房子沒搶到坐在地上哭？這樣的鬼把戲你還信以為真！
上周末，我們在樓市，這么快就回暖了？一文中提到：南京3000人看房團65輛大巴車橫掃72盤、燕郊某盤一夜?jié)q7000元/㎡、深圳灣華潤潤府8000萬豪宅秒清、廣州金融城又拍出高價地：樓面價3.7萬/㎡，總價達37.07億、18城調控政策松綁……
僅僅從這一個個爆點上來看，2019年初的樓市，頗有些小陽春的感覺。
這不上周末，深圳一樓盤又給這所謂的“小陽春”添了一把火，各中介朋友圈一致刷屏， 途中一位女士，坐地痛哭，配文說沒搶到房當場急哭。
今天，我來跟大家講的不是這個樓盤，好與不好，而是中介和開發(fā)商為了造勢使出的鬼把戲，到底有多套路無恥，多簡單粗暴。
一.
我們先回顧下，深圳搶房整個事件的前后。
上周，事件中的樓盤在和多家中介聯(lián)動推介蓄客后集中開盤，由于中介人數(shù)眾多，返傭大，中介十分賣力推介，房源數(shù)量并不算多，部分中介提前一天夜間開始幫助自己的客戶排隊。
第二天到訪的客戶，因為中介夜間排隊的景象，加上甚至比顧客還多的“便衣”中介，得到了一種人多、要搶、下手為強的信號指引，造成了無腦搶房的局面，為了加塞搶房，甚至有中介帶著客戶從地庫繞進售樓部。
最后，因為狹小的空間，混亂的場控，以及對于周邊交通的營銷，疑似搶客打架等多重因素，所在轄區(qū)派出所出動現(xiàn)場維持秩序，并要求該樓盤停止銷售。
隨后，不僅僅傳出樓盤銷售火爆搶破頭的一系列圖片視頻，并配以樓市回暖，房價即將大漲的相關逼單話術。
以及，我在標題里談到的——房子沒搶到坐在地上哭。一位非常年輕的姐姐被警察和保安圍住，坐在地上痛哭的圖片，圖片上配的文字是，這個姐姐搶不到房，小孩就不能在好的學校上學當場急哭。
但事實真的是這樣么？
筆者回看了這段小視頻之后，雖然噪音大，并沒有聽清楚現(xiàn)場到底在說什么，但很顯然大概率是一場不折不扣的套路。
事件中的樓盤叫傳麒景苑，是深圳一個并非新盤的公寓項目，不僅不是新盤，已經是現(xiàn)房。
本次銷售的價格每平米7萬元起，和去年差異不大。
但重點是樓盤為40年產權商務公寓，緊鄰高架橋，如此高的價格，儼然是賣的很差，房子內的灰塵已經厚厚一層。
并且，按照當?shù)刂槿耸棵枋?，盡管該公寓是有概率拿到名校學位，但風險系數(shù)非常大，按照福田區(qū)公布的學位缺口來看，這樣的商務公寓項目以及租房的群體幾乎很難申請到對位的名校學位。
不論如何，這個項目的營銷絕對是成功的。
即便是叫停，即便是在沒賣完的時候被叫停，至少樓盤的名字已經被深圳上千中介轉發(fā)出去，被本地外地大量的自媒體轉發(fā)了出去.
無論看客是真正的購房者還是吃瓜群眾都知道了這個樓盤，這個樓盤總歸是把自己推廣出去了。
二.
同樣一個類似的案例，去年年底，在中部省會鄭州，有一個非常郊區(qū)的樓盤在當時刷爆中介朋友圈。
一棟遠郊獨棟項目，為什么能在市場冷到不能再冷的時候讓購房者趨之若鶩，把售樓部大門擠爛，翻窗買房？
為了弄清楚事實真相，筆者多方了解，雖沒找到翻窗圖的出處，但找到了第二張圖的出處，第二張圖是從一段小視頻中截圖而來，視頻中的聲音暴露了視頻和搶房沒半毛錢關系的事實，視頻中聲音最大的一句話是業(yè)主對著門內的開發(fā)商說：有種給我出來。
當然，不論網(wǎng)上圖片真假，但對應的項目最終也是賣的不錯，賺的盆滿缽滿。
三.
但垃圾遠郊盤怎么就會遭瘋搶？高昂的深圳公寓怎么就會從滯銷到深夜排隊？
歸根結底還是套路。
我們回過頭來看深圳那個公寓項目，它真的是好賣到缺貨么？
顯然不是，如果真的好賣有價值，隨便做些宣傳，新房稀缺的深圳，怕是開盤就能清盤，就算不清盤也不至于到現(xiàn)房落了厚厚的灰，還賣不完。
如果按照正常的行情，100個客戶，500套房子，大把的房子可以挑。
但猛地冒出來幾千個中介，然后幾千個中介，通過瘋狂的發(fā)朋友圈拉客，搞來500個客戶，再加200個客戶同行人，一起聚到售樓部，那人山人海的壯觀場面，就成了缺貨的局面。
從100個客戶，到500個客戶，差的不是樓盤的品質和樓盤的宣傳能力。
差的是給中介傭金的比例。
據(jù)內部人士透露，這個公寓給到了中介超過5%的返傭，也就是說，即便是30平米的房子，傭金都可以高達10萬元。
在利益的驅使下，各大中介瘋狂朋友圈宣傳，邀約到過店的客戶，電銷CALL客邀約，叫親朋好友充數(shù)……反正就是把人想盡一切辦法聚到售樓部。
氣氛起來了，哪怕自己手里只有幾個客戶，幾十人的陣仗，能促進幾套的成交也值，畢竟傭金足夠高。
鄭州去年那個搶房的郊區(qū)樓盤也一樣，高額的返傭，讓整個城市所有的中介為之振奮，天天把大開發(fā)商掛在嘴邊的“精英中介”在那一刻，在傭金面前已經把底限、理念，把大開發(fā)商這個東西忘到九霄云外。
剩下的就是，瘋狂的推銷，蓄客，拉客，清盤，拿傭。
管你買后爛不爛尾，交房之后洪水滔天，返傭高，結傭快的開發(fā)商，就是大爺。
而開發(fā)商也深諳此道，感覺自己好賣就高價平銷，感覺自己不好賣，就把利潤拿來出返傭中介，不分大小，全城聯(lián)動，簡單粗暴。
四.
“有錢能使磨推鬼”這句話講的實在是太精辟，在高額的傭金下，不要說二手房門店可以全力改賣新房，甚至連隔壁競品樓盤的置業(yè)顧問，都會把客戶往傭金高的樓盤推。
開發(fā)商的簡單粗暴的提傭聯(lián)動，加上中介在朋友圈有板有眼顛倒黑白一本正經地胡說八道的制造焦慮，讓無數(shù)垃圾盤，遠郊盤等僵尸庫存，甚至幾年都賣不完的鬼死內鋪，都可以在短時間內被搶完。
所謂買家沒有賣家精，這個道理亙古不變。
至于中介和置業(yè)顧問搶房的朋友圈，充其量只能看看。
如果你信了，那就真的太傻太天真。
地產巨頭前兩月銷售額下滑：萬科同比降11%，恒大降42%
3月4日，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）發(fā)布2019年2月份銷售業(yè)績，2月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積 246.7 萬平方米，合同銷售金額 431.9 億元。
受傳統(tǒng)春節(jié)假期等因素，2月份，萬科合同銷售面積環(huán)比減少22.3%，合同銷售金額環(huán)比減少11.6%。
綜合前兩月數(shù)據(jù)來看，2019年 1~2 月份公司累計實現(xiàn)合同銷售面積 564.4 萬平方米，合同銷售金額 920.7 億元。
和去年同期相比，萬科合同銷售面積同比減少17.5%，合同銷售金額同比減少11.1%。
同日，中國恒大集團（03333.HK）公布的業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2月份，恒大合約銷售金額約為215.3億元，合約銷售面積約為202.4萬平方米。綜合前2月數(shù)據(jù)來看，銷售金額同比下降超四成。數(shù)據(jù)顯示，前2月恒大累計合約銷售金額約達647億元，同比減少42.5%；累計合約銷售面積為590.1萬平方米，同比減少46.8%。
截至目前，前三大房企中，碧桂園（02007.HK）尚未披露2月份銷售數(shù)據(jù)。
克而瑞研究中心發(fā)布的《2019年1-2月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜提到，2019年開年以來，雖然全國有近20城出現(xiàn)了不同程度的政策松綁，但受2月春節(jié)因素影響，市場尚未有明顯回暖跡象。
報告顯示，2月房地產市場呈現(xiàn)兩階段變化：其一，春節(jié)市場持續(xù)轉冷，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮爽約。春節(jié)兩周（1月28日-2月10日），三四線城市并未迎來市場期盼已久的火爆銷售場景，成交量不增反跌，暫以23%同比跌幅居前。諸如徐州、淮安等返鄉(xiāng)置業(yè)型城市成交明顯遇冷，成交量同比皆腰斬。
克而瑞研究中心認為，從宏觀趨勢來看，2019年無論是經濟還是房地產本身都有一定壓力。目前經濟下行“L”型走勢尚未完成探底，上半年壓力會相對較大。從政策層面來看，我們認為2019年出臺的政策會以對整體經濟、對房地產相對有利的政策為主。
房企也在未雨綢繆。
萬科企業(yè)股份有限公司董事會主席郁亮在集團2019年目標與行動溝通會上指出，經濟下行壓力加大，“L”型走勢尚未探底，宏觀形勢并不樂觀。2019年，萬科要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。
恒大則于近期啟動了“全員營銷月”的計劃，為沖刺2019年第一季度銷售業(yè)績做準備。具體來說，恒大集團在恒房通（注：恒大集團推出大眾營銷樓盤的平臺）上線的項目690個，3月份計劃新開盤項目24個。在價格上，所有在售項目住宅（含公寓及寫字樓）可有9折優(yōu)惠（受備案價影響價格除外），商鋪8折優(yōu)惠。
房地產市場在逐漸降溫，由于部分城市房價累計上漲較大，預計這種溫和調整將持續(xù)較長時間，但又因為政策逐漸趨穩(wěn)，按揭貸款利率見頂，預判行業(yè)調整幅度并不會劇烈。預計2019年全國商品住房銷售額11.7萬億，同比下降4.3%。2019年全國商品房銷售額同比變動幅度預計和商品住房相似。
2013-2019年全國商品房銷售額走勢
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
公眾號
小程序
微信咨詢
