地產(chǎn)的韌性正在逼近臨界值？

    1、地產(chǎn)確實有韌性。今年前九個月我國房地產(chǎn)投資增速仍有10.5%，商品房銷售有望連續(xù)三年維持在17億平米左右的天量水平，房價盡管回落，整體依然正增長。根據(jù)我們的測算，今年前三季度的GDP增長中，來自房地產(chǎn)的貢獻達到22%，而且這還沒有考慮與房地產(chǎn)相關(guān)的互補品生產(chǎn)。

    2、需求的韌性：追漲殺跌。前9個月棚改開工相比去年同期減少近50%，投資減少31%，刺激力度確實在減弱。我們認為房地產(chǎn)市場的需求，更多來自“追漲殺跌”帶來的慣性。房地產(chǎn)和股市類似，交易量和價格會相互影響，而且具有量價一致的特征，很容易出現(xiàn)超漲或超跌。前兩年房價大漲的“余熱”還在，房價的整體回落速度較慢，需求就仍有一定支撐，而需求反過來又會支撐價格，帶來了房地產(chǎn)市場的韌性。

    3、地產(chǎn)庫存沒那么低！商品房庫存是衡量供給和需求相對強弱的重要指標(biāo)。盡管統(tǒng)計局公布的商品房待售面積非常低，但這一統(tǒng)計其實遠遠低估了實際庫存水平。我們測算的廣義住宅庫存已經(jīng)在不斷積聚，當(dāng)前回到2013年底的水平。此外，二手房庫存也需要考慮，尤其是近兩年被大量限售。股票價格漲多了以后，往往會出現(xiàn)大股東“減持”的情況。而當(dāng)前很多城市如此高的房價之下，限售“解禁”后或許也會出現(xiàn)“減持”。

    4、從2013到2014的過渡。從2010年到2013年間，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策整體都是收緊的，但市場卻持續(xù)的火熱，2013年地產(chǎn)銷量依然創(chuàng)出新高。殊不知“打敗”金融資產(chǎn)價格的往往是價格本身，進入2014年以后房地產(chǎn)市場快速降溫。近一年多住宅廣義庫存的觸底回升，說明隨著價格的上漲，供需關(guān)系已經(jīng)在往差的方向走。而房價走平和下跌的城市逐漸增多，說明我們或許正在靠近量價齊跌的臨界點。今年的地產(chǎn)市場如果是“2013年”的話，“2014年”是否還很遠？