六家國(guó)有行的新增貸款都投向及房企銀行貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析[圖]

房企銀行貸款王密 2019-04-03 01:39 來源：智研咨詢

澎湃新聞根據(jù)國(guó)有六大銀行（工商銀行(5.660, 0.02, 0.35%)、農(nóng)業(yè)銀行(3.750, -0.02, -0.53%)、中國(guó)銀行(3.830, 0.00, 0.00%)、建設(shè)銀行(7.160, 0.02, 0.28%)、交通銀行(6.280, -0.04, -0.63%)和郵儲(chǔ)銀行）去年年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在合計(jì)新增的51305.59億元貸款中，公司類貸款增加14876.08億元，占比不足三成，投向了個(gè)人貸款的是31180.04億元，占比六成，其中個(gè)人住房貸款增加了25338.96億元，占據(jù)全部新增貸款的半壁江山。

去年投放貸款最熱情的是農(nóng)行。

截至去年末農(nóng)行發(fā)放貸款和墊款較上年末增加 12200.74 億元，增長(zhǎng) 11.4%，發(fā)放貸款和墊款總額（不含應(yīng)計(jì)利息）較上年末增長(zhǎng) 11.1%。

“宇宙行”工行以11864.57億元的新增貸款投放緊隨農(nóng)行之后，中行（9227.14億元）、建行（8796.12億元）和郵儲(chǔ)銀行（6467.3億元），而去年新增2749.72億元貸款的交通銀行，排在最后。

值得一提的是，國(guó)有六大行去年公司類貸款的增速，均落后于個(gè)人貸款。

其中，表現(xiàn)最為明顯的是建設(shè)銀行，對(duì)公貸款的新增量?jī)H占全部新增貸款的6%。

去年建行的公司類貸款和墊款較上年增加541.54 億元，增幅僅為 0.84%，主要投向基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)等領(lǐng)域；而個(gè)人貸款和墊款較上年增加6459.50 億元，增幅 12.44%。

建行高管在業(yè)績(jī)會(huì)上坦言，內(nèi)部有一定的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展零售業(yè)務(wù)，同時(shí)鞏固對(duì)公交易性業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)。

該行首席財(cái)務(wù)官許一鳴表示，原來對(duì)公業(yè)務(wù)主要是放信貸、對(duì)公存款，以后銀行的公司業(yè)務(wù)交易會(huì)逐步的擴(kuò)大到投資銀行業(yè)務(wù)，金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，托管業(yè)務(wù)，結(jié)算和現(xiàn)金管理，銀團(tuán)貸款，財(cái)務(wù)顧問，對(duì)公新型結(jié)算等等，對(duì)于銀行來說也是資本占用少的銀行產(chǎn)品和服務(wù)。

公司類貸款增加最多的是工行，新增4820.3億元，增幅為5.4%，增加最少的是交行，去年公司類貸款增加492.27億，占其全部新增貸款的18%。

工行在年報(bào)中稱，去年公司類貸款主要圍繞三大支撐帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)等重大戰(zhàn)略規(guī)劃，持續(xù)加強(qiáng)對(duì)高端制造業(yè)企業(yè)的融資支持力度，重點(diǎn)對(duì)接交通基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域的重大項(xiàng)目和民生工程、在建項(xiàng)目的投融資需求。

不同于各家銀行在對(duì)公貸款上的投入，各家對(duì)個(gè)人貸款、尤其是房貸的投放熱情依舊高漲。

其中，工農(nóng)中建四大行去年投放的個(gè)人住房貸款均超過了4400億，增速也全部在10%以上。

各家大行在年報(bào)中表示，個(gè)人貸款主要是重點(diǎn)支持居民自住購房融資需求，落實(shí)差異化住房信貸政策。

房企銀行貸款市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

房企銀行貸款主要可分為土地儲(chǔ)備貸款、項(xiàng)目開發(fā)貸款、抵押貸款、并購貸款等形式。銀行向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場(chǎng)銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求，包括房產(chǎn)開發(fā)貸和地產(chǎn)開發(fā)貸。根據(jù)數(shù)據(jù)，截止2018年6月，房企到位資金7.93萬億元，其中銀行貸款到位資金9987.75億元，同比下降10.30%，銀行貸款占房企到位資金比重12.60%，較2017年有所下降，這一比重僅略高2011年至今最低比重(12.59%)0.1pct。

房企到位資金：銀行貸款占比

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目前對(duì)于開發(fā)貸的限制主要體現(xiàn)在‚一般需滿足‘四三二’，募集資金用途受限，僅能用于項(xiàng)目建設(shè)等。

根據(jù)中國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止2018年6月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額8.18萬億元，同比增長(zhǎng)27.7%；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.46萬億元，同比增長(zhǎng)7.1%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額在6月末合計(jì)為9.64萬億元，同比增長(zhǎng)24.23%。

銀行貸款主要可分為土地儲(chǔ)備貸款、項(xiàng)目開發(fā)貸款、抵押貸款、并購貸款等形式。截止2018年6月，銀行貸款到位資金9987.75億元，同比下降10.30%，占房企到位資金比重12.60%，僅高于2016年的12.59%。目前；當(dāng)前銀行貸款予地產(chǎn)公司途徑所受限制較多，但整體宏觀環(huán)境有所松動(dòng)，我們認(rèn)為銀行貸款占房企到位資金比重大概率維持在11.5%-12.5%的區(qū)間內(nèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)融資規(guī)模占房企到位資金比重

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根據(jù)數(shù)據(jù)，分類監(jiān)管后，房企發(fā)債規(guī)模顯著收縮，2017年整體發(fā)債規(guī)模（按照證監(jiān)會(huì)行業(yè)[2012]統(tǒng)計(jì)的公司債、企業(yè)債、短期融資券、中期票據(jù)、定向工具）2984.38億元，較16年的高峰值9804.08億元下降6819.7億元，同比下降69.56%。

2008年至今全行業(yè)發(fā)債評(píng)級(jí)結(jié)構(gòu)

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2008年至今全行業(yè)發(fā)債期限比例

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資產(chǎn)證券化包括類REITS、CMBS、運(yùn)營(yíng)收益權(quán)ABS、物業(yè)費(fèi)ABS、購房尾款A(yù)BS、供應(yīng)鏈ABS等。資產(chǎn)證券化為發(fā)起人將自身持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)‚真實(shí)出售給SPV，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離；同時(shí)，掛牌之后形成標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)，能夠吸引機(jī)構(gòu)投資者低成本資金進(jìn)入，在非標(biāo)監(jiān)管環(huán)境趨嚴(yán)的形勢(shì)下，通過多種形式底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的安排和重塑，成為房地產(chǎn)企業(yè)全鏈條融資的重要途徑。

券商資管通道業(yè)務(wù)資金投向