概要
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字,受經(jīng)濟前景不明朗因素及貸款利率上升影響,中國房地產(chǎn)市場在今年二季度開始降溫我們預計 2019年中國房地產(chǎn)市場的銷售額及銷售面積將分別下降 5%及 10%我們偏好中型開發(fā)商,首選中海宏洋( 81HK,買入) 、世茂(813HK,買入) 和雅居樂( 3383HK,買入)
房地產(chǎn)銷售增長放緩 國家統(tǒng)計局公布了 2019年上半年中國房地產(chǎn)的市場數(shù)據(jù)全國物業(yè)銷售額同比增長 5.6%(對比今年首五個月的 6.1%)至 7.07萬億元人民幣,銷量則同比下降 1.8%(對比今年首五個月的-1.6%)至 7.58億平一方面,經(jīng)濟增長從今年首季度的 6.4%回落至二季的 6.2%中美貿(mào)易爭端亦削弱了投資者的信心另一方面,銀行在二季度透過加息收緊抵押貸款
我們認為政府將在下半年進一步推行針對房地產(chǎn)緊縮措施,以壓抑房地產(chǎn)市場
我們維持 2019年房地產(chǎn)銷售額及建筑面積跌幅 5%和 10%的預測
土地銷售下跌將拖低新開工面積增長 大多數(shù)主要開發(fā)商對土地市場持謹慎態(tài)度土地銷售面積和金額在今年上半年分別下跌 27.5%至 8,035萬平及 27.6%至 3,811億元人民幣另一方面,新開工面積比率在 2019上半年穩(wěn)定增長10.1%至 10.55億平,抵銷了截至 2019年 6月連續(xù) 28個月的庫存跌幅(下降至 5.02億平), 更是自 2013年 12月以來的最低水平土地銷售增長自 2019年初以來開始回落,由于大多數(shù)開發(fā)商在收購土地六至九個月后開始施工,我們預計新開工面積將同樣在 2019年四季度放緩
穩(wěn)定房價為目標 根據(jù)國家統(tǒng)計局的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù),今年上半年的合同銷售平均售價同比增長 7.5%至每平 9,329元人民幣國家統(tǒng)計局透露,一手物業(yè)在一、二線城市的平均售價分別同比上升 4.4%和 11.4%由于房地產(chǎn)價格升幅高于政府預期,我們認為政府將在下半年維持緊縮措施,以控制房地產(chǎn)價格
我們預計 2019年合同銷售平均價格將上升 5.6%至每平 9,222元人民幣
預計中型開發(fā)商增長較快 在銷售增長方面,三大開發(fā)商的表現(xiàn)未如理想
因此,中型開發(fā)商從中吸納了更多市場份額中駿集團控股( 1966HK,買入)及世茂在上半年錄得 78%和 39%的合同銷售增長至于達成率方面,截至2019年 6月,雅居樂、中國海外發(fā)展( 688HK,持有)、中駿集團控股及龍光( 3380HK,持有)已完成全年銷售目標 50%以上因此,我們的首選為中海宏洋、世茂和雅居樂
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