交不起租，“深圳第一高樓”一次性被退租10層？2018年底整個深圳高端寫字樓的空置率差不多是16%，未來中國寫字樓租賃市場30%的份額將被聯(lián)合辦公模式蠶食【圖】

    2018年底，整個深圳高端寫字樓的空置率差不多是16%，從目前的格局來看，繼續(xù)上升的空置率可能會達(dá)到30%左右，這個穩(wěn)住了，再逐步降低。

    近日，網(wǎng)上曝出深圳平安金融中心一次性被退租10層樓，退租面積共計3萬平方米。作為深圳市中心區(qū)的天際線之一，平安金融中心出現(xiàn)退租，也讓很多人感到吃驚。事實真相到底如何？

    平安金融中心被傳一次性退租十層

    平安不動產(chǎn)正面回應(yīng)

    深圳福田中心區(qū)是深圳寫字樓最密集的區(qū)域之一，前不久，118層的平安金融中心被曝出一次性被退租10層樓，退租面積共計3萬平方米。

    平安不動產(chǎn)表示，報道中涉及到的十層樓近3萬平米的面積數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的，但是并不是被退租，而是由于租戶原本想將其總部、主要業(yè)務(wù)遷入深圳，后因其自身發(fā)展原因未能實現(xiàn)，導(dǎo)致客戶欠租違約，平安不動產(chǎn)已于2018年6月主動將其清退。另外，目前約有一半的面積已經(jīng)被消化，還有一半也就是5層約1萬5千平米的面積投入市場，目前市場反響積極，已經(jīng)有意向客戶主動洽談，平安不動產(chǎn)正在溝通、選擇中。

    深圳貝殼研究院院長肖小平：確實最近可能有一些傳統(tǒng)的甲級寫字樓，出現(xiàn)退租或空置的現(xiàn)象，比以往要略為嚴(yán)重。

    也有專家表示，在寫字樓市場，福田平均租金為深圳最高。根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，福田區(qū)平均租金為每平方米每月273.9元，高于深圳市其他區(qū)域。同期南山區(qū)租金為每平方米每月201.99元，寶安區(qū)的平均租金為每平方米每月166.93元。正因為如此，一旦需求不夠旺盛，福田就成為了寫字樓租賃市場壓力最大的地方。

    實地探訪：福田中心區(qū)寫字樓空置率上升

    雖然平安金融中心可能并不是被退租，但記者在福田中心區(qū)走訪后了解到，這里的空置情況是近年來最嚴(yán)重的。

    陳玉蓮從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)已經(jīng)有七年，她告訴記者，2018年的寫字樓租賃市場是她經(jīng)歷過最難的一年。去年下半年開始寫字樓退租的情況就不斷增多，很多企業(yè)從大面積換小面積，有些直接就租不起退掉。

    某地產(chǎn)中介寫字樓業(yè)務(wù)經(jīng)理陳玉蓮：上門客明顯少了，退租現(xiàn)象多了很多，企業(yè)大的換小，感覺寫字樓的寒冬來了，生意特別難做。

    記者在福田中心區(qū)也走訪了一些寫字樓，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的寫字樓基本上都存在著空置現(xiàn)象，數(shù)量或多或少，很多負(fù)責(zé)寫字樓區(qū)域的中介都叫苦不迭。

    央視財經(jīng)記者走訪中，甚至看到有一些是剛剛裝修好、帶著全部辦公家具的寫字樓在放租。中介表示，即便是這樣的配套條件，也并不好出租，只能把面積隔小，希望盡快租出去。

    記者走訪了深圳福田中心區(qū)多棟寫字樓，不論是保安、中介還是租戶都提到大廈里存在著空置現(xiàn)象，有的樓宇空置面積甚至達(dá)到上萬平米。

    美聯(lián)物業(yè)深圳福田商業(yè)部區(qū)域總經(jīng)理劉湘娥：今年的空置率是比較高，幾乎大部分的整棟樓宇控制面積都達(dá)到了8000平米以上，甚至有個別會達(dá)到上萬平米的空置。

    業(yè)主用降租金、延長免租期吸引租客

    在空置率高的事實下，福田中央商務(wù)區(qū)的很多寫字樓都采取各種手段，希望盡快可以吸引到租客。

    陳玉蓮也帶記者走訪了她負(fù)責(zé)的寫字樓，她手上就有好幾個寫字樓物業(yè)，空置了很多個月，都沒租出去。

    圖片來源：央視財經(jīng)《交易時間》欄目視頻截圖

    降低租金成為了最主要的攬客手段，記者走訪的一些寫字樓，降價幅度甚至達(dá)到20%-30%，有的表示目前價格已經(jīng)下調(diào)，如果有意承租，價格還可以再談。

    不僅是記者親自走訪了解到了租金有大幅下降的情況，中介公司的數(shù)據(jù)體現(xiàn)出了整個福田中心區(qū)寫字樓租金都出現(xiàn)下跌的事實。往年在過年之前也會出現(xiàn)這樣的狀況，但是今年的降幅確實比之前幾年都要大。

    美聯(lián)物業(yè)深圳福田商業(yè)部區(qū)域總經(jīng)理劉湘娥：由于年底的時間節(jié)點，再加上過年傳統(tǒng)節(jié)假日時間的耽誤，可能很多業(yè)主都會降一些條件，就為了盡快把它租出去，降幅的比例基本上都會達(dá)到20~30%的比例。

    除了降價手段之外，很多中介還表示可以延長免租期。所謂免租期就是不算租金給租戶使用的時間。中介說，之前免租期也就是在7天到半個月不等，現(xiàn)在有的甚至提出可以給2個月的免租期。

    深圳福田CBD寫字樓空置原因幾何？

    作為目前深圳金融產(chǎn)業(yè)集中的片區(qū)，記者在調(diào)查發(fā)現(xiàn)，福田CBD寫字樓空置現(xiàn)象或許與金融機(jī)構(gòu)退租有著密切的關(guān)系。

    有中介告訴記者，從2018年暑期開始出現(xiàn)一些金融公司退租的現(xiàn)象，加上過去P2P倒閉潮的余波以及目前金融市場表現(xiàn)較為低迷，致使一些寫字樓的空置面積有增無減。

    除了金融行業(yè)不景氣的原因之外，深圳南山、寶安等多地蓬勃發(fā)展，也擠壓了福田CBD寫字樓的需求情況。

    根據(jù)第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)，到2018年底，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場的凈吸納量為52.97萬平方米，同比增長8%。同期，深圳新增的7座新寫字樓項目總建面達(dá)62萬平方米。這些新增供應(yīng)將深圳甲級寫字樓總存量推高至約845萬平方米。

    第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇：2019年，深圳可能會有7棟寫字樓陸續(xù)進(jìn)入市場，帶來近58萬平方米的體量。供大于求的可能性相對來說，還是比較大的。企業(yè)租戶選址時，會考慮非核心區(qū)域的甲級寫字樓物業(yè)。深圳的福田等核心區(qū)域的寫字樓需求情況可能會被沖淡。

    此外，由于聯(lián)合辦公和共享辦公等創(chuàng)新形式的出現(xiàn)，也使得傳統(tǒng)寫字樓的空置情況不容樂觀。

    深圳貝殼研究院院長肖小平：聯(lián)合辦公其實對市場有一定的影響，因為它們可能往往會在市場氛圍比較好的時候集中拿房。但是共享辦公的企業(yè)拿房之后是要重新出租出去的，這個時候它又變成供應(yīng)，向市場釋放，這個時候跟普通的供應(yīng)疊合在一起的話，最后可能會讓市場感覺供應(yīng)特別充足，也會帶來空置上升或租金下降的現(xiàn)象。

    不論如何，從央視財經(jīng)記者調(diào)查來看，福田CBD寫字樓的空置壓力短期內(nèi)可能難以緩解。如何更好應(yīng)對挑戰(zhàn)，已經(jīng)成為擺在福田CBD寫字樓業(yè)主面前的一個難題。

    中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主席宋丁：從目前來看，供應(yīng)量大了以后，租不出去，空置率就比較高。從目前的數(shù)據(jù)來看，2018年底，整個深圳高端寫字樓的空置率差不多是16%，從目前的格局來看，繼續(xù)上升的空置率可能會達(dá)到30%左右，這個穩(wěn)住了，再逐步降低。

    對比前兩年，一線城市中北京、上海、深圳的寫字樓市場供應(yīng)增加不斷，只有廣州的供應(yīng)量有回落態(tài)勢。上海部分位于核心區(qū)的老甲級寫字樓已下降到60%-80%出租率的臨界點，此時推出全民共享的辦公空間短租新模式，用短租化解一部分長租空置壓力，就解決了一部分寫字樓的空置率。

2017年全國寫字樓開發(fā)和銷售情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2011-2018年寫字樓租賃行業(yè)市場規(guī)模走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    未來中國寫字樓租賃市場30%的份額將被聯(lián)合辦公模式蠶食

    8月26日，氪空間合伙人，戰(zhàn)略與投資發(fā)展副總裁錢嘯在以“冬奧都市圈與新消費升級”為主題的2018’崇禮（夏季）中國城市發(fā)展論壇上如此表示，聯(lián)合辦公的商業(yè)模式，雖然到目前為止在北京地區(qū)的滲透率只有3%-4%，即便在上海也只有5%-6%，但隨著企業(yè)消費觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，我們預(yù)估，在未來聯(lián)合辦公的市場份額會占到中國寫字樓租賃市場30%，其成長空間巨大。

    過去大家理解的共享辦公是那種類似于孵化器的存在，但現(xiàn)在已經(jīng)完全不是了。你說消費升級也好，或者降級也罷，所謂的升級可能是從國貿(mào)的一個普通寫字樓搬到更好的寫字樓，因為那里有外資品牌的電梯、五大行的物業(yè)管理公司等等高端配套，這是一種辦公的升級。但是，現(xiàn)在很多年輕的創(chuàng)業(yè)者，他會更愿意去產(chǎn)業(yè)的園區(qū)、創(chuàng)意的園區(qū)，因為那里有更豐富的配套，比如胡總的北京坊，商業(yè)非常繁華，不是過去那種密集的辦公區(qū)域，你說這是升級還是降級呢？伴隨著更多年輕創(chuàng)業(yè)者的成長，他們對于辦公的需求、對于辦公的體驗的要求已經(jīng)跟過去不一樣了。

    另外，我們也觀察到現(xiàn)在很多大公司都是在用一種項目制的工作方式去進(jìn)行工作，一個項目五、六個人，可能就能做一個很小的事情。他們的工作場景是怎樣的呢？我們統(tǒng)計過，這類項目制的工作組大多是做創(chuàng)意工作的，工作者基本上一天當(dāng)中38%的時間是在自己的工位上伏案專注，20%的時間是在會議室里開會，還有百分之十幾的時間是在打電話或者接待客戶。所以一天的工作時間是碎片化的，過去那種一天8小時的傳統(tǒng)工位方式已經(jīng)沒有辦法滿足這種工作場景了。

    不僅是單個員工的工作形態(tài)變化了，其所依附的組織形態(tài)也變得更破碎、更分散。在崇禮、在北京、在上海、在南昌等等一個組織可以分身成為一個獨立的單位運轉(zhuǎn)，而且運轉(zhuǎn)得很好。

    聯(lián)合辦公這個行業(yè)真正站穩(wěn)腳跟是在2017年的年底，雖然到目前為止這種辦公模式在北京地區(qū)的滲透率只有3%-4%，即便在上海也只有5%-6%，但隨著企業(yè)消費觀念的逐漸轉(zhuǎn)變，我們預(yù)估，在未來聯(lián)合辦公的市場份額會占到中國寫字樓租賃市場30%，所以還有很大的成長的空間。也正因如此，我們愿意花更多的精力去做這件事情。因為聯(lián)合辦公的模式切實提升了企業(yè)效率，并能節(jié)省出更多的成本來回饋企業(yè)客戶，或是留存更多企業(yè)利潤。