經(jīng)受得起大跌嗎？能不資金鏈斷裂嗎？

    第四，銀行風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。雖然有前證監(jiān)會(huì)官員表示，房?jī)r(jià)下跌一半銀行也能承受，實(shí)際完全不是這么回事。下跌百分之二十，很多銀行就將承受不了。下跌百分之五十，銀行風(fēng)險(xiǎn)必然爆發(fā)。所以，房?jī)r(jià)下跌必須是慢慢來，而不是暴風(fēng)驟雨式的。那樣，真的風(fēng)險(xiǎn)很大。

    第五，地方忍受不了。房?jī)r(jià)下跌百分之五十，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的影響也是很大的，特別是房地產(chǎn)占據(jù)重要地位的城市，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率較大下降現(xiàn)象。顯然，這也是不希望出現(xiàn)的結(jié)果。房?jī)r(jià)需要調(diào)控，但經(jīng)濟(jì)也需要發(fā)展，穩(wěn)定更是不可有任何問題。

    所以，房?jī)r(jià)下降百分之五十的現(xiàn)象是不大可能出現(xiàn)的。真的出現(xiàn)，就等于房地產(chǎn)崩盤。