我愛我家租金漲價(jià)20%，一線地產(chǎn)企業(yè)布局住房租賃企業(yè)【圖】

    在北京市中介協(xié)會(huì)發(fā)出“8•20”租賃企業(yè)不漲價(jià)宣言之后，我愛我家宣布從11月開始漲價(jià)，漲價(jià)幅度超過20%，遠(yuǎn)超過去一年平均10%的提價(jià)速度。巧合的是，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)剛好是中介協(xié)會(huì)租賃完成兩個(gè)月不漲租金承諾期。

    租金合同期滿漲租20%

    實(shí)際上，在8月19日北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開的座談會(huì)上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人共同承諾過不漲租金，拿出手中共計(jì)超過12萬(wàn)套（間）的全部存量房源投向市場(chǎng)。

    截至10月20日，十家租賃服務(wù)企業(yè)累計(jì)投放房源133131套（間），完成公開承諾總量的1.1倍。環(huán)比9月，北京住房租賃市場(chǎng)量?jī)r(jià)繼續(xù)回落，成交量環(huán)比下降約8%；在租金方面，“自如”整租的租金環(huán)比下降5.5%，“相寓”租金環(huán)比下降4.3%，“蛋殼”租金環(huán)比下降0.1%。

    中介租賃這塊業(yè)務(wù)主要賺的是中介費(fèi)。中介費(fèi)又跟租金掛鉤，一下子拿出12萬(wàn)套不漲價(jià)房源，中介利潤(rùn)肯定受損。在一些人看來，按照過去一年10%左右的漲幅，今年我愛我家給出的超過20%提價(jià)幅度，顯然有補(bǔ)漲的意味。

    從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來看，住房租賃企業(yè)租金漲價(jià)也是必然。以北京為例，租賃用地大幅推出，且占據(jù)了一部分商品房指標(biāo)。北京新五年的用地規(guī)劃中，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，占比21.7%。過去五年（2012-2016年），北京商品住宅計(jì)劃供地4300公頃（實(shí)際供地2452公頃），而2017-2021年，商品住宅計(jì)劃供地3470公頃，減少了830公頃。

2011-2017年中國(guó)房屋租賃行業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量情況

資料來源：智研咨詢整理

    近年來，隨著我國(guó)房?jī)r(jià)的猛漲，我國(guó)房屋租賃行業(yè)也迎來了快速發(fā)展的階段。2017年我國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模23798億元，同比2016年的21945億元增長(zhǎng)了8.44%。近幾年我國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模情況如下圖所示：

2012-2017年中國(guó)房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模情況

資料來源：智研咨詢整理

    隨著存量市場(chǎng)來臨，租賃市場(chǎng)的關(guān)注度隨之提高，房企搶占長(zhǎng)租公寓，主要是為存量房市場(chǎng)提前布局。在一線城市新房成交量增長(zhǎng)不可持續(xù)，月供和租金差距加大，租賃人口的逐年提升和品牌公寓市場(chǎng)占有率間的缺口較大，長(zhǎng)租公寓可以說是租賃市場(chǎng)的一大藍(lán)海。

    住建部積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，在12個(gè)大中城市開展住房租賃試點(diǎn)，積極培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。截至目前，全國(guó)多個(gè)城市已經(jīng)推出持有型土地，萬(wàn)科、保利等多家一線地產(chǎn)企業(yè)早已在持有型住房投資開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面積極布局。

    和發(fā)達(dá)國(guó)家比，目前國(guó)內(nèi)的租賃市場(chǎng)依舊沒有掌握在機(jī)構(gòu)手中，未來的前景可以預(yù)期，因此，擁有一定實(shí)力的房企開始涌入，或以領(lǐng)跑者姿勢(shì)，或以追逐者心態(tài)，讓這個(gè)市場(chǎng)變得熱鬧紛呈。

    萬(wàn)科、龍湖、保利快步跑

    萬(wàn)科是最早布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的房企之一。2017年8月的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮把旗下業(yè)務(wù)分為五個(gè)板塊。而長(zhǎng)租公寓“泊寓”在萬(wàn)科諸多業(yè)務(wù)中，排名在房屋租賃開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)后。

    行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的直接后果是，獲取房源成本大大增加。在此方面，萬(wàn)科獲得了與深圳市人才安居集團(tuán)的合作權(quán)。深圳市人才安居集團(tuán)是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的市屬國(guó)有獨(dú)資公司。

    萬(wàn)科與深圳市人才安居集團(tuán)的合作將不局限于形式，什么合作方式都會(huì)嘗試。

    在北京，萬(wàn)科泊寓的發(fā)展勢(shì)頭凌厲。北京萬(wàn)科曾在2015年初提出6+X轉(zhuǎn)型計(jì)劃，泊寓計(jì)劃屬于其中C計(jì)劃。目前北京泊寓已獲取項(xiàng)目16個(gè)，已開業(yè)項(xiàng)目6個(gè)，平均出租率超過97%（注:各門店基本滿租狀態(tài)，換租期產(chǎn)生短時(shí)出租率下降），預(yù)計(jì)到2018年初開業(yè)門店達(dá)到10個(gè)。北京泊寓的拓展目標(biāo)是從2017年至2019年，年均10000間的項(xiàng)目獲取。

    萬(wàn)科指出，目前長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)泊寓已進(jìn)入28個(gè)城市，保有房間數(shù)8.4萬(wàn)間。萬(wàn)科泊寓的目標(biāo)是到2017年年底，開業(yè)3萬(wàn)間房源，保有目標(biāo)是15萬(wàn)間。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，萬(wàn)科對(duì)泊寓遠(yuǎn)期規(guī)劃是提供100萬(wàn)間公寓，年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長(zhǎng)期租住空間及服務(wù)。

    無獨(dú)有偶，龍湖地產(chǎn)在長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上搶點(diǎn)布局的速度也十分迅猛。龍湖對(duì)于國(guó)家“購(gòu)租并舉”政策積極地響應(yīng)，設(shè)立冠寓作為集團(tuán)第四大主航道業(yè)務(wù)。

    與萬(wàn)科相比，龍湖在公司運(yùn)營(yíng)層面給租賃業(yè)務(wù)的定位更高。2016年8月，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍宣布涉足長(zhǎng)租公寓，推出“冠寓”品牌，目標(biāo)是，到2017年底，冠寓開業(yè)超過15000間。

    擁有央企背景的保利地產(chǎn)，同樣在新的市場(chǎng)形勢(shì)下?lián)屜炔季?。在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市，均分別由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

    中國(guó)保利集團(tuán)公司表示，租售并舉已成為國(guó)家重要政策，各地政府也紛紛在國(guó)土、財(cái)稅、金融等政策層面積極響應(yīng)，保利集團(tuán)響應(yīng)政府號(hào)召，貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性，深入促進(jìn)房屋租賃行業(yè)健康有序發(fā)展。

    另外，碧桂園等第一梯隊(duì)的房企也啟動(dòng)了租賃公寓的投資策略。消息顯示，碧桂園宣布成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部后，其首家長(zhǎng)租公寓將于近期亮相上海。碧桂園上海區(qū)域總裁高斌透露，該公司正在考慮如何更好地適應(yīng)新的“游戲規(guī)則”，做好創(chuàng)新業(yè)務(wù)，決心在上海做一些持有型的物業(yè)和一些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

    第二、第三梯隊(duì)的開發(fā)商呈現(xiàn)積極跟進(jìn)之勢(shì)。據(jù)招商蛇口中報(bào)數(shù)據(jù)，公司已布局深圳約50萬(wàn)平方米、1.3萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，形成“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠”高端服務(wù)式公寓三大核心產(chǎn)品線，目前在北京、天津、武漢、重慶等城市以自有物業(yè)改造成公寓的多個(gè)項(xiàng)目正在同時(shí)推進(jìn)。

    而地產(chǎn)中介巨頭世聯(lián)行中報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，公司旗下的紅璞公寓已經(jīng)進(jìn)入深圳、廣州等27個(gè)城市，全國(guó)簽約間數(shù)達(dá)4萬(wàn)多間。年內(nèi)，世聯(lián)行的目標(biāo)是保有10萬(wàn)間公寓。

    世聯(lián)行表示，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)和空間非常巨大，一二線城市房?jī)r(jià)高漲，未來，買賣＋租賃將雙管齊下解決居住問題。在國(guó)內(nèi)，僅靠買房解決居住問題這一頁(yè)已經(jīng)翻出去了。