坐一次電梯三毛，老舊小區(qū)改造資金何來[圖]

    老舊小區(qū)改造首先是一項社會事業(yè)，其次才是一塊市場經(jīng)濟的蛋糕。在這個過程中，如何轉(zhuǎn)變城市發(fā)展和管理模式，審慎處理好政府、企業(yè)和居民三方之間的關(guān)系，尤為重要。

    八月初的北京，走進建于1973年的朝陽某小區(qū)，沒有46年歷史本應(yīng)呈現(xiàn)出的破舊，嶄新的外掛電梯和剛剛粉刷的樓房外立面都格外惹人注意。

    這里是北京市首批進行改造的老舊小區(qū)之一。光鮮背后，居民樓一共6層，電梯只在3樓到6樓?？?，使用電梯要刷專用的充值卡，每使用一次，扣去3毛余額。小區(qū)外來訪客沒有充值卡，2樓的居民無法搭乘電梯……出于種種原因，還是有不少人選擇步行上下樓。

    2017年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。同時，2018年，全國老舊小區(qū)加裝電梯已經(jīng)完成了1萬多部，在施工的有4000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7000多部。

    實際上，老舊小區(qū)改造從15城試點，到被寫入2019年政府工作報告，再到2019年6月以來，中央層面短時間內(nèi)先后三次部署推進相關(guān)工作，在政府的大力推動下，老舊小區(qū)改造逐漸成為產(chǎn)、學(xué)、研各界討論的焦點，“錢從哪兒來”等爭論從未停歇。

    老舊小區(qū)改造是一項已經(jīng)被上升到國家層面的、“既保民生，又穩(wěn)投資，同時拉動內(nèi)需”的重要工作。在一些機構(gòu)的預(yù)測中，老舊小區(qū)改造又是一個想象空間在2萬億以上的藍海市場。但在居民視野里，這似乎又只是一個“電梯加裝裝哪里”“一樓改造出錢么”的具體而微的民生問題。

    老舊小區(qū)改造首先是一項社會事業(yè)，其次才是一塊市場經(jīng)濟的蛋糕。在這個過程中，如何轉(zhuǎn)變城市發(fā)展和管理模式，審慎處理好政府、企業(yè)和居民三方之間的關(guān)系，尤為重要。

    從棚改到舊改

    按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委今年3月印發(fā)的《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（以下稱《通知》），老舊小區(qū)應(yīng)為建成于2000年以前、公共設(shè)施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。

    根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波在公開場合的介紹，我國建成于2000年前的老舊居住小區(qū)有近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

    2019年7月1日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的政策例行吹風(fēng)會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，這些小區(qū)可能已經(jīng)建成了20年以上，由于原來設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)比較低，再加上維護、養(yǎng)護不到位，多存在管網(wǎng)破舊老化現(xiàn)象突出，養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)等配套缺失，道路損壞、秩序混亂、私搭亂建等問題明顯。

    實際上，老舊小區(qū)改造并非短期出現(xiàn)的新鮮事物。不過，老舊小區(qū)改造在過去很長的時間內(nèi)，一直并未成為城市更新的主要工作。彼時，城市更新的主要模式還是棚改。

    進入2018年下半年后，出于防范隱性債務(wù)風(fēng)險、去庫存任務(wù)階段性結(jié)束、防范部分地區(qū)房價過快上漲等多方面原因，棚改融資監(jiān)管與相關(guān)政策出現(xiàn)較大變化。2019年4月，財政部公布的2019 年棚改計劃新開工數(shù)量僅285萬套，同比下降51%。

2014-2019年全國棚戶區(qū)改造情況統(tǒng)計

資料來源：住建部、智研咨詢整理

    在這一背景下，和“棚改”對象存在重合部分的老舊小區(qū)改造，開始受到重視。盡管對房地產(chǎn)投資不存在拉動作用，對上下游產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)也弱于棚改，但老舊小區(qū)改造投資強度更小、同等體量資金惠及面更廣，在部分區(qū)域內(nèi)，部分取代棚改成為必然。

棚改與舊改對比分析

資料來源：智研咨詢整理

    坐一次電梯三毛

    從已計劃加裝電梯的老舊小區(qū)的市場情況來看，整個電梯加裝費用在78萬左右，政府補貼24萬，剩余資金由6層樓24戶住戶按樓層分?jǐn)?。六樓住戶算下來要?萬多塊8萬塊錢。對于老舊小區(qū)住戶而言，7-8萬元的電梯加裝費用開支存在較大壓力。

    實際上，由于老舊小區(qū)往往經(jīng)歷了由公房分配，再到住戶買斷的過程，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜、管理主體混亂、維修基金缺位等，都成為老舊小區(qū)改造的阻礙。
在老舊小區(qū)改造中最缺的就是錢，沒有改造資金來源、不產(chǎn)生新的盈利空間，自然沒有企業(yè)愿意投入。而僅靠政府投入杯水車薪，難以完成如此艱巨的改造任務(wù)。

    2015年開始我國地方財政一般公共服務(wù)支出增速持續(xù)上升，到2018年全國地方財政一般公共服務(wù)支出16871.01億元，同比提升10.71%。但面對全國老舊小區(qū)改造規(guī)模，地方財政一般公共服務(wù)支出難以持續(xù)供給。

2012-2018年中國地方財政一幫公共服務(wù)支出

資料來源：國家統(tǒng)計局、智研咨詢整理

    目前，老舊小區(qū)改造內(nèi)容主要分三大類：一是保基本的配套設(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善，裝電梯也是其中非強制的部分；二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，包括公共活動場地、配建停車場、物業(yè)用房等；三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，包括養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。

    按照前述《通知》的要求，要按照“誰受益，誰出資”的原則，完善居民合理分擔(dān)、單位投資、市場運作、財政獎補等多渠道資金籌措機制。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引入專業(yè)機構(gòu)、社會資本參與老舊小區(qū)改造。

    根據(jù)不同的改造內(nèi)容，融資模式也有所不同。

    其中，小區(qū)、樓道照明設(shè)施、維修更換水、電、燃氣管道、供暖設(shè)備、社區(qū)綠化等?；镜呐涮状胧?，根據(jù)相關(guān)機構(gòu)測算，這類改造涉及總投資約1.2萬億。而從試點情況來看，這部分投資資金來源，多以政府財政為主，且占比在90%左右。

    而在受人關(guān)注的“加裝電梯”領(lǐng)域，由于投入相對較大，也成為了各地引入社會資本的重要領(lǐng)域。

    目前，各個地方都對增設(shè)電梯提供了10萬-25萬元不等的補助，廣西等一些地方，補貼還會隨著樓層的增高而增加。

    在北京的嘗試中，主要有“代建租用”、由產(chǎn)權(quán)單位或是集體出資、業(yè)主自籌自建三種方式。一些小區(qū)改造過程中，建設(shè)外掛電梯時采取了“居民申請、免費安裝、有償使用”的“代建租用”模式。

    而上海則試點了所謂的“6+1模式”，是指由開發(fā)商出資在原有6層住宅頂層加蓋一層，加層房屋出售所得用于補貼電梯安裝與前期保養(yǎng)費用，業(yè)主只需支付電梯運行費。

    發(fā)動社會力量投入改造的模式值得肯定，企業(yè)通過先期投入改善了居住條件，自然可以通過后續(xù)服務(wù)收取應(yīng)得的費用。在推行這種模式之前，還是需要政府提前做好頂層設(shè)計和系統(tǒng)規(guī)劃，把各種技術(shù)方法、各種渠道籌措的資金統(tǒng)籌加以考慮，避免重復(fù)建設(shè)或單一科目改造帶來新的問題。

    挖掘新的盈利空間

    與政府補貼為主的基礎(chǔ)設(shè)施改造相比，公共服務(wù)產(chǎn)品的提供和收費，可以為企業(yè)參與老舊小區(qū)改造帶來更大的盈利空間。

    老舊小區(qū)改造，其實可以在建造技術(shù)和產(chǎn)品、地上地下空間的挖潛利用、后續(xù)管理運營等環(huán)節(jié)，創(chuàng)造新的盈利空間。

    比如在土地空間挖潛方面，可以通過優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計，把邊角廢棄土地、地下空間進行二次開發(fā)，改為停車、商業(yè)服務(wù)、運動休閑、養(yǎng)老服務(wù)等設(shè)施，為投入改造的企業(yè)帶來土地經(jīng)營效益。在水系統(tǒng)、供熱、網(wǎng)絡(luò)、電梯改造中，鼓勵建造商與運營捆綁，在運營收費中實現(xiàn)資金平衡等等。

    不過，與“棚改”等其他城市更新模式不同，老舊小區(qū)改造過程中，不可避免的要與居民持續(xù)溝通，如何提高居民購買服務(wù)的意識，顯然是重中之重。

    老舊小區(qū)改造首先是一項社會事業(yè)，其次才是一塊市場經(jīng)濟的蛋糕。因此，在平衡社會效益和經(jīng)濟效益中，應(yīng)以社會效益為先，在確保群眾滿意的前提下再考慮經(jīng)濟效益。