三線城市住房空置率遠超一、二線城市，當(dāng)下房地產(chǎn)處于調(diào)整周期，三線城市商品房住宅金融風(fēng)險陡然上升【圖】

    2017年中國二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠高于一線城市的 16.8%。商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢，達 26.6%。

    從目前來看，住房空置率的區(qū)域差異表現(xiàn)更為明顯。

    首先，空置住房定義為兩類：一是僅有一套住房的家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。估算得出，2017 年，中國城鎮(zhèn)住宅市場空置的住房數(shù)量總數(shù)為 6500 萬套。

    反觀當(dāng)下可以看出，中國二線和三線城市空置情況更為嚴(yán)峻，空置率明顯高于一線城市。2017 年二線城市、三線城市空置率分別高達 22.2%和21.8%，遠高于一線城市的 16.8%。數(shù)據(jù)同時顯示，商品房的空置率在所有住房類型中位居第一，且呈持續(xù)上升趨勢，達 26.6%。
中國的自然空置率為 9.8%，一線城市的自然空置率為 11.3%，二線城市為 9.1%，三線城市為 8.8%。中國目前的空置率水平已遠高于自然空置率的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是二三線城市明顯偏離自然空置率。

    此外，與非空置住房相比，由于不涉及搬遷及出租合約限制，家庭出售空置住房變得更加便捷。

    在市場出現(xiàn)波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成巨大沖擊。比較不同家庭 2013-2015 年與 2015-2017 年間出售住房行為可以發(fā)現(xiàn)，擁有住房越多，家庭出售住房的比例越高，而擁有城鎮(zhèn)空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是擁有三套及以上住房的空置房家庭售房的比例明顯高于其他家庭。

    值得注意的是，2013-2015 年間住房價格下調(diào)期間，擁有三套及以上住房的空置住房家庭出售住房的比例是非空住房家庭的近乎兩倍，對市場造成的下行壓力更大。

    中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率高于國際平均水平，2017年中國住房自有率在80.8%左右，住房自有率全高于歐美發(fā)達國家。

2017年全球主要國家住房自有率統(tǒng)計情況

資料來源：智研咨詢整理

    其中，城鎮(zhèn)家庭住房自有率為 80.8%，農(nóng)村家庭住房自有率為 93.6%。相較于 2013 年，中國家庭住房自有率有所上升，但相較于 2015基本保持不變。

2013-2017年全國城鎮(zhèn)/農(nóng)村住房自有率統(tǒng)計情況

資料來源：智研咨詢整理

    另一個比較明顯的現(xiàn)象是，越來越多城鎮(zhèn)家庭擁有多套住房。2017 年中國城鎮(zhèn)家庭多套房住房擁有率為 22.1%，相較于 2013 年和 2015 年有明顯上升。

2013-2017年全國城鎮(zhèn)多套住房擁有率統(tǒng)計

資料來源：智研咨詢整理

    不僅如此，城鎮(zhèn)住房套戶比也已達1.18。套戶比是衡量住房存量充裕程度的重要指標(biāo)。從區(qū)域上看，三線城市套戶比最高，為1.196。其背后原因主要是家庭自有套戶比較高，達 1.17。

    數(shù)據(jù)顯示，住房空置率持續(xù)上漲，來源于多套房家庭的空置住房是城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率上升的主要原因。

資料來源：智研咨詢整理

    從變化趨勢來看，2015-2017 年間二線城市空置率大幅上升，三線城市空置率略有上漲，一線城市住房空置持續(xù)下降。其中，一線城市空置率從 17.4%下降至 16.8%，二線城市從 20.3%大幅增長至 22.2%，三線城市從 21.3%上漲 0.5 個百分點至 21.8%。主要源于 2015-2017 年間，二三線城市商品住宅銷售均大幅度上漲，但是三線城市由于棚改加速，拆遷比例明顯高于二線城市，所以二線城市空置率增長速度超過三線城市。一線城市空置率下降是因為新增住房與人口增長基本相當(dāng)，但是仍然存在 1.4%的家庭被拆遷。

    值得注意的是，由于購房區(qū)域升級，三線城市空置率不容樂觀。一個較為明顯的趨勢是，三線城市戶籍家庭購房行為存在明顯的區(qū)域升級特征。另一個趨勢表現(xiàn)為，一線城市戶籍家庭一線城市購房比例逐年下降，二三線城市購房比例上漲。

    考慮到其家庭基數(shù)較小，三線城市購房區(qū)域升級的行為將進一步加劇三線城市住房過剩的情況。此外，其還指出，從住房角度上看，三線城市住房被非本市常住居民購買現(xiàn)象明顯。本市購房家庭占購房家庭比例持續(xù)下降。

全國本市戶籍購房家庭占購房家庭比例統(tǒng)計

資料來源：智研咨詢整理

    從不同類型住房對空置率的貢獻率來看，商品房空置對空置率的貢獻遠遠超過其他類型的住房，在 2013 年、2015 年和 2017 年分別貢獻了 50.4%、59.2%和63.9%，呈現(xiàn)連續(xù)上升的趨勢。其次是自建房，從2013年開始呈現(xiàn)出連續(xù)下降的趨勢。

    住房空置率被視為反映房地產(chǎn)市場供需狀況的重要指標(biāo)，可為政府住房政策的制定、住房供給者的投資以及住房需求者的消費提供重要的參考。但從總體來看，中國住房空置率雖低于西班牙和意大利，但仍高過多數(shù)國家，處于較高水平，若面臨房價下跌周期是，空置房更易受損。

2017年全球主要國家住房空置率統(tǒng)計情況

資料來源：智研咨詢整理

    合理的住房空置有助于平穩(wěn)租房市場，促進人口流動。但考慮到家庭持有空置住房的目的很有可能是投資，同時，如此巨大規(guī)模和比例的抵押貸款負債余額是由持有空置住房的家庭負擔(dān)，這意味著住房金融市場的潛在風(fēng)險。

    與有人居住的住房相比，由于不涉及搬遷及出租合約限制，家庭出售空置住房更加便捷。但在市場出現(xiàn)波動的情況下，若大量空置住房集中入市，必然對住房市場造成巨大沖擊。