租戶(hù)洗澡觸電身亡，房東中介均被判賠共115萬(wàn)元,住房租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范化發(fā)展，中國(guó)住房租賃業(yè)將迎來(lái)黃金十年，萬(wàn)億掘金期【圖】

    租客小云（化名）在房屋內(nèi)用電熱水器洗澡時(shí)，不幸遭電擊身亡。小云的父母于是將房東、中介公司、電熱水器生產(chǎn)廠家等起訴到大興法院，索賠包括死亡賠償金在內(nèi)的損失211萬(wàn)多元。日前，法院經(jīng)過(guò)審理，判決房東賠償死者家屬90余萬(wàn)元，中介公司賠償25萬(wàn)余元。

    租客洗澡觸電身亡父母索賠

    2016年4月，小云與中介公司簽訂租賃合同，租了位于大興的一間房屋，租金每月1200元。2016年7月的一天，小云在房屋內(nèi)使用電熱水器洗澡時(shí)被電擊身亡。后鑒定結(jié)論書(shū)顯示小云符合電擊死亡，不屬于刑事案件。

    事發(fā)之后，小云的父母將房東、中介公司、電熱水器生產(chǎn)廠家等起訴到法院，他們認(rèn)為，房東周女士、中介公司對(duì)出租房?jī)?nèi)投入使用的設(shè)施負(fù)有安全保障和日常管理維護(hù)的義務(wù)，對(duì)電熱水器傷人的事故負(fù)有不可推卸的責(zé)任。另電熱水器存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)于產(chǎn)品因缺陷致人損害的，生產(chǎn)廠家應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任。小云的父母索賠死亡賠償金、精神撫慰金等共計(jì)211萬(wàn)余元。

    房東中介均辯稱(chēng)不應(yīng)擔(dān)責(zé)

    對(duì)于起訴，房東周女士稱(chēng)，她不知道小云是誰(shuí)，她是和中介公司簽訂的合同，租金也由中介公司支付，并且在房屋交付給中介公司的時(shí)候，她特別提示中介公司，電熱水器必須要提前加熱才能使用。租賃合同提醒，提示小云需在使用熱水器的時(shí)候提前加熱，使用時(shí)需要斷電，小云也在合同上簽了名字。在案發(fā)時(shí)，熱水器的插銷(xiāo)是連接的，所以小云的死亡是因?yàn)樽约旱脑蛟斐傻摹?/p>

    中介公司稱(chēng)，按照原告所陳述的理由，應(yīng)該是電熱水器廠家承擔(dān)產(chǎn)品質(zhì)量缺陷而導(dǎo)致的侵權(quán)責(zé)任，產(chǎn)品的制造者和銷(xiāo)售者應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；小云因使用電熱水器造成損害的責(zé)任中介公司不應(yīng)承擔(dān)。

    電熱水器公司則辯稱(chēng)，電熱水器使用年限是8年，公司在近15年沒(méi)有生產(chǎn)過(guò)與涉案的電熱水器相類(lèi)似的機(jī)器，公司既不應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任，也不應(yīng)該按份承擔(dān)責(zé)任。

    法院判決兩被告擔(dān)責(zé)

    大興法院認(rèn)為，周女士作為房屋的實(shí)際所有人及本案涉案電熱水器的提供者，應(yīng)對(duì)屋內(nèi)的家具、家電、熱水器等均負(fù)有保障正常、安全使用的義務(wù)，法院酌定房東承擔(dān)70%的責(zé)任，賠償小云父母合理?yè)p失90余萬(wàn)元。

    中介公司應(yīng)承擔(dān)其出租房屋保證使用安全的義務(wù)，承擔(dān)20%的責(zé)任，賠償小云父母合理?yè)p失25萬(wàn)余元。

    小云本人作為正常理智的人，沒(méi)有盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)，其本人也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任，法院酌情確定其承擔(dān)10%的責(zé)任。

    對(duì)于電熱水器生產(chǎn)廠家，各方當(dāng)事人并未提交本案涉案電熱水器系桑普電器公司生產(chǎn)出售的相關(guān)證據(jù)，因此要求其擔(dān)責(zé)的主張法院不予支持。

    一審宣判后，房東周女士和中介公司不服上訴。北京二中院經(jīng)審理認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二中院最終駁回上訴，維持原判。

    租房騙局變幻莫測(cè)，虛假租賃信息泛濫、“二房東”私自轉(zhuǎn)租、群租“膠囊”屢禁不止……這些租房讓不少租房族“有苦難言”。日前，廣州、武漢等城市先后推出官方版本的“住房租賃平臺(tái)”，意在遏制租房市場(chǎng)亂象，構(gòu)建完善的住房租賃市場(chǎng)。

    ２００８年，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》也有類(lèi)似的規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在３％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按４％的稅率征收房產(chǎn)稅。上海、北京、深圳、沈陽(yáng)、杭州等城市也曾嘗試征收房屋租賃稅。

    然而，時(shí)至今日，由于遭遇多方面的困難，房屋租賃稅收取和出租房屋備案遲遲未大規(guī)模推開(kāi)。記者隨機(jī)走訪了武漢幾家房產(chǎn)中介公司，工作人員均表示很少有房東主動(dòng)在簽訂合同后備案。

    此外，租賃管理難點(diǎn)也隨之增加。李國(guó)政表示，許多社區(qū)都有流動(dòng)人口出租屋協(xié)管員負(fù)責(zé)出租房管理。但協(xié)管員對(duì)出租房管理有畏難情緒，不愿主動(dòng)上門(mén)管理和服務(wù)。

    歷史數(shù)據(jù)表明，每年6至7月份都是租房旺季，需求大量釋放導(dǎo)致租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金上漲。然而，今年房租漲勢(shì)比往年更加“猛烈”，部分地區(qū)出現(xiàn)住房租賃機(jī)構(gòu)為爭(zhēng)奪房源哄抬租金、高價(jià)收房的現(xiàn)象，個(gè)別熱點(diǎn)城市房租價(jià)格持續(xù)看漲引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近日發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，在中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有10個(gè)城市7月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，4個(gè)一線(xiàn)城市全部在內(nèi)。

    針對(duì)住房租賃企業(yè)利用融資獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源、以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源等亂象，監(jiān)管層正逐漸加大管控力度。以北京為例，針對(duì)北京住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，8月19日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人參加，共同承諾“三不得”：一是不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；二是不以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；三是不通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。此外，還共同承諾不漲租金且拿出手中共計(jì)超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源投向市場(chǎng)，以“不漲價(jià)”的方式平抑此前已經(jīng)波動(dòng)的租金水平。

    在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展需杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為，要以滿(mǎn)足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。下一步，在加快住房租賃行業(yè)立法對(duì)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)等行為加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，要加大培育多元化租賃住房供應(yīng)主體的力度，增加平價(jià)租賃房源的供給，切實(shí)保障城市居民的住房需求，更好地適應(yīng)“租售并舉”住房新時(shí)代。

    培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善住房資源利用狀況、推動(dòng)住房合理消費(fèi)、提升社會(huì)福利的意義。隨著“租售并舉”概念的提出，租賃住房供應(yīng)量將不斷提升，租賃住房市場(chǎng)也將逐漸改善“承租人弱勢(shì)”的現(xiàn)狀。筆者認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，有望成?ldquo;藍(lán)海”。

    預(yù)測(cè)未來(lái)十年，住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平到近14億平，企業(yè)獲得租金將超1萬(wàn)億。預(yù)測(cè)未來(lái)“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)計(jì)2027年住房租賃企業(yè)NO1將達(dá)到市場(chǎng)占有率2.5%，持有租賃住房超100萬(wàn)間，年租金收入將達(dá)到300億元，按照“自持+運(yùn)營(yíng)”模式美國(guó)住房租賃企業(yè)估值平均PS值10估值，NO1企業(yè)未來(lái)估值將達(dá)到近3000億元，按市值比較，相當(dāng)于再造一個(gè)碧桂園、恒大或萬(wàn)科。

    一、各類(lèi)企業(yè)齊登場(chǎng)，多元模式趨成熟

    住房租賃企業(yè)一般是指采用規(guī)?；\(yùn)營(yíng)方式、提供統(tǒng)一裝修租賃住房的企業(yè)，簡(jiǎn)言之即直接提供住房租賃產(chǎn)品的企業(yè)。

    （一）八仙過(guò)海，各顯神通

    1、就運(yùn)營(yíng)目的來(lái)看，可分為非營(yíng)利型租賃企業(yè)和營(yíng)利型租賃企業(yè)

    非營(yíng)利型租賃企業(yè)主要包括國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、國(guó)有投融資企業(yè)等，進(jìn)入租房市場(chǎng)不以營(yíng)利為主要目的，主要在租房市場(chǎng)發(fā)揮壓艙石和穩(wěn)定器的重要作用。如上海已掛牌并成交21宗租賃用地，總建筑面積達(dá)143.5萬(wàn)平方米，均被上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司、上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司等市屬和區(qū)屬?lài)?guó)有企業(yè)收入囊中。

    營(yíng)利型租賃企業(yè)主要是指通過(guò)市場(chǎng)化的手段獲取房源進(jìn)而開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)。一方面?zhèn)鹘y(tǒng)租房方式存在諸多痛點(diǎn)，隨著住房需求的日益增長(zhǎng)與提高，在人口凈流入而房?jī)r(jià)高企的一、二線(xiàn)城市，營(yíng)利型租賃企業(yè)快速崛起；另一方面房地產(chǎn)行業(yè)本身庫(kù)存走高、存量物業(yè)亟待盤(pán)活，為營(yíng)利型租賃企業(yè)提供了拓展的契機(jī)。在內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力和外力助推的共同作用下，營(yíng)利型租賃企業(yè)近兩年獲得了快速發(fā)展，是本報(bào)告主要的研究對(duì)象。

    2、就專(zhuān)業(yè)化基因來(lái)看，可分為創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因租賃企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因租賃企業(yè)、中介經(jīng)紀(jì)基因租賃企業(yè)、酒店服務(wù)基因租賃企業(yè)

    營(yíng)利型租賃企業(yè)根據(jù)其專(zhuān)業(yè)化基因可以分為四類(lèi)，即創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因租賃企業(yè)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因租賃企業(yè)、中介經(jīng)紀(jì)基因租賃企業(yè)、酒店服務(wù)基因租賃企業(yè)。

    創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常專(zhuān)注于租房市場(chǎng)的細(xì)分領(lǐng)域并實(shí)現(xiàn)超速跨越，已從最初的純租金差模式逐漸向“輕資產(chǎn)模式”轉(zhuǎn)變，通過(guò)品牌運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)整體資產(chǎn)升值。主要有魔方、新派、寓見(jiàn)、YOU+、優(yōu)客逸家、V領(lǐng)地、水滴公寓等代表。

    地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因租賃企業(yè)擁有成熟的產(chǎn)品研發(fā)體系和較強(qiáng)的資源整合能力，可以講母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級(jí)改造，并借助母公司的整體信用進(jìn)行低成本融資。目前TOP30的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中至少已有三分之一進(jìn)入租房市場(chǎng)。

    部分TOP30房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商租賃物業(yè)發(fā)展情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    中介經(jīng)紀(jì)基因租賃企業(yè)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，具備接近租賃房源和租賃客戶(hù)的先天優(yōu)勢(shì)，可快速將多年積累的租房客流精準(zhǔn)導(dǎo)入到自己開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的租賃物業(yè)，通過(guò)物業(yè)租金差及增值服務(wù)費(fèi)獲取利潤(rùn)。主要有自如寓（鏈家旗下）、紅璞公寓（世聯(lián)行旗下）、相寓（我愛(ài)我家旗下）等代表。

    酒店服務(wù)基因租賃企業(yè)對(duì)住客和存量物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)相較更為豐富，運(yùn)營(yíng)效率也相對(duì)較高，同時(shí)資源獲取能力強(qiáng)，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以通過(guò)改造轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)功能。主要有城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、逗號(hào)公寓（如家旗下）、繽潤(rùn)亞朵（亞朵酒店旗下）、逸蘭、雅詩(shī)閣等代表。

    （二）企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式日漸趨于成熟

    根據(jù)我們監(jiān)測(cè)的50家企業(yè)的情況，可以看出目前我國(guó)住房租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方式主要可以分為集中自持式、分散托管式和集中托管式。

    采用集中自持式的主要為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基因的租賃企業(yè)，隨著土地出讓中自持比例的提高，同時(shí)立足自身資金實(shí)力較為雄厚、自持物業(yè)較易轉(zhuǎn)化為租賃物業(yè)等優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)住房租賃企業(yè)特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基因的租賃企業(yè)會(huì)越來(lái)越多的采用集中自持式。

    采用分散托管式的主要為中介服務(wù)基因的租賃企業(yè)和部分創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因的租賃企業(yè)，中介服務(wù)基因的租賃企業(yè)得以最大化地發(fā)揮在連接供需兩端資源的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)有更多中介服務(wù)基因的租賃企業(yè)以分散托管式切入租房市場(chǎng)，同時(shí)也會(huì)成長(zhǎng)起一批專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)與管理水平較高的創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因的租賃企業(yè)。

    采用集中托管式的主要為酒店服務(wù)基因的租賃企業(yè)和部分創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因的租賃企業(yè)，酒店服務(wù)基因的租賃企業(yè)得以最大化在托管服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)隨著整體收房成本的不斷提高和租金差空間的減少，同時(shí)資產(chǎn)增值收益的顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)更多的集中托管式企業(yè)在運(yùn)營(yíng)不斷成熟、實(shí)力不斷積累之后會(huì)逐步向集中自持式轉(zhuǎn)變。

    綜合來(lái)看，隨著住房租賃企業(yè)模式的日漸成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)集中自持式和分散托管式將成為發(fā)展的主流。

    二、市場(chǎng)方興未艾，萬(wàn)億仍待掘金

    （一）市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化程度不高，企業(yè)供應(yīng)占比較低

    一直以來(lái)，我國(guó)租房市場(chǎng)以個(gè)人房東為主，專(zhuān)業(yè)化程度不高，住房租賃企業(yè)供應(yīng)占比較低。據(jù)測(cè)算，住房租賃企業(yè)的出租面積在租房市場(chǎng)中的占比約為2%。目前我國(guó)住房租賃企業(yè)管理的公寓不超過(guò)200萬(wàn)間，假設(shè)至2017年底住房租賃企業(yè)管理的公寓間數(shù)為200萬(wàn)間，根據(jù)我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50家住房租賃企業(yè)情況，每間公寓的平均面積約為30平方米，可測(cè)算出至2017年底住房租賃企業(yè)的出租面積約為0.6億平方米，結(jié)合上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算2017年全國(guó)城鎮(zhèn)租房市場(chǎng)房源規(guī)模為41億平方米，進(jìn)而可以測(cè)算出2017年住房租賃企業(yè)的出租面積約占整個(gè)租房市場(chǎng)的2%，仍有較大的增長(zhǎng)空間。

    （二）企業(yè)加速布局，基本覆蓋重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市

    面對(duì)日益升溫的租房市場(chǎng)，各類(lèi)住房租賃企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)高點(diǎn)，同時(shí)，已基本覆蓋重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市。根據(jù)我們監(jiān)測(cè)的50家住房租賃企業(yè)的分布情況，可以看出人口基數(shù)大、流動(dòng)多的一、二線(xiàn)城市成為住房租賃企業(yè)的首要進(jìn)入城市。

部分住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況（截至2017年10月底）

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    （三）企業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化程度高，差異化優(yōu)勢(shì)待培育

    從租賃需求看，80后和90后是當(dāng)下的主流租客，面對(duì)主力租賃群體，住房租賃企業(yè)目前以小戶(hù)型為主要產(chǎn)品，并以營(yíng)造個(gè)性化居住空間、生活配套、公共設(shè)施、社交等一站式服務(wù)的“大社區(qū)”為主要方向，產(chǎn)品和服務(wù)相對(duì)傳統(tǒng)出租房有了較大的提升，但同質(zhì)化程度較高，還未形成差異化發(fā)展的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。

    （四）租金收益率偏低，盈利空間較為有限

    就國(guó)際比較來(lái)看，我國(guó)租金收益率偏低，租房市場(chǎng)仍不成熟。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年3季度我國(guó)50個(gè)典型城市租金收益率僅為2.6%，一線(xiàn)城市租金收益率基本在2%以下，與倫敦、紐約、洛杉磯、東京、大阪等國(guó)際大城市相比仍處于較低水平。

    同時(shí)，僅就包括裝修改造費(fèi)用、管理費(fèi)用、資金成本和稅金等在內(nèi)的運(yùn)營(yíng)成本來(lái)看，我國(guó)住房租賃企業(yè)的盈利空間已比較有限。以上海兩家公租房運(yùn)營(yíng)企業(yè)為例，租金或僅能覆蓋運(yùn)營(yíng)成本或根本無(wú)法覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。營(yíng)利型住房租賃企業(yè)雖然租金及運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較高，但融資成本也普遍較高，行業(yè)的平均融資成本在8%-10%，公租房的融資成本已占到整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本的50%以上，因此可以推測(cè)營(yíng)利型租賃企業(yè)盈利情況不佳是普遍存在的問(wèn)題。

上海部分公租房運(yùn)營(yíng)成本與租金分析（單位：萬(wàn)元）

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    三、美中日租賃企業(yè)及租房市場(chǎng)比較

    （一）美中日租賃企業(yè)模式比較：美國(guó)是托管和自持，日本以托管為主

    美國(guó)住房租賃企業(yè)的模式主要包括自持式及托管式。由于美國(guó)的REITs自1960年艾森豪威爾總統(tǒng)簽署《房地產(chǎn)投資信托法案》之后不斷發(fā)展完善，為自持式住房租賃企業(yè)的提供了豐富的資金來(lái)源，同時(shí)，由于REITs的相關(guān)監(jiān)管規(guī)定 限制了住房租賃企業(yè)在資產(chǎn)端的操作強(qiáng)度并使得部分企業(yè)轉(zhuǎn)向私募市場(chǎng)融資，為托管式住房租賃企業(yè)提供了發(fā)展空間。

    日本住房租賃企業(yè)的主要模式為托管式。日本是土地私有制，由于建造租賃住房可以享受賦稅減免，且租賃住房的土地價(jià)值及房屋價(jià)值可以抵扣高昂的遺產(chǎn)稅及土地持有稅。因此，日本的住房租賃企業(yè)大多采用承建+包租的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，為土地所有者提供從前期的住房建造到后期租賃全過(guò)程的服務(wù)，但不持有物業(yè)的所有權(quán)。

    中國(guó)的租房市場(chǎng)及住房租賃企業(yè)均處于初步探索發(fā)展的階段，尚未形成穩(wěn)定的商業(yè)模式，但已呈現(xiàn)出“輕重并舉”的局面。如萬(wàn)科泊寓，既有重資產(chǎn)拿地項(xiàng)目也有輕資產(chǎn)服務(wù)輸出項(xiàng)目；又如鏈家自如，既有托管分散式的輕資產(chǎn)模式也有收購(gòu)集中式的重資產(chǎn)模式。中國(guó)租房市場(chǎng)空間巨大、但利潤(rùn)空間有限，同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格特別是一線(xiàn)城市核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價(jià)格仍呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，輕資產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)資產(chǎn)升值彌補(bǔ)利潤(rùn)，重資產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力及估值，因此中國(guó)住房租賃企業(yè)的發(fā)展模式呈現(xiàn)出輕重并舉的局面。

    （二）美中日租賃企業(yè)集中度比較：美國(guó)企業(yè)較分散，日本企業(yè)集中度較高

    2017年，全美共有4250萬(wàn)間租賃住房，其中，TOP50的品牌公寓公司管理的房屋數(shù)占存量住房租賃市場(chǎng)比重約為7.7%，TOP25的品牌公寓公司管理的房屋數(shù)占存量住房租賃市場(chǎng)比重約為5.3%，TOP10的品牌公寓公司管理的房屋數(shù)占存量住房租賃市場(chǎng)比重約為3.3%。Greystar作為美國(guó)管理房屋數(shù)最多的公寓公司，其市場(chǎng)占比也只有1%左右。

    2017年，日本租賃住房約為2300萬(wàn)間，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)托管運(yùn)營(yíng)的房屋數(shù)占住房租賃市場(chǎng)比重約為65%。2016年，TOP50的住房租賃企業(yè)管理的房屋數(shù)占存量住房租賃市場(chǎng)比重在40%左右，TOP25的住房租賃企業(yè)管理的房屋數(shù)占存量住房租賃市場(chǎng)比重在25%左右，TOP10的住房租賃企業(yè)管理的房屋數(shù)占存量住房租賃市場(chǎng)比重在17%左右。大東建托作為日本最大的住房租賃企業(yè)，其市場(chǎng)占比達(dá)到4%。

    目前中國(guó)住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模較小，但成長(zhǎng)空間巨大。據(jù)測(cè)算，到2027年，我國(guó)將有約12萬(wàn)億平方米的住房租賃企業(yè)運(yùn)營(yíng)存量。假設(shè)每間租賃住房的面積為30平米，則共有4000萬(wàn)間。參考美日TOP10住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)占有率，保守推算到2027年，我國(guó)TOP10住房租賃企業(yè)占比至少將在10%左右，TOP25及TOP50分別在15%及25%左右，而行業(yè)龍頭將占有約2.5%的市場(chǎng)份額，管理房間數(shù)超100萬(wàn)間。

    備注：日本TOP25、TOP50為2017估計(jì)值，中國(guó)占有率為2027年估計(jì)值

    （三）美中日租賃客群比較：年輕人是主力，家庭與老年租客逐年上升

    根據(jù)NMHC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)約有35%的人口為租賃人口。從年齡來(lái)看，小于30歲的年輕人是租房的主力軍，占總租賃人口的25%。但值得注意的是，美國(guó)租客的平均年齡呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從1995年的39.15歲上升到2015年的41.23歲；老年人的租房比例也在快速增長(zhǎng)，60-64歲租客的占比從1995年的3%上升到2015年的6%。

    我國(guó)的租賃人口主要為高校的應(yīng)屆畢業(yè)以及流動(dòng)人口中的務(wù)工人員，同樣以青年為主。應(yīng)屆畢業(yè)生方面，根據(jù)國(guó)家教育部數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)高校畢業(yè)生（含本專(zhuān)科、碩士及博士）的增速雖有所放緩，但仍保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)2012年-2016年的數(shù)據(jù)，我們測(cè)算出2017年-2027年高校畢業(yè)生（含本專(zhuān)科、碩士及博士）的年均增速為3.09%，假設(shè)高校畢業(yè)生（含本專(zhuān)科、碩士及博士）的租房率為70%，至2027年，高校畢業(yè)生（含本專(zhuān)科、碩士及博士）的租房群體將達(dá)到每年679萬(wàn)人。如果按照一人一間的比例測(cè)算，未來(lái)十年，每年新增應(yīng)屆生的租房需求大約為600萬(wàn)間。

    流動(dòng)人口方面，家庭及老齡人口是未來(lái)租房市場(chǎng)值得關(guān)注的趨勢(shì)。根據(jù)2016流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，流動(dòng)人口的家庭規(guī)模有所擴(kuò)大，從2013年的2.50人上升至2015年的2.61人，同時(shí)流動(dòng)人口的平均年齡也從2013年的27.9歲上升至2015年的29.3歲。另外,根據(jù)中國(guó)流動(dòng)老年人口特征分析報(bào)告，我國(guó)流動(dòng)老年人口在2010年第六次人口普查時(shí)數(shù)量為934.4萬(wàn)人，占全部流動(dòng)人口的5.79%；而在2015年動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)所調(diào)查社區(qū)的流動(dòng)人口中，流動(dòng)老年人占比達(dá)到7.2%。流動(dòng)老年人口的規(guī)模增大，既反映出中國(guó)人口的老齡化趨勢(shì)，也體現(xiàn)著人口流動(dòng)的家庭化進(jìn)程?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在兩者共同影響下，流動(dòng)人口的數(shù)量不斷增長(zhǎng)是大勢(shì)所趨，老齡人口的租房需求也將隨之增長(zhǎng)，老齡人口的租房需求也將隨之增長(zhǎng)。

    四、美日典型住房租賃企業(yè)發(fā)展借鑒

    美國(guó)和日本的租房市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，發(fā)展較為充分，相應(yīng)住房租賃企業(yè)的發(fā)展也較為成熟，對(duì)我國(guó)的住房租賃企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)駕馭、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)增值等方面都有積極的借鑒意義。

    （一）美國(guó)典型企業(yè)EQR借鑒：集中自持式的代表

    Equity Residential(EQR)是美國(guó)第一家上市的公寓型REITs，專(zhuān)注于租賃住房的經(jīng)營(yíng)和管理，目前市值為248.53億美元，在納斯達(dá)克上市的公寓型REITs中排名第二。EQR一直都是全美最大的住房租賃企業(yè)之一，市場(chǎng)份額始終高居前列。根據(jù)NHMC數(shù)據(jù)顯示，EQR在有權(quán)益住房數(shù)量上名列第二、總資本名列第一、平均資本名列第一，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

2017年美國(guó)公寓型REITs排名

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

    1、踏準(zhǔn)周期低吸高拋，資產(chǎn)駕馭能力強(qiáng)

    EQR 的優(yōu)勢(shì)在于根據(jù)市場(chǎng)狀況制定精準(zhǔn)的投資戰(zhàn)略，其發(fā)展可分為三個(gè)階段：

    一是快速擴(kuò)張階段。1993-2000年間，EQR通過(guò)大規(guī)模收購(gòu)，從分布21個(gè)州的21處物業(yè)迅速擴(kuò)張至36個(gè)州的1104間物業(yè)，其背后是豐富的融資渠道支撐，除了REITs之外，EQR還拓展了普通股、存托憑證、優(yōu)先股、債券等融資手段。值得一提的是，在上世紀(jì)八十年代末，九十年代初的儲(chǔ)貸危機(jī)以及1998年前后的全球金融危機(jī)背景下，EQR沒(méi)有停止收購(gòu)擴(kuò)張的步伐，而是利用資產(chǎn)價(jià)格的走低進(jìn)行低買(mǎi)高賣(mài)，占有巨大市場(chǎng)的基礎(chǔ)。

    二是資產(chǎn)變現(xiàn)階段。2000-2005年間，EQR放慢擴(kuò)張步伐的同時(shí)開(kāi)始出售物業(yè)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。由于互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅及911事件等影響，美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)連續(xù)降息刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，資產(chǎn)價(jià)格快速上升、租售比快速上漲。租房市場(chǎng)也開(kāi)始調(diào)整，EQR的單位收購(gòu)成本從2002年近8萬(wàn)美元/套到快速攀升至2005年近20萬(wàn)美元/套，毛租金收益率大幅度下行，EQR以較高的價(jià)格出售了物業(yè)，在2001-2005年間共出售了約7萬(wàn)間房間，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)變現(xiàn)。

    三是聚焦核心城市和業(yè)務(wù)階段。2005年以來(lái)，EQR聚焦東西海岸的6個(gè)核心城市進(jìn)行物業(yè)收購(gòu)與布局。核心城市由于就業(yè)機(jī)會(huì)、人口基數(shù)、消費(fèi)水平等綜合優(yōu)勢(shì)，租房需求旺盛，因此EQR選擇在次貸危機(jī)之后、公寓市場(chǎng)未回暖之前，在曼哈頓、華盛頓、圣地亞哥等核心城市收購(gòu)物業(yè)及擁有物業(yè)的公司。同時(shí)，由于貨幣政策持續(xù)寬松，資產(chǎn)增幅上升，EQR出售非核心區(qū)物業(yè)取得了豐厚的利潤(rùn)。自2014年以來(lái)，EQR共出售物業(yè)30545間，總值約70億美元，完成了完全剝離非核心區(qū)物業(yè)，并聚焦于核心城市的戰(zhàn)略布局。

    2、精準(zhǔn)的客群定位，超半數(shù)是家庭客群

    EQR在布局上聚焦核心城市，在客群上聚焦高素質(zhì)、高學(xué)歷、高收入的青年單身租客，其核心城市核心地段的公寓能更好的滿(mǎn)足青年人的租房需求。同時(shí)，EQR也關(guān)注家庭租客，在其租房者中，超過(guò)半數(shù)是家庭租客，占比達(dá)57%。

    3、多元化的產(chǎn)品體系，家庭型產(chǎn)品超半數(shù)

    EQR根據(jù)不同客群的需求推出多元化產(chǎn)品，既有針對(duì)中高端家庭租客的花園式洋房，也有針對(duì)單身租客的單身公寓。據(jù)EQR2016年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，EQR的花園洋房110處，占其總物業(yè)的36.4%；中高層住宅192處，占其總物業(yè)的63.6%。EQR擁有工作間、一居室、兩房一衛(wèi)、兩房?jī)尚l(wèi)、三房?jī)尚l(wèi)等多種房型，其中，一居室及兩房?jī)尚l(wèi)類(lèi)的戶(hù)型占比最高，分別達(dá)到33.3%及34.7%。這也從側(cè)面反映出目前美國(guó)的住房租賃市場(chǎng)需求最高的人群分別是單身者與中小型家庭。

    4、高效的運(yùn)營(yíng)管控能力，管理費(fèi)用全美最低

    EQR通過(guò)高效運(yùn)營(yíng)節(jié)省了開(kāi)支，在實(shí)現(xiàn)明顯增長(zhǎng)總收入及運(yùn)營(yíng)凈收入的同時(shí)，將總支出的增長(zhǎng)控制在極低的水平。EQR的總收入從2007年的15.76億美元增長(zhǎng)到2016年的21.77億美元，八年間增長(zhǎng)了38%；而支出從2007年的5.95億美元增長(zhǎng)到2016年的6.34億美元，八年間僅增長(zhǎng)了6.5%；運(yùn)營(yíng)凈收入八年間增長(zhǎng)了57%。

    EQR的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 從2007年的0.61降到2016年的0.4,低于美國(guó)其他REITs公司，此外，其巨大的規(guī)模效應(yīng)大幅降低了管理費(fèi)用，EQR的管理費(fèi)用率在2%左右，而美國(guó)住房租賃企業(yè)的平均管理費(fèi)用率為4%-4.5%，是EQR的兩倍。

    5、創(chuàng)新的增值體系，租金可抵扣購(gòu)房款

    EQR積極創(chuàng)新優(yōu)惠措施，為客戶(hù)提供增值服務(wù)。如EQR推出跨城轉(zhuǎn)租措施，如某位租客需前往其他城市租房，不需重新尋找中介，EQR在短期內(nèi)就能為其提供統(tǒng)同等級(jí)及類(lèi)型的產(chǎn)品。有如對(duì)于將要購(gòu)房的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，若他們與EQR的租期超過(guò)一定年限，那么他們可以得到一部分返還的租金用于購(gòu)置EQR指定開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。

    （二）日本典型企業(yè)大東建托借鑒：托管分散式的代表

    大東建托（Daito Trust）是日本一家以輕資產(chǎn)模式為主的租賃企業(yè)，目前市值約760億人民幣。2016年，大東建托共管理房間約92.4萬(wàn)間，連續(xù)二十年在日本租賃住房管理排行榜上排第一、連續(xù)八年在日本住房供應(yīng)商排名榜上排第一、連續(xù)七年在日本租賃經(jīng)紀(jì)排行榜上排第一，是日本住房租賃企業(yè)中無(wú)可爭(zhēng)議的行業(yè)第一。

    1、全方位精細(xì)化服務(wù)的輕資產(chǎn)模式

    大東建托通過(guò)租賃獲取房源，以輕資產(chǎn)模式進(jìn)行擴(kuò)張。大東建托推出一站式承建+包租管理服務(wù)，貫穿整個(gè)房屋生命周期，與業(yè)主建立了長(zhǎng)期的信任和委托管理關(guān)系，并掌握了大量房源。在與業(yè)主簽訂房屋租賃合同之前，大東建托就為業(yè)主提供從設(shè)計(jì)咨詢(xún)到施工的服務(wù)，為業(yè)主量身打造租賃住宅設(shè)計(jì)方案；房屋建成后，大東建托為業(yè)主提供保養(yǎng)維護(hù)服務(wù)，解決了業(yè)主的后顧之憂(yōu)，大東建托通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引租戶(hù)。推出手機(jī)APP，使租戶(hù)能夠24小時(shí)在移動(dòng)端提出需求，并圍繞APP打造社交網(wǎng)絡(luò)，將租戶(hù)緊密連接起來(lái)。此外，大東建托也在其物業(yè)中增設(shè)智能郵箱，方便租戶(hù)收取網(wǎng)購(gòu)商品及郵寄小型包裹。大東建托還出臺(tái)了全球支持計(jì)劃以滿(mǎn)足外國(guó)人需求，該計(jì)劃包含五種不同語(yǔ)言，并且應(yīng)用了PR技術(shù)，吸引了大量客源。

    2、全產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，租賃作為重要入口

    大東建托以建造+租賃為核心業(yè)務(wù)，圍繞租賃業(yè)務(wù)積極發(fā)展其他相關(guān)服務(wù)，形成全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，豐富收入來(lái)源。2016年，大東建托的業(yè)務(wù)包括房屋租賃、房屋建造、能源、保險(xiǎn)、醫(yī)療教育等，總收入達(dá)14970億日元（約883億元），其中，主要的收入來(lái)源仍為住房租賃業(yè)務(wù)，達(dá)8246億日元（約486億元），毛利率及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為8.8%及3.6%；住房建造業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率分別為1091億日元(約64億元)和31.7%。

    租賃業(yè)務(wù)作為大東建托整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的入口，帶動(dòng)了其他業(yè)務(wù)發(fā)展，自上而下，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈形成了一個(gè)良性循環(huán)。在產(chǎn)業(yè)鏈上游，依托租賃業(yè)務(wù)大力發(fā)展的建造業(yè)務(wù)，是大東建托的主要盈利點(diǎn)，同時(shí)，依托住房建造+包租管理，大東建托也掌握了巨量房源，為其領(lǐng)先的市場(chǎng)份額奠定了基礎(chǔ)。在產(chǎn)業(yè)鏈下游，大東建托圍繞租賃業(yè)務(wù)打造相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如能源、醫(yī)療、教育等。

    3、ROE高，現(xiàn)金流好，較高的周轉(zhuǎn)率

    ROE全稱(chēng)凈資產(chǎn)收益率，又稱(chēng)股東權(quán)益報(bào)酬率，反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。2017年，大東建托的ROE為31.2%，自2012年以來(lái)，6年間平均ROE達(dá)到28.6%。而日本住房租賃行業(yè)第二的Leopalace 21的ROE僅為16%左右。

    根據(jù)杜邦分析的定義，ROE=利潤(rùn)率（賺大錢(qián)）×周轉(zhuǎn)率（賺快錢(qián)）×杠桿比率（用別人的錢(qián)賺錢(qián)）。就大東建托的ROE來(lái)看，其利潤(rùn)率不高，但周轉(zhuǎn)率很高。

    大東建托的利潤(rùn)率并不高。因?yàn)榇髺|建托以租賃業(yè)務(wù)為主，收入來(lái)源為租客支付的租金，但其包租模式需要向業(yè)主支付不菲的保障型租金，通過(guò)賺取租金差獲得的利潤(rùn)率并不高。其他業(yè)務(wù)雖然毛利率較高，但占比較小，整體利潤(rùn)率不高。

    與利潤(rùn)率相比，大東建托的周轉(zhuǎn)率極高。自2009年以來(lái)，大東建托逐漸將業(yè)務(wù)中心移至租賃業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)占比從2009年的28.72%上漲至2016年的55%，周轉(zhuǎn)率也從2008年1.2左右的水平提升到之后的1.7以上。

    4、高成單率，租期長(zhǎng)，整體空置率較低

    大東建托的中介服務(wù)人員在成單效率方面也處于領(lǐng)先水平。截至2016年9月，大東建托共有中介服務(wù)人員1150人，承擔(dān)了全年約26萬(wàn)單的成單額。平均每人每月可促成18.6單，遠(yuǎn)高于中國(guó)傳統(tǒng)中介的成單水平。

    與此同時(shí)，大東建托的平均租期也很長(zhǎng)。2016年，大東建托共管理房間約92.4萬(wàn)間，入住率為96%，入住房間約為88.7萬(wàn)間；中介服務(wù)簽約單數(shù)約為26萬(wàn)單，入住房間數(shù)與全年簽單數(shù)的比例為88.7:26=3.4:1。該數(shù)據(jù)表明大東建托的平均租賃周期約為3.4年，遠(yuǎn)高于中國(guó)8-10個(gè)月的租賃周期。高成單率及較長(zhǎng)的租期使得大東建托的房屋空置率極低。根據(jù)日本統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前日本的房屋空置率在13.5%左右。而大東建托的房屋入住率自2011年一直控制在96%及以上，不但比日本全國(guó)平均水平高出近10%的水平，與行業(yè)第二的Leopalace21相比也高出了8%左右。

    5、從租戶(hù)需求角度出發(fā)的精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)

    大東建托針對(duì)不同租戶(hù)的多樣化需求，推出精細(xì)化的多元產(chǎn)品，吸引了大量客源。針對(duì)二十幾歲至三十幾歲的就業(yè)夫妻租戶(hù)，推出DIYELLA系列產(chǎn)品，設(shè)計(jì)了共享空間較大的廚房和洗臉臺(tái)，讓忙碌的夫妻可以一起度過(guò)時(shí)光、享受生活。針對(duì)家庭成員較多的租戶(hù)，推出了LUTAN系列產(chǎn)品，帶有大量的儲(chǔ)存空間，包括可配置的玄關(guān)和廚房、可用來(lái)做日常櫥柜的可移動(dòng)書(shū)架，讓住房的每一部分都得到充分利用。針對(duì)年輕租戶(hù)設(shè)計(jì)了佩萊系列產(chǎn)品，租戶(hù)可使用移動(dòng)式藝術(shù)嵌入板改變房間布局。針對(duì)年紀(jì)較大及喜歡安靜的租戶(hù)推出了Soyoka產(chǎn)品，通過(guò)自然光、風(fēng)以及綠色植物營(yíng)造舒適友好的居住環(huán)境，并創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)出無(wú)聲樓梯，在樓梯踏板下部安裝隔音墊，減少噪音，使得租戶(hù)可以在家得到充分的休息。

    五、我國(guó)住房租賃企業(yè)發(fā)展空間預(yù)測(cè)：黃金十年，大浪淘沙

    （一）黃金十年，租賃企業(yè)發(fā)展空間潛力巨大

    隨著住房租賃企業(yè)的發(fā)展，我們預(yù)計(jì)未來(lái)主要的發(fā)展模式為兩種：集中式自持租賃企業(yè)和分散式托管租賃企業(yè)。集中式自持租賃企業(yè)主要有兩種房源的獲取渠道：一是一級(jí)公開(kāi)市場(chǎng)拿地建設(shè)租賃住房；二是在整個(gè)商辦類(lèi)物業(yè)庫(kù)存過(guò)剩的背景下收購(gòu)或整租商辦類(lèi)物業(yè)轉(zhuǎn)為租賃住房。分散式托管租賃企業(yè)主要通過(guò)獲取個(gè)人出租房源，經(jīng)過(guò)裝修和包裝之后再面向市場(chǎng)出租。根據(jù)三種不同租賃住房的來(lái)源來(lái)測(cè)算未來(lái)租賃企業(yè)的發(fā)展空間。但未來(lái)還有一部分租賃住房的供應(yīng)將來(lái)源于集體土地，由于集體土地目前尚未有企業(yè)大規(guī)模進(jìn)入，預(yù)測(cè)暫不考慮這部分租賃住房的供應(yīng)。

    首先，預(yù)測(cè)集中式拿地自持租賃企業(yè)未來(lái)十年的供應(yīng)面積。我們認(rèn)為未來(lái)租賃用地的開(kāi)發(fā)將主要分布在全國(guó)36個(gè)一二線(xiàn)城市 中。預(yù)計(jì)此類(lèi)城市租賃住房的占比，一線(xiàn)城市將保持在30%的水平之上，二線(xiàn)城市將保持在20%的水平之上。綜合計(jì)算，36個(gè)城市租賃住房的占比約為25%。未來(lái)10年期間，這36個(gè)城市年均商品住房銷(xiāo)售面積約為2.5億平方米 。據(jù)此可以推算出此類(lèi)城市從2018年開(kāi)始每年將新增租賃住房面積0.625億平方米（2.5億平米*25%）。這部分租賃住房面積將全部以集中自持的形式運(yùn)營(yíng)，故未來(lái)十年集中式企業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)租賃住房總建筑面積將達(dá)到6.3億平米。

    其次，預(yù)測(cè)集中式收購(gòu)或整租自持租賃企業(yè)未來(lái)十年的面積。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年全國(guó)商辦類(lèi)物業(yè)現(xiàn)房待售面積為1.9億平米，在去庫(kù)存的政策背景下，商品住宅去庫(kù)存取得顯著效果，下一階段重點(diǎn)是商辦類(lèi)物業(yè)去庫(kù)存，特別是政策鼓勵(lì)存量商辦類(lèi)物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住房是商辦類(lèi)物業(yè)去庫(kù)存的重要路徑。根據(jù)過(guò)去五年的商辦類(lèi)庫(kù)存走勢(shì)，隨著政府對(duì)商辦類(lèi)土地規(guī)劃審批將逐步嚴(yán)格，新增商辦類(lèi)物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住房的趨勢(shì)逐年下降，我們以2017年商辦待售面積為基礎(chǔ)，假設(shè)未來(lái)十年商辦類(lèi)庫(kù)存每年將自然下降5%，同時(shí)每年商辦庫(kù)存有10%轉(zhuǎn)化為租賃住宅，計(jì)算得到2027年累計(jì)十年過(guò)剩的商辦類(lèi)物業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃住宅共計(jì)為1.08億平米。

    再次，預(yù)測(cè)分散式托管租賃企業(yè)未來(lái)十年的供應(yīng)面積。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，2017年全國(guó)存量租賃住房總面積大概為40億平米，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)城鎮(zhèn)住宅租賃市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，2015年由政府供給的租賃住房占比14%，市場(chǎng)化供給的租賃住房占比86%。假設(shè)2017年這一比例維持2015年的水平，根據(jù)當(dāng)前政府對(duì)公租房的政策，未來(lái)十年政府除了保障最低收入群體的居住需求外，其他居住需求會(huì)盡量通過(guò)市場(chǎng)化租賃解決，即直接由政府提供保障租賃住房的比重將逐年下降，故我們預(yù)計(jì)未來(lái)十年政府供給租賃住房的比重每年下降0.5%，得出未來(lái)十年每年由市場(chǎng)化供給的租賃住房的總面積，2017年是近34億平米，2027年是近60億平米。而2017年整個(gè)分散式長(zhǎng)租企業(yè)運(yùn)營(yíng)房間數(shù)量大約是100萬(wàn)間，根據(jù)每間30平米計(jì)算，2017年分散式企業(yè)運(yùn)營(yíng)租賃住房面積大約為3000萬(wàn)平米，占到整個(gè)市場(chǎng)化租賃住房供給的1%，我們預(yù)計(jì)這一比例隨著機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)化擴(kuò)張而提升，保守預(yù)計(jì)每年將提升1%，因此得出2027年分散式企業(yè)供應(yīng)租賃住房將占個(gè)人市場(chǎng)化租賃住房供給的11%，累計(jì)建筑面積將達(dá)到6.4億平米。

    最后，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的主要供應(yīng)主體依然是個(gè)人出租，未來(lái)十年由于專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)的發(fā)展，會(huì)將大部分個(gè)人出租房源轉(zhuǎn)化為機(jī)構(gòu)出租房源。因此預(yù)測(cè)未來(lái)十年由住房租賃企業(yè)供應(yīng)的房源總量將達(dá)到近14億平米，占比21%；由個(gè)人出租房源總量將達(dá)到46.6億平米，占比70%；由政府供應(yīng)的租賃住房為5.8億平米，占比9%。

    預(yù)測(cè)未來(lái)十年，住房租賃企業(yè)的市場(chǎng)滲透率將從2%上升到21%，企業(yè)供應(yīng)面積將從不到0.4億平到近14億平，企業(yè)獲得租金將超1萬(wàn)億。預(yù)測(cè)未來(lái)“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”的住房租賃企業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，預(yù)計(jì)2027年住房租賃企業(yè)NO1將達(dá)到市場(chǎng)占有率2.5%，持有租賃住房超100萬(wàn)間，年租金收入將達(dá)到300億元，按照“自持+運(yùn)營(yíng)”模式美國(guó)住房租賃企業(yè)估值平均PS值10估值，NO1企業(yè)未來(lái)估值將達(dá)到近3000億元，按市值比較，相當(dāng)于再造一個(gè)碧桂園、恒大或萬(wàn)科。

    （二）大浪淘沙，租賃企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者退出

    當(dāng)前我國(guó)租房市場(chǎng)方興未艾，未來(lái)將會(huì)迅速發(fā)展壯大，企業(yè)之間合作、整合與并購(gòu)也會(huì)頻頻發(fā)生，經(jīng)過(guò)未來(lái)十年的大浪淘沙，在住房租賃領(lǐng)域，第一梯隊(duì)將初具雛形，品牌效益將日益凸顯，行業(yè)逐步形成強(qiáng)者恒強(qiáng)弱者退出的局面。

    根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)測(cè)中國(guó)的住房租賃企業(yè)將形成兩種穩(wěn)定的商業(yè)模式，這兩種商業(yè)模式均具有較好的發(fā)展前景。

    1、“自持物業(yè)+資產(chǎn)管理”，擁抱金融獲取資產(chǎn)升值收益

    分析美國(guó)最大的公寓運(yùn)營(yíng)商EQR我們發(fā)現(xiàn)，持有資產(chǎn)并在周期中靈活處置，這能夠?qū)⑵髽I(yè)的資產(chǎn)駕馭能力和運(yùn)營(yíng)能力充分變現(xiàn)。對(duì)周期的準(zhǔn)確把握，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)期進(jìn)行資產(chǎn)的收購(gòu)和出售體現(xiàn)的是資產(chǎn)駕馭能力；對(duì)資產(chǎn)的有效運(yùn)營(yíng)能夠提高資產(chǎn)的使用價(jià)值和現(xiàn)金流，從而提升資產(chǎn)的價(jià)格，是運(yùn)營(yíng)能力的價(jià)值變現(xiàn)。同時(shí)對(duì)金融手段的嫁接將成為該種商業(yè)模式獲利不可或缺的因素。對(duì)于這三種能力最有可能培育的企業(yè)是以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為背景的長(zhǎng)租租賃企業(yè)，他們經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)三十年對(duì)房地產(chǎn)周期的準(zhǔn)確把握、對(duì)資產(chǎn)的理解和大量融資的經(jīng)驗(yàn)，相比其他背景企業(yè)有一定優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為背景的租賃企業(yè)在資金、人才、品牌上都有一定優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，我國(guó)租房市場(chǎng)上另一股不可忽視的力量則是以政府為背景的國(guó)有企業(yè)，受益于政策紅利及相關(guān)土地獲取成本的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張上相對(duì)其他企業(yè)具有先天優(yōu)勢(shì)。

    2、“托管運(yùn)營(yíng)+增值服務(wù)”，整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈獲取規(guī)模利潤(rùn)

    分析日本最大的公寓托管公司大東建托的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾十年的業(yè)務(wù)演進(jìn)和發(fā)展，大東建托已經(jīng)形成了以托管租賃為平臺(tái)入口貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，以建筑業(yè)務(wù)為利潤(rùn)中心，金融、護(hù)理、能源業(yè)務(wù)為增值引擎的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同模式。托管租賃業(yè)務(wù)雖然貢獻(xiàn)了55%的業(yè)務(wù)收入，但利潤(rùn)貢獻(xiàn)只有5%。作為利潤(rùn)中心的建筑業(yè)務(wù)以45%的收入占比貢獻(xiàn)了75%的利潤(rùn)。租賃業(yè)務(wù)越來(lái)越成為一個(gè)平臺(tái)和入口業(yè)務(wù),起到帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展和協(xié)同盈利的作用，而非單獨(dú)作為利潤(rùn)中心存在。這種業(yè)務(wù)模式的發(fā)展需要大的集團(tuán)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)，需要多種業(yè)務(wù)的管理和操作能力，不太可能由創(chuàng)業(yè)企業(yè)來(lái)完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，而很有可能由現(xiàn)有大平臺(tái)型公司演變而來(lái)。由于是分散型托管運(yùn)營(yíng)模式，因此擴(kuò)張速度將比自持運(yùn)營(yíng)模式更快。