房企“暴漲”時代已落幕，近300家房企破產(chǎn)，原因何在？黃奇帆：還要“消亡”三分之二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將何去何從？[圖]

     近300家房企破產(chǎn)刷屏！黃奇帆：還要"消亡"三分之二，6萬家"瑟瑟發(fā)抖" 

    屬于房企的“暴漲”時代已經(jīng)落幕。

    面對持續(xù)的樓市寒冬，大房企加快拼業(yè)績、沖規(guī)模的節(jié)奏，中小房企在多重壓力下開始扛不住了，人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國共有274家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算。

    近期，重慶市前市長黃奇帆表示今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上！按照這一說法，還要有6萬多家房地產(chǎn)企業(yè)可能在未來十幾年"消亡"！

    今年已有274家房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)

    人民法院公告網(wǎng)顯示，截至7月24日，今年全國宣告破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)企業(yè)已達274家。從長達18頁破產(chǎn)名單中可以看到，破產(chǎn)的除了大量不知名的中小房企之外，位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然在列。

    “寧波首富”掌舵的全國500強也破產(chǎn)

    除了大量不知名的中小房企之外，“寧波首富”掌舵的、位列全國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然在列。

    今年6月，寧波首富熊續(xù)強悄悄申請了破產(chǎn)重整。他在2018年的胡潤百富榜上以295億元的身家排名第95位，曾有寧波首富之稱。

    25年前，38歲的熊續(xù)強決定不做公務(wù)員，創(chuàng)辦房地產(chǎn)開發(fā)公司“銀億集團”。當(dāng)年他可能不會想到，自己會創(chuàng)辦寧波規(guī)模最大的民營企業(yè)，自己也成了寧波的首富。

    而如今，他掌舵的ST銀億發(fā)布公告宣布，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。

    6月17日中午，上市公司ST銀億發(fā)了公告，銀億集團、銀億控股已于2019年6月14日向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。

    公告提及，為妥善解決銀億集團、銀億控股的債務(wù)問題，保護廣大債權(quán)人利益，該兩家公司從自身資產(chǎn)情況、負(fù)債情況、經(jīng)營情況等方面進行分析，認(rèn)為均屬于可適應(yīng)市場需要、具有重整價值的企業(yè)，故銀億集團、銀億控股分別于2019年6月14日向?qū)幉ㄖ性禾峤涣酥卣暾垺?/p>

    銀億集團總部位于浙江寧波，公司官網(wǎng)顯示其創(chuàng)立于1994年，為工業(yè)制造、房地產(chǎn)開發(fā)、國內(nèi)外貿(mào)易和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的綜合性跨國集團。

    官網(wǎng)顯示，2017年，集團實現(xiàn)銷售收入783億元，創(chuàng)利稅40多億元。目前銀億集團列中國500強第215位，中國服務(wù)業(yè)百強第83位，中國民營企業(yè)500強

    第61位，寧波市百強企業(yè)第3位。

    原因何在？

    大房企步步緊逼，融資愈來愈難

    為何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗不下去了，除了房地產(chǎn)紅利期已逝，主要還在于融資貴、融資難，以及龍頭房企的步步緊逼是這些中小房企破產(chǎn)的重要原因。

    1.融資難、融資貴

    在“房住不炒”思路下，地產(chǎn)融資正逐步收緊。

    業(yè)內(nèi)分析，銀億集團的破產(chǎn)其中一個重要原因是，房企資金供給不足，跟房企融資方面的調(diào)控政策有關(guān)。而這只是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1—5月份回落0.4個百分點。

    據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從融資成本來看，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。

    7月11日晚間，佳源國際控股有限公司發(fā)布公告稱，其向港交所申請批準(zhǔn)2.25億美元于2022年到期的優(yōu)先票據(jù)上市及買賣，利率高達13.75%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在此前的采訪中曾向記者表示，“目前，開發(fā)貸、房地產(chǎn)信托、內(nèi)債外債和私募等融資渠道一致收緊，這在歷史上非常罕見。”

    如開發(fā)貸：以上海為例，上半年，上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加343億元，同比少增210億元。

    至于房地產(chǎn)信托：5月以來地產(chǎn)融資監(jiān)管趨嚴(yán)，從銀保監(jiān)會下發(fā)23號文， 到監(jiān)管對信托窗口指導(dǎo)要求控制地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模，房地產(chǎn)信托受到較大的約束。

    6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

    2.龍頭房企的步步緊逼

    除了融資問題，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中小房企被淘汰是必然趨勢，因為大型房企將會占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的天下。

    中國過去三年市占率穩(wěn)居前三的龍頭房企是恒大、萬科和碧桂園，三大龍頭新房銷售收入平均占營業(yè)收入97%。

    截至2018 年末，恒大、碧桂園、萬科，總資產(chǎn)達到1.88、1.63、1.53 萬億；營業(yè)收入均超2000 億，恒大、碧桂園、萬科分別為4678、3811、2973 億元。

    2018年末幾大房地產(chǎn)總資產(chǎn)對比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    2018年末幾大房地產(chǎn)營業(yè)收入對比

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    而龍頭房企的成長速度全球矚目。在《財富》剛發(fā)布的2019年世界500強榜單中，7月22日發(fā)布的《財富》世界500強中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)（恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科）均來自中國。

    其中碧桂園位列第177位，相較去年上升176位，是榜單中排名上升最快的企業(yè)。 

    2008-2018 年，中國三大龍頭房企恒大、碧桂園、萬科總資產(chǎn)增長64.9、31.5、11.8 倍，營業(yè)收入增長128.6、23.3、7.2 倍，不僅遠(yuǎn)超其他中小房企，也遠(yuǎn)超國外其他龍頭房企。

    數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    而據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》顯示，2018年百強房企銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%。

    2018年百強房企銷售總額、銷售面積及增長走勢

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    黃奇帆：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上

    近期，重慶市前市長黃奇帆表示今后十幾年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量會減少三分之二以上！按照這一說法，還要有6萬多家房地產(chǎn)企業(yè)可能在未來十幾年消失！（詳見昨日報道：黃奇帆最新演講：房價暴漲已成歷史，但這三個地方還有機會）

    他表示，“中國房地產(chǎn)有一個現(xiàn)象就是房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量是世界之最。”黃奇帆列舉數(shù)據(jù)稱:“根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產(chǎn)企業(yè)。”

    而目前破產(chǎn)的274家房地產(chǎn)企業(yè)，僅占9.7萬個房地產(chǎn)企業(yè)的不到1%。這意味著，房地產(chǎn)市場的殘酷，才剛剛開始。

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將何去何從？

    那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未來如何？ 恒大研究院此前提出中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的3 種未來：

    1.城鎮(zhèn)化不斷推進，行業(yè)走向強者恒強。

    2018 年我國城鎮(zhèn)化率為60%， 按照每年1%的速度，十年后我國城鎮(zhèn)化將步入平穩(wěn)發(fā)展階段。屆時大型房企憑借其過硬的品牌、低成本融資能力及開發(fā)建設(shè)管控能力，市占率將不斷提高。強者恒強效應(yīng)下，行業(yè)不斷走向集中。重資產(chǎn)的香港模式。香港四大房企規(guī)模大，資產(chǎn)規(guī)模均值接近5000 億人民幣，僅次于內(nèi)地房企；業(yè)務(wù)全，開發(fā)銷售和自持租賃混合經(jīng)營，持有核心地段物業(yè)，低杠桿、慢開發(fā)，獲取穩(wěn)定租金收入。我國部分具有雄厚資金和優(yōu)質(zhì)土儲的企業(yè)，可在開發(fā)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過穩(wěn)定的租金收入降低對債務(wù)融資的依賴，降低融資成本、穩(wěn)健財務(wù)。

    2.專業(yè)化的美國模式。

    美國模式的特點是專業(yè)化和精細(xì)化。住宅建筑商主攻開發(fā)，設(shè)計以客戶為中心、建立多元產(chǎn)品線滿足個性化需求；REITs 專注自持，長期持有核心區(qū)位資產(chǎn)，依靠出色的運營管理獲取豐厚的租金回報。未來中國房企將在細(xì)分子領(lǐng)域差異化競爭，或主攻開發(fā)成為類似霍頓的專業(yè)住宅開發(fā)商，或?qū)Ｗ⑦\營成為類似西蒙的專業(yè)物業(yè)運營商，或獨辟蹊徑深耕如高科技住宅等個性化領(lǐng)域，做大地產(chǎn)行業(yè)的“小清新”。

    3.輕資產(chǎn)的新加坡模式。

    “私募基金+REITs”的雙基金模式是凱德的基石，通過私募基金孵化早期項目，成熟后向REITs 注入，實現(xiàn)低杠桿的穩(wěn)健擴張。未來隨著我國房地產(chǎn)金融的不斷發(fā)展，通過REITS 持有物業(yè)，也會是房企“由重到輕”瘦身的重要發(fā)展方向。