根據(jù)住建部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年1-9月全國(guó)棚改已開工534萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的92%，完成投資13700多億元。下一步，住建部將督促各地確保按時(shí)完成2018年580萬(wàn)套的棚改任務(wù)，這預(yù)示著2018年棚改規(guī)模并不會(huì)受到影響。
棚改貨幣化的完成情況和未來(lái)預(yù)測(cè)（單位：套）
資料來(lái)源：住建部、智研咨詢整理
就部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作方面，李克強(qiáng)總理在2018年10月8日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。這繼2018年7月住建部及時(shí)調(diào)整棚改安置政策后，國(guó)務(wù)院對(duì)棚改安置政策的最新定調(diào)。
2013-2017年全國(guó)棚改貨幣化率走勢(shì)圖
資料來(lái)源：住建部、智研咨詢整理
2015年開始棚改貨幣化進(jìn)入加速期，2015年全國(guó)棚改貨幣化率29.9%，相比2014年提升了20.9個(gè)百分點(diǎn)，2017年全國(guó)棚改貨幣化率上升至53.9%，2014-2017年全國(guó)棚改貨幣化率復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)81.6%。
會(huì)議重點(diǎn)談及棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)、貨幣化安置、地方債務(wù)等，措辭相比之前的“因地制宜”更為嚴(yán)厲。未來(lái)，預(yù)計(jì)棚改貨幣化政策會(huì)更加注重因地制宜，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣將成為棚改貨幣化安置政策調(diào)整的重點(diǎn)。
2013-2018年9月全國(guó)商品房待售面積走勢(shì)圖
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理
從2016年開始受棚改貨幣化刺激，全國(guó)商品房銷售增速明顯提升，商品房待售面積出現(xiàn)明顯下滑，2017年全國(guó)商品房待售面積58923萬(wàn)平方米，同比下降15.27%，2018年1-9月全國(guó)商品房待售面積53191萬(wàn)平方米，比2017年同期下降13%。
展望2019年，由于2017年到2018年前三季度，很多企業(yè)都獲得了數(shù)量龐大的土地儲(chǔ)備，代表性公司新增儲(chǔ)備/銷售面積比例達(dá)到127.4%，2019年行業(yè)新開工仍能取得較快的增長(zhǎng)。
2013-2018年9月全國(guó)土地購(gòu)置面積走勢(shì)圖
資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理
2017年全國(guó)土地購(gòu)置面積25508萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.81%，2018年1-9月全國(guó)土地購(gòu)置面積19366萬(wàn)平方米，比2017年同期增長(zhǎng)15.74%。
受新開工增長(zhǎng)拉動(dòng)，盡管土地市場(chǎng)有所調(diào)整， 2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望維持穩(wěn)定。棚改方面， 2018年580萬(wàn)套的任務(wù)將超額完成，2019-2020年還有900多萬(wàn)套棚改任務(wù)。但由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定，預(yù)計(jì)2019年棚改規(guī)模仍將達(dá)到600萬(wàn)套左右，不會(huì)比2018年明顯下降。且由于棚改貨幣化比例下降，預(yù)計(jì)棚改對(duì)開發(fā)投資的拉動(dòng)還略有上升。綜合各種因素判斷，預(yù)計(jì)2019年全年新開工面積有望維持10%左右的增速，開發(fā)投資有望維持5%左右的增速。
同時(shí)，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策，并不等同于取消貨幣化安置方式。未來(lái)棚改貨幣化安置政策將進(jìn)一步因地制宜做出調(diào)整和完善，不會(huì)一刀切，會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際情況穩(wěn)步推進(jìn)。下一步，商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣將成為調(diào)整重點(diǎn)，未來(lái)三四線市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步分化。
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