告別大漲大跌,中國房地產(chǎn)“經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器”作用凸顯,房地產(chǎn)調(diào)控“穩(wěn)”字當(dāng)頭

    據(jù)新華社18日消息，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，加碼房地產(chǎn)調(diào)控的主要原因是部分區(qū)域房地產(chǎn)市場有失控風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)明顯上漲，土地市場明顯過熱。

    統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月大連新建住宅環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房環(huán)比上漲0.8%，同比上漲9.1%。南寧新建住宅環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%；南寧二手房環(huán)比上漲1.4%，同比上漲11.7%。另外蘇州、佛山等城市雖然不在70大城市統(tǒng)計(jì)范圍，但房價(jià)也明顯上漲。

    張大偉說，種種跡象表明，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)改變，未來的樓市政策依然將打擊投資投機(jī)行為。

    “為保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定，住建部的預(yù)警系統(tǒng)已經(jīng)建立并開始常規(guī)性運(yùn)行。”張大偉說，分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)為主。同時(shí)，2018年實(shí)施的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

    除住建部外，銀保監(jiān)會(huì)宣布將開啟針對銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作，繼續(xù)對重點(diǎn)領(lǐng)域重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)開展深入整治，嚴(yán)查政策執(zhí)行，嚴(yán)查風(fēng)險(xiǎn)隱患，嚴(yán)查違法違規(guī)行為。其中，房地產(chǎn)資金也是重點(diǎn)整治方向之一。

    從整治工作要點(diǎn)來看，銀行機(jī)構(gòu)方面，包括表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房；資金通過影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；并購貸款、經(jīng)營性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)。

    非銀方面，尤其是信托向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價(jià)款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，銀保監(jiān)會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)提出的相關(guān)檢查內(nèi)容，有助于減少后續(xù)房地產(chǎn)發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)，也體現(xiàn)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向。

    在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型換擋的關(guān)鍵階段，尤其是近期中美貿(mào)易摩擦升溫的背景下，總體平穩(wěn)、波動(dòng)減小的房地產(chǎn)行業(yè)無疑成為中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的“穩(wěn)定器”。

    4月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月中國70個(gè)大中城市房價(jià)穩(wěn)中略升；房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積和銷售額以及房屋新開工、房企到位資金等多項(xiàng)指標(biāo)增速加快。平穩(wěn)增長的樓市成為壓力之下4月經(jīng)濟(jì)成績單中的一抹“亮色”。有外媒評論稱，房地產(chǎn)的表現(xiàn)成為中國經(jīng)濟(jì)的一大“穩(wěn)定器”。

    從“發(fā)動(dòng)機(jī)”到“穩(wěn)定器”

    房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中扮演的角色并非總是“穩(wěn)定器”。1998年的“房改”類似一條分水嶺，不僅結(jié)束了之前的福利分房制度，還成為中國房地產(chǎn)市場騰飛的開端。此后，城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，中國城鎮(zhèn)面貌日新月異。中國經(jīng)濟(jì)在短短幾十年內(nèi)崛起，并成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明指出，房地產(chǎn)業(yè)成為21世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)增長最重要的引擎之一。

    不過，經(jīng)過20多年的大規(guī)模開發(fā)，中國戶均住房超過1套，房地產(chǎn)市場告別“黃金時(shí)代”。伴隨中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型換擋，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段相應(yīng)轉(zhuǎn)變，“發(fā)動(dòng)機(jī)”的作用減弱，“穩(wěn)定器”的角色逐漸凸顯。

    東莞證券分析師何敏儀指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模巨大，仍是支撐和保持中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)極為重要的產(chǎn)業(yè)，短期內(nèi)難以找到相當(dāng)體量的替代性產(chǎn)業(yè)。

    何敏儀指出，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中比重很高，對GDP貢獻(xiàn)較大。房地產(chǎn)投資對上下游眾多產(chǎn)業(yè)的直接與間接投資、消費(fèi)帶動(dòng)明顯，因而對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)以及由之帶來的消費(fèi)貢獻(xiàn)比重也相當(dāng)高。中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)仍是托底經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。

    鼎信長城集團(tuán)董事長章華也表示，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，未來中國經(jīng)濟(jì)的“發(fā)動(dòng)機(jī)”可能是教育、科技、創(chuàng)新等行業(yè)，但房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用會(huì)長期發(fā)揮。他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將長期保持10萬億元(人民幣，下同)以上的規(guī)模。

    億翰智庫董事長陳嘯天也認(rèn)為，在結(jié)構(gòu)性去杠桿的背景下，資金和資源不會(huì)像過去二十年一樣拼命流入房地產(chǎn)。當(dāng)前，房地產(chǎn)已經(jīng)到了高位的存量階段，不會(huì)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)的助推器角色，而是變成了“穩(wěn)定器”，未來將在就業(yè)、財(cái)政收入、GDP和城市建設(shè)等四個(gè)方面發(fā)揮較大的作用。

    告別“大漲大跌”

    作為“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)行業(yè)自身的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展對中國經(jīng)濟(jì)的作用不言而喻。在“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位之下，中國官方因城施策、“一城一策”，發(fā)揮城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制加快建立，也逐漸讓房地產(chǎn)市場波動(dòng)收窄，告別“大漲大跌”。

    房價(jià)數(shù)據(jù)已多月保持平穩(wěn)。以新房市場為例，官方數(shù)據(jù)顯示，4月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，31個(gè)二線城市上漲0.8%，35個(gè)三線城市漲0.5%。漲幅均小于1%。

    今年3月份以來部分城市銷售升溫的樓市“小陽春”融化了局部地區(qū)的樓市冰霜，但受到政策控制，“小陽春”并未演變?yōu)?ldquo;盛夏”，樓市總體依然穩(wěn)定。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，4月份中國28個(gè)重點(diǎn)城市整體成交面積同比、環(huán)比均降2%，自一季度以來的強(qiáng)勢回升勢頭沒能保持，但仍較2019年月均增長20%。

    當(dāng)然，房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟(jì)，有周期性，注定其發(fā)展過程有波動(dòng)。但陳嘯天指出，作為“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)業(yè)未來不會(huì)表現(xiàn)為大起大落，行業(yè)將走向“箱體震蕩”。這與當(dāng)前因城施策的調(diào)控機(jī)制有關(guān)。當(dāng)一地房地產(chǎn)市場過冷或者過熱時(shí)，會(huì)有相應(yīng)的刺激或者抑制政策出臺(tái)。

    例如：今年3月份以來部分地方的樓市“小陽春”引發(fā)了一輪調(diào)控收緊。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，包括蘇州在內(nèi)，近期已有約15個(gè)城市收緊房地產(chǎn)相關(guān)政策。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也在4月19日對6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。