長租公寓從香餑餑到雞肋的啟示

    政策動機(jī)與結(jié)果南轅北轍，說明一些人還沒擺脫閉門造車的作風(fēng)。

    去年，各路資本紛紛殺入長租公寓，以期在新“藍(lán)海”中占位分果，如今它卻負(fù)面消息纏身。7月9日，上任還不到兩個(gè)月的萬科長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理離職的消息得到確認(rèn)，此前該公司“萬村計(jì)劃”未達(dá)預(yù)期，高層公開講過長租公寓賺錢很難。還有一些品牌房企，正計(jì)劃剝離長租公寓業(yè)務(wù)。另有媒體報(bào)道，去年以來已有16家長租公寓品牌“陣亡”，更多公司正掙扎前行，拖延業(yè)主房租、租金貸詐騙“爆雷”等問題時(shí)有所聞，甚至“離跑路不遠(yuǎn)了”，有人擔(dān)憂長租公寓可能重演共享單車的故事。

    一度喧囂不已、備受追捧的長租公寓市場為什么突然陷入這樣的狀態(tài)？快速、大幅的行業(yè)起伏，有哪些東西值得人們反思？

    長租公寓本來是一門普通的生意，據(jù)測算回報(bào)率為8%左右，作為風(fēng)險(xiǎn)生意，這一回報(bào)率不太可能吸引大量資本進(jìn)入。長租公寓之所以在2018年突然爆發(fā)，是政策激勵、過度金融化相結(jié)合的產(chǎn)物。

    2017年底，有關(guān)部門出臺了鼓勵長租公寓發(fā)展的政策，其出發(fā)點(diǎn)是在“租售并舉”背景下通過發(fā)展租賃市場解決住房難問題，它成了長租公寓市場的助燃劑。一項(xiàng)普普通通的政策對社會資本產(chǎn)生如此大的激勵效果，有一定的原因。中國房地產(chǎn)市場長期受政策高度影響，浸淫其中的業(yè)者不論是開發(fā)商還是房屋中介都對政策極其敏感，生怕錯過每一次政策機(jī)會已成為其本能。過去十多年建房賣房如此賺錢連很多開發(fā)商自己都不敢相信，出于未雨綢繆的考慮，不少開發(fā)商一直在尋找新機(jī)會，所以，這項(xiàng)新政策尚未有落實(shí)的細(xì)節(jié)，房地產(chǎn)市場上的各路資本熱情就像火山一樣爆發(fā)出來。

    其次，物價(jià)、房價(jià)和租金持續(xù)上漲讓社會各方形成了繼續(xù)上漲的預(yù)期，進(jìn)入這一行業(yè)的資本在投資核算時(shí)也大多理所當(dāng)然地認(rèn)為物價(jià)、房價(jià)、租金會繼續(xù)不斷上漲，在如此環(huán)境和心態(tài)下，人們大膽搶入一手房源，因?yàn)樨?fù)債被固定而相信收益會持續(xù)膨脹，所以它們不太計(jì)較短期盈虧，很多資本甚至根本懶得去做什么核算，而是先搶到賽道再說。

    再次，近些年來經(jīng)濟(jì)金融化、杠桿化，催生了一批動機(jī)不良的資本，它們習(xí)慣于空手套白狼，用杠桿完成自己的原始積累。要么對杠桿的“雙刃劍”性質(zhì)認(rèn)識不到位，要么一開始就作好了“贏就錢入褲袋，輸就跑路”的準(zhǔn)備，在這種情況下，本來一項(xiàng)普普通通甚至有點(diǎn)辛苦的生意竟然搞起了“金融創(chuàng)新”，租金貸、證券化等紛紛出世。

    這個(gè)行業(yè)一開始就不是按正常的經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，所以出現(xiàn)今天種種事情不奇怪。

    政策動機(jī)與結(jié)果南轅北轍，說明一些人還沒擺脫閉門造車的作風(fēng)。買房貴、租房貴有它的根本原因，在不增加供應(yīng)量的情況下，培育一批二房東只加劇租房難問題，一些低收入人群的基本生存條件甚至可能因此被剝奪。長租公寓作為一種商業(yè)形態(tài)，特定情況下可以解決一些人的住房難問題，例如，某城市機(jī)場附近的城中村通過長租公寓提升了環(huán)境，解決了航空公司和機(jī)場等相對收入較高人群就近居住的需求，在其它特定情況下，則很可能讓人租房更難。對于這個(gè)行業(yè)，政策導(dǎo)向應(yīng)該是促進(jìn)增量供應(yīng)，存量市場則應(yīng)尊重市場自發(fā)秩序，嚴(yán)密防范出現(xiàn)壟斷力量，對大資本的介入更應(yīng)該高度警惕，而不是相反。

    隨著整體經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境降溫，包括長租公寓在內(nèi)的很多行業(yè)都開始進(jìn)入問題暴露期，這比繼續(xù)盲目狂飆要好得多，希望市場盡快恢復(fù)秩序，走上良性軌道，但它們發(fā)展中的教訓(xùn)，目前看人們并未充分總結(jié)，這應(yīng)該引起注意。