借鑒日本70年代宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展映射國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)【圖】

房地產(chǎn) 2018-11-06 01:38

從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，綜合人口、城市化、金融視角因素，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也與1970年代的日本更為類(lèi)似。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于短期因素，包括經(jīng)濟(jì)失速和調(diào)控政策。

近年來(lái)，中國(guó)老齡化問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)重視，針對(duì)老齡化問(wèn)題，我國(guó)開(kāi)始在新生人口端進(jìn)行政策改革，但老齡化趨勢(shì)處于一個(gè)長(zhǎng)周期過(guò)程，同時(shí)人口老齡化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度也具有一定影響因素。

從日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史來(lái)看，反向撫養(yǎng)比（15-64歲的人口/受撫養(yǎng)人口）能較好的反映房地產(chǎn)需求與人口的關(guān)系。日本的反向撫養(yǎng)比從1960-1971年一直處于上升狀態(tài)，同期日本政府正在推進(jìn)城市化發(fā)展，人口向城市聚集的現(xiàn)象非常明顯，促使日本該時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工數(shù)量處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，到1972年達(dá)到186萬(wàn)套的峰值。

日本2006年反向撫養(yǎng)比跌破2以后，房地產(chǎn)新開(kāi)工數(shù)量開(kāi)始大幅下滑，并且隨著反向撫養(yǎng)比的下降呈加速狀態(tài)。

中國(guó)2017年反向撫養(yǎng)比為2.53，目前正處于下行通道，但是從中國(guó)人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)階段正處于建國(guó)后第一波人口高峰，1950-1953年出生人口。跌破2要到2032年，所以未來(lái)一段時(shí)間量上不需要太擔(dān)心。

1962-2017年中國(guó)、日本反向撫養(yǎng)比走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢(xún)整理

從城鎮(zhèn)化率角度來(lái)看，中國(guó)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)未結(jié)束，2017年中國(guó)城鎮(zhèn)化率是58.52%，每年增長(zhǎng)1.2%；日本在70年代達(dá)到了70%。普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化率從50%到80%，是城市化第二階段，即城市越來(lái)越大。

中國(guó)目前問(wèn)題是在總量結(jié)構(gòu)不平衡，未來(lái)二線(xiàn)城市，如南京、杭州的發(fā)展?jié)摿赡軙?huì)超出想象。有醫(yī)療、教育資源的城市未來(lái)發(fā)展空間很大，一些中西部城市如武漢、成都、重慶，比如武漢、成都、重慶各自擁有36、29、27所三甲醫(yī)院，均位居全國(guó)前20。

1970-2017年中國(guó)、日本城鎮(zhèn)化走勢(shì)圖

資料來(lái)源：智研咨詢(xún)整理

金融維度選取居民部門(mén)杠桿率和存貸比（住房抵押貸款/家庭部門(mén)存款）兩個(gè)指標(biāo)。因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力的風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力消耗情況。根據(jù)BIS的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（居民信用/GDP），中國(guó)居民部門(mén)杠桿率48.4%，日本是57.0%，最高時(shí)72.2%，美國(guó)目前77.3%，歷史最高98.6%。

日本是在1982年首次達(dá)到50%左右。當(dāng)時(shí)離泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰（1990年）還很早。中國(guó)居民部門(mén)杠桿率絕對(duì)數(shù)相比其他發(fā)達(dá)國(guó)家同期水平并不高，但是每年有6%增速，加速較快。居民部門(mén)存貸比（只統(tǒng)計(jì)房貸，不計(jì)算消費(fèi)貸）。2016年中國(guó)居民部門(mén)存貸比值為36.3%，英國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、日本分別為53.4%、49.4%、94.0%、46.6%。橫向來(lái)看，中國(guó)目前的狀況仍處于可承受的范圍內(nèi)。

2016年全球主要國(guó)家居民部門(mén)存貸比值

資料來(lái)源：智研咨詢(xún)整理

2008年以后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)居民部門(mén)杠桿率從20%一路上行至當(dāng)前的48.4%，雖然低于主要發(fā)達(dá)國(guó)家水平，但在新興經(jīng)濟(jì)體中已經(jīng)屬于最高。而且考慮到我國(guó)最終分配中，居民部門(mén)可支配收入只占60%，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都在90%以上，我國(guó)居民債務(wù)占居民可支配收入的比重已經(jīng)高達(dá)93%，明顯偏高。

1964-2016年日本居民部門(mén)杠桿率走勢(shì)圖

資料來(lái)源：BIS、智研咨詢(xún)整理

2010-2017年中國(guó)居民部門(mén)杠桿率走勢(shì)圖

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戰(zhàn)后70年，日本經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了漲落起伏。在日本70年代與中國(guó)現(xiàn)階段的情況做細(xì)分對(duì)比之后，當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與日本1970年代更為類(lèi)似，而非1990年代。日本在70年代完成轉(zhuǎn)型之后，迎來(lái)了80年代的發(fā)展高潮。中國(guó)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、發(fā)展?jié)摿Χ急?0年代的日本更好，未來(lái)有望獲得更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展動(dòng)力。

從長(zhǎng)周期來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體性風(fēng)險(xiǎn)較低，只有一些結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。人口流出，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，但是一、二線(xiàn)城市有成長(zhǎng)性的、人口流入的，未來(lái)需求及成長(zhǎng)空間很大。雖然中長(zhǎng)期看地產(chǎn)還比較樂(lè)觀，但是短期調(diào)整還沒(méi)有結(jié)束，甚至很多城市量?jī)r(jià)的調(diào)整還未完全反映。從地產(chǎn)周期看，當(dāng)前地產(chǎn)周期處于下行周期，歷史上經(jīng)驗(yàn)是，上行期與下行期周期比例為1.5：1。這一輪地產(chǎn)擴(kuò)張期起點(diǎn)是2015年3月，以量出現(xiàn)正增長(zhǎng)為標(biāo)志；下行期開(kāi)始是2017年9月，量出現(xiàn)調(diào)整為標(biāo)志。粗略估計(jì)，上行了29個(gè)月，對(duì)應(yīng)下行理論上是20個(gè)月，也就是說(shuō)可能在2019年中旬結(jié)束下行周期。

2009-2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期統(tǒng)計(jì)