房地產(chǎn)市場從增量發(fā)展轉(zhuǎn)移至存量競爭時代，物業(yè)管理或?qū)⒊蔀橄乱粦?zhàn)場【圖】

    之前十幾年，我國房地產(chǎn)主要依靠“增量”的路徑取得了迅猛的發(fā)展。增量時代，房地產(chǎn)企業(yè)通過拿地、建造、出售的流程，獲得房屋銷售收入，實現(xiàn)土地的快速變現(xiàn)。過去，拿地能力強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著能獲得最多的增量，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高毛利率的企業(yè)能夠獲得高凈資產(chǎn)收益率。

    近年來土地供應放緩，《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030年）》提出“分類引導城鎮(zhèn)化發(fā)展，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴格控制新增建設用地”。

    國有建設用地出讓面積自2013年達到高點之后持續(xù)回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的增速大幅下跌，雖然有所恢復，但是依舊未達10%。

    2017年，供應國有建設用地60.32萬公頃，同比增長13.5%。其中，工礦倉儲用地12.28萬公頃，同比下降0.2%；商服用地3.09萬公頃，同比下降12.0%；住宅用地8.43萬公頃，同比增長13.2%；基礎設施及其他用地36.52萬公頃，同比增長22.4%。

2013—2017年國有建設用地供應情況走勢圖

資料來源：自然資源部、智研咨詢整理

    2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額109799億元，同比增長7.04%，增速僅提升0.16個百分點。

2012-2017年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增速走勢圖

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    房地產(chǎn)盈利能力下降，行業(yè)毛利率由原先約40%跌至不足30%。部分一線城市二手房交易量已遠超一手房交易量，也就是說房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始從增量市場發(fā)展轉(zhuǎn)移至存量市場競爭。

2010-2017年房地產(chǎn)行業(yè)毛利率走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    進入存量時代，地產(chǎn)發(fā)展模式發(fā)生改變，資產(chǎn)運營成為重點，出現(xiàn)房企巨頭拆分物業(yè)上潮。在增量時代，開發(fā)商的盈利模式簡單粗放，賺的是房屋出售“一次性”的錢。但是在存量時代，新房增量有限，依靠賣房盈利的路徑遇到瓶頸，運營好存量資產(chǎn)成為各大企業(yè)的共同方向。一些大型地產(chǎn)企業(yè)開始積極拓展其他業(yè)務，比如萬科和碧桂園都涉足了家裝、長租等領域，保利涉足社區(qū)超市、養(yǎng)老教育、二手房交易等領域。

    加強物業(yè)服務開發(fā)是房企面對存量時代做出的重要布局。原本物業(yè)服務作為房地產(chǎn)企業(yè)的“配飾”并未引起房企過度重視，物業(yè)服務更多地被看作房企內(nèi)部成本，因此房地產(chǎn)企業(yè)出于縮減成本的動力，提供的物業(yè)服務大多基礎和單一。但是在存量時代，物業(yè)服務重要性凸顯，幾家房地產(chǎn)企業(yè)巨頭如綠城中國、碧桂園等紛紛通過分拆物業(yè)管理公司上市，部分物業(yè)管理公司市值甚至超過房地產(chǎn)企業(yè)母公司，由“配飾”變“主體”。

房企分拆物業(yè)公司情況

資料來源：智研咨詢整理

    根據(jù)物業(yè)百強報告，目前物業(yè)呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)均衡發(fā)展的趨勢，住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、公眾物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)、學校物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)和其他類型物業(yè)百花齊放。2017年住宅物業(yè)業(yè)務占比69.85%，依舊處于絕對領先優(yōu)勢。

2017年物業(yè)業(yè)態(tài)面積占比情況

資料來源：智研咨詢整理

    分業(yè)態(tài)來看，辦公物業(yè)服務費最高，達7.88元/㎡/月，其次是商業(yè)物業(yè)服務費，為7.02元/㎡/月，住宅物業(yè)服務費最低，為2.30元/㎡/月。2017年，百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務費為4.26元/㎡/月，略高于2016年，豐富的物業(yè)形態(tài)提升了物業(yè)公司的收入水平。

2017年不同業(yè)務服務費情況（元/平方米/月）

資料來源：智研咨詢整理

    物業(yè)服務質(zhì)量在影響購房者選擇房產(chǎn)的因素中起到越來越重要的作用。物業(yè)客戶特別是住宅用戶逐漸意識到物業(yè)的重要性：①促進財產(chǎn)保值增值。物業(yè)對于房屋的整修、維護起重要作用，完善的物業(yè)服務可以促進房屋保養(yǎng)，幫助業(yè)主財產(chǎn)保值增值。2017年，百強物格業(yè)服務企業(yè)在管的二手房平均價格高出周邊二手房價格9.06%，年套租金價格高于周邊年套均租金價格6.88%。②營造良好的居住工作環(huán)境。物業(yè)掌管著業(yè)主長期居住或者工作的場所，涉及場所的治安問題、衛(wèi)生問題、設施問題等。

2014-2017年百強物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值

資料來源：智研咨詢整理

    物業(yè)服務收繳率不斷提升，且一線客戶愿意支付的水平高于二三線城市。2014年百強物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)收繳率為93.02%，此后不斷提升，2017年提升至94.14%，側(cè)面反映出業(yè)主對繳納物業(yè)服務費的意愿不斷提升。從不同城市對比來看，百強企業(yè)在一線城市的平均物業(yè)費達7.12元/㎡/月，而二線和三、四線分別為3.67和3.58元/㎡/月，可能原因是一線住戶支付能力更強、支付意愿更高。

    綜上，業(yè)主對物業(yè)服務的重要性認識增強，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務成為業(yè)主選擇房產(chǎn)的重要條件；業(yè)主對物業(yè)服務的消費意愿提升，收繳率不斷提高，物業(yè)費用有提升的空間，為行業(yè)繼續(xù)成長奠定基礎。