新房交易：成交大跌 供應(yīng)大漲，市場：整體開盤成交率僅為43%及2019年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測【圖】

    1月16日，長沙市住房公積金管理中心發(fā)布公積金新政補(bǔ)充細(xì)則，其中明確，最高可貸額度依然保持60萬元不變，而單位1年內(nèi)最多可為職工補(bǔ)繳一次。

    同一天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中，長沙新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲11.1%；二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲8%。

    那2019年的第3周長沙樓市各方面的表現(xiàn)如何呢？讓我們來看一下數(shù)據(jù)。

    土地：六區(qū)一縣共成交4宗經(jīng)營性用地

    1月第3周，長沙六區(qū)一縣共成交4經(jīng)營性地塊，其中開福區(qū)雙限地通過搖號確定得主，余下3宗均掛牌截止成功出讓。

    [2018]長沙市089號：宗地位于開福區(qū)，總出讓面積56339.73平方米，規(guī)劃用途為住宅用地。1月15日，該宗地通過進(jìn)行現(xiàn)場搖號確最終得主，最終被長沙房產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司搖得，成交價(jià)8.79億元，折合樓面地價(jià)5201元/㎡。

    [2018]長沙市091號：宗地位于岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)，總出讓面積20202.72平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地，將在片區(qū)建設(shè)一家五星級酒店。該地塊最終被湖南達(dá)美控股有限公司以底價(jià)4.09億元競得，折合樓面地價(jià)4500元/㎡。

    [2018]長沙縣080號：宗地位于長沙縣，總出讓面積58652.09平方米，規(guī)劃為商住用地。該宗地最終被長沙嘉和創(chuàng)元置業(yè)有限公司以底價(jià)5.45億元競得，折合樓面地價(jià)3235元/㎡。該公司股東為新城控股集團(tuán)有限公司，此前在長沙開發(fā)有新城國際花都、新城吾悅廣場等項(xiàng)目。

    [2018]長沙縣081號：宗地位于長沙縣，與同一天出讓的080號宗地位置相鄰，總出讓面積63873.94平方米，規(guī)劃為住宅用地。經(jīng)過4家房企33輪競價(jià)，該地塊最終被長沙旭輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.65億元競得，溢價(jià)率33%，折合樓面地價(jià)3990元/㎡。

    新房交易：成交大跌 供應(yīng)大漲

    成交方面，據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)平臺顯示，1月第3周，長沙內(nèi)五區(qū)一手住宅成交984套，成交面積11.38萬方，環(huán)比分別下跌51%、52%。成交套數(shù)TOP3為新世界柏越、榮泰廣場、恒大江灣。

    從曲線圖可以看出，上周新房成交僅為1月第2周成交量的一半，低于今年的周平均數(shù)，也低于2018年的周平均數(shù)。成交如此低，這也受到了1月第2周新房低供應(yīng)的滯后影響。

    供應(yīng)方面，據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)平臺顯示，1月第3周，內(nèi)五區(qū)新增商品住宅供應(yīng)套數(shù)1844套，供應(yīng)面積20.76萬方，環(huán)比上漲329%、193%。盡管供應(yīng)大漲，但從供應(yīng)量來看，雖遠(yuǎn)高于今年3周來的平均值，但和2018年相比，也只是在平均線徘徊。

    另外，內(nèi)五區(qū)共有9個項(xiàng)目取證，共計(jì)商品房27.91萬方，其中5個項(xiàng)目集中在岳麓區(qū)，其次天心區(qū)、雨花區(qū)各2個項(xiàng)目拿證。

    市場：整體開盤成交率僅為43%

    根據(jù)湖南中原數(shù)據(jù)研究中心顯示，1月第3周，長沙共有2個住宅項(xiàng)目開盤，開盤認(rèn)購率43%，和1月第2周的45%相比，上周的總體開盤成交率又下降了。另外，在上周還有兩個商務(wù)公 寓項(xiàng)目開盤，開盤認(rèn)購率74%。

    其中鑫遠(yuǎn)翡麗郡于1月20日剛需開盤，主推87-135㎡戶型，共91套，成交率77%。

    帝辰•金緹水郡于1月19日首次開盤，主推99-134㎡戶型，共140套，整體成交率僅為30%。

    京武中心于1月20日開盤，主推41-112㎡LOFT商務(wù)公 寓，共209套，成交率71%。

    上周400來電排行榜中，明發(fā)國際城榮首，其次分別為中海閱江府、南山梅溪一方、保利香檳國際以及天麓尚層。

    2019年房地產(chǎn)市場走勢預(yù)測

    本輪房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇始于2015年下半年，特別是年底去庫存政策提出后，一、二、三四線城市市場全面回升。在棚改貨幣化安置政策的作用下，市場上行周期被拉長，三四線城市成為拉動市場景氣上行的重要力量。隨著政策效應(yīng)的衰減和市場自身供求關(guān)系的變化，今年9月份以來市場已呈現(xiàn)下行調(diào)整態(tài)勢，預(yù)計(jì)這一調(diào)整態(tài)勢將延續(xù)至2019年，表現(xiàn)為：房價(jià)將逐步進(jìn)入穩(wěn)中有降軌道，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將持續(xù)走低。

    (一)預(yù)計(jì)房價(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢

    從房地產(chǎn)市場自身供求關(guān)系來看，未來住房潛在供給量增加，而住房需求趨于減少，這對市場周期性下行提出客觀要求。2018年1—10月，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積和房屋新開工面積分別同比增加19.2%和16.3%，延續(xù)上年的增長態(tài)勢且增幅分別比上年同期增長10個和10.7個百分點(diǎn)，土地購置面積和房屋新開工面積的較高增幅意味著后續(xù)住房供給量將增加。與之同時，商品房銷售面積增幅已降至2.2%的較低水平，且9月和10月的單月銷售面積均為負(fù)增長。隨著棚改貨幣化安置政策的調(diào)整，預(yù)計(jì)2019年商品房銷售面積將出現(xiàn)較大幅度減少。房地產(chǎn)市場自身的供求對比關(guān)系對房價(jià)形成下行壓力。

    從房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境來看，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大和不確定性的增加，企業(yè)家信心和居民購房意愿均出現(xiàn)下降，反映出市場參與者對未來預(yù)期的不樂觀。2018年三季度，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為118.9，比上季度下降3個百分點(diǎn)，為2017年以來的首度下降；未來三個月打算買房的居民占比為22.5%，比上季度下降0.5個百分點(diǎn)，降至2017年以來的較低水平。

    但當(dāng)前較低的利率水平和負(fù)利率環(huán)境仍對房地產(chǎn)市場形成利好。在積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健中性的貨幣政策環(huán)境下，預(yù)計(jì)2019年房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢的可能性較大。

    (二)預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將降至3%左右

    2018年前10個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長9.7%，比上年同期高1.9個百分點(diǎn)，投資增速連續(xù)三年上升。這主要得益于2015年以來商品房銷售面積持續(xù)增加的拉動和地價(jià)較快上漲的推動。2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于房屋施工面積增幅，二者相差約6個百分點(diǎn)，意味著近兩年較高的投資增速很大程度上受價(jià)格因素的影響。

    隨著房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的收緊，8月份以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢。2018年8—10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資單月增速分別為9.3%、8.9%、7.7%，投資增速連續(xù)三個月下降。當(dāng)前市場正逐步進(jìn)入下行調(diào)整階段，未來受地價(jià)漲幅回落、商品房銷售面積負(fù)增長的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)下降。但考慮到房屋新開工面積自2016年以來連續(xù)三年增加，這將對2019年房屋施工面積形成正向拉動；且當(dāng)前房地產(chǎn)庫存水平較低，預(yù)計(jì)開發(fā)投資不會出現(xiàn)斷崖式下降。從工程在建量和投資構(gòu)成兩方面建立模型，估算得出，2019年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在3%左右。

    政策建議

    在經(jīng)歷了三年的持續(xù)上行后，房地產(chǎn)市場自身供求關(guān)系的變化對其下行調(diào)整提出客觀要求。但當(dāng)前房地產(chǎn)市場已處于風(fēng)險(xiǎn)高位，外部環(huán)境變動對市場造成負(fù)面沖擊的可能性加大，經(jīng)濟(jì)增長的不確定性也加大了房地產(chǎn)市場波動風(fēng)險(xiǎn)。建議采取長短期結(jié)合的措施，促進(jìn)市場自我調(diào)整，穩(wěn)定市場預(yù)期，同時有效防控房地產(chǎn)市場波動導(dǎo)致的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸。

    第一，保持房地產(chǎn)政策穩(wěn)定，促進(jìn)市場自我調(diào)整。

    在經(jīng)歷了幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控和房價(jià)較快上漲后，目前市場中形成的“越調(diào)越漲、越限越買”的非理性預(yù)期強(qiáng)烈。因此，調(diào)控政策不宜再做頻繁變動。而且，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整有其自身客觀規(guī)律要求。建議短期內(nèi)不宜放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，保持政策的穩(wěn)定性，促進(jìn)市場自我調(diào)整，推動房地產(chǎn)市場的整合和出清；同時適度增加基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的投資，對沖房地產(chǎn)市場下行對經(jīng)濟(jì)增長的影響。

    第二，明確中長期政策安排，有效引導(dǎo)市場預(yù)期。

    當(dāng)前行政限制性調(diào)控政策尤其是限價(jià)政策對市場的負(fù)面影響日益明顯，社會各界對房地產(chǎn)長效機(jī)制的出臺充滿期待。建議盡快明確房地產(chǎn)市場中長期政策安排，及時釋放正確的政策信號，穩(wěn)定市場預(yù)期；落實(shí)人地掛鉤的土地供應(yīng)政策，明確中長期土地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)住房供給與需求的空間匹配；明確公共服務(wù)特別是教育資源均等化的推進(jìn)安排，緩解房地產(chǎn)市場區(qū)域供求矛盾；規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，推進(jìn)與住房制度匹配的戶籍制度及教育制度改革，將租購并舉的住房制度落實(shí)和細(xì)化。

    第三，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價(jià)壓力測試方案，防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

    與其他國家相比，我國房地產(chǎn)市場波動對金融風(fēng)險(xiǎn)的影響更加多維，不僅有直接的房地產(chǎn)貸款，還有工商企業(yè)以房地產(chǎn)為抵押的貸款以及地方融資平臺以土地為抵押的貸款。這就要求金融部門在進(jìn)行房價(jià)壓力測試時不能局限于靜態(tài)測算房價(jià)下降對自身資產(chǎn)負(fù)債表的影響。建議結(jié)合我國國情，建立系統(tǒng)動態(tài)的房價(jià)壓力測試方案，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)點(diǎn)并加以防控；加強(qiáng)對信貸資金投向的管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；加強(qiáng)金融監(jiān)管，關(guān)注市場下行調(diào)整過程中房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。