房企復工再推遲，開發(fā)商急謀應對之道[圖]

    房企高管們普遍認為，調整稅收與限購政策，是對自己立竿見影的幫助

《財經(jīng)》記者王博/文馬克/編輯

    2月9日，部分頭部房企再次宣布延長復工時間，截至發(fā)稿前，正榮、融創(chuàng)、龍湖、濱江等房企將復工時間推遲至2月17日。

    受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)進入超長假期。土地拍賣、開發(fā)、營銷等環(huán)節(jié)節(jié)奏放緩，房企資金回流突然變慢。華泰證券此前的一項統(tǒng)計顯示，2020年下半年房企將進入償債高峰期，每個季度的償債額（境內(nèi)債）都將超過1200億元。

    房企脆弱的資金鏈在此次疫情中面臨大考。

    平安證券、民生證券等多家券商認為，未來房企融資條件放寬是大概率事件。

    但融資條件放寬并不能解決短期危機，房企高管們普遍認為，最立桿見影的利好舉措還是稅收與限購政策的調整。

    “整個行業(yè)得緩半年”

    李浩是融創(chuàng)在江蘇省的銷售人員。他告訴《財經(jīng)》，目前公司并沒有明確銷售人員何時復工，估計是2月17日。現(xiàn)在雖然可以網(wǎng)上看房，但客戶都害怕疫情會影響房價，觀望的居多。不僅如此，在李浩工作的區(qū)域，很多建筑工地也沒有復工。

    “現(xiàn)在房企減低損失的方法有限，除了喊口號生扛，就是網(wǎng)上售樓，但購房者肯定觀望，他們對后市不看好，對未來也沒信心。”中交集團一位區(qū)域總對《財經(jīng)》表示。中交集團通知2月10日復工，但高管們也只能線上辦工。

    相比中交集團，萬達高管們2月2日就開始線上開會，萬達基層的工作人員也開始在家辦工。

    “去年收工早，計劃今年早開工，現(xiàn)在一切都打亂了”，萬達商管西安公司的一位高管表示。由于疫情，萬達全國各地商場基本關停，此前，萬達曾宣布將減免所有商戶一個月的租金和萬達廣場的物業(yè)費，共約40億元。這位高管預測，整個行業(yè)得緩半年。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從2020年1月下旬開始，大部分開發(fā)商的成交量相比往年春節(jié)期間暴跌95%。克而瑞在近期的電話會議中指出，春節(jié)前后一周的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)基本接近零，預計未來零成交還會在一段時間成為常態(tài)。

    二手房市場也不樂觀，劉楓是北京鏈家東城區(qū)的一位店長，他表示鏈家大部分員工2月3日就回京了，但要10號后才開門上班?，F(xiàn)在他們的客戶都是線上VR看房，但截至記者發(fā)稿前，也沒有一單預約線下看房。“我們沒有發(fā)布明確的行情預測，畢竟疫情來的很突然，但就目前情況來看，近兩個月應該都不會好。”

    鏈家已經(jīng)為2-3月份安排了大量的內(nèi)部學習內(nèi)容和培訓，劉楓認為，這說明公司預計在此期間的客戶帶看和成交量會大幅度降低。

    施工與土地拍賣均停擺

    復工之后的地產(chǎn)行業(yè)，除了銷售，建筑施工和拿地也受到了不少影響。

    一位萬科、融創(chuàng)等很多一線房企的分包商告訴《財經(jīng)》記者，往年他們要求管理人員正月十五之前到崗做準備，普通工人正月二十左右能到崗80-90%。但今年總包商到現(xiàn)在也沒給出復工時間，大家都在等消息?，F(xiàn)在他們每天都在線上對返鄉(xiāng)的工人們做調查問卷，為復工做準備。調查內(nèi)容主要是身體是否正常，接到復工通知是否能及時到崗，是否來自湖北等重點疫區(qū)，村莊是否處于封閉狀態(tài)，開車是否能進出等。

    “從調查數(shù)據(jù)來看，工人們的返工意愿很強烈。”這位分包商希望，疫情在2月底之前能有轉機。

    目前大部分省市都把復工時間改到正月十五之后或者是二月末，而往年建筑工地的工人也是正月十五以后上班。

    但就算2月末復工，生產(chǎn)也要滯后，因為復工工人回來后需要隔離14天，車間可能問題不大，但工地人員混雜，肯定要延誤工期。“我們的調查數(shù)據(jù)顯示，很多關鍵崗位工人所在的村莊都被封閉管理，到崗時間沒法估計，到崗后即便開發(fā)商急于趕工期，但政府也會干預。”分包商說。

    目前多地開工日定為2月10日，已經(jīng)比正常開工日延遲了10日左右。推遲時間最長的恒大，要求2月20日前不得開工。

    關于復工日，各地政府要求不一。2月6日，南京市公告各建筑工地復工時間不得早于2月9日24時，并鼓勵企業(yè)根據(jù)疫情形勢，結合工地實際，延遲或錯峰復工；深圳要求不早于2月10日，但開工前要做好相關備案；鄭州是目前復工日期最晚的，要求房地產(chǎn)工程直至3月6日方可復工，售樓部暫緩開門。

    龍湖財務部門的一位員工對《財經(jīng)》表示，其實政府財政收入上的壓力也很大，一邊想盡快開工，一邊又怕大規(guī)模復工讓疫情更加嚴重。

    上述分包商則表示，雖然現(xiàn)在復工日期未定，但他們不會裁員，相信很多大企業(yè)首先想到的方法也不會是裁員。“大部分員工都是熟練工人，培養(yǎng)出來不容易，裁掉以后想再招到類似技能的員工就太難了，畢竟中國現(xiàn)在是用工荒。”

    與建筑工地一起的停擺的是土地拍賣市場。

    “出不了門，除非網(wǎng)上拍賣。”前述中交集團區(qū)域總擔心，很多在2019年高舉高打高周轉的房企會“斷糧”。2019年受金融監(jiān)管和周期性調控的影響，很多房企都處于錢緊的階段，只有保持快拿地、快開工、快銷售高周轉的模式，才能保持現(xiàn)金流。

    雖然營銷、買地、建設的步伐都放緩，影響了房企的現(xiàn)金流，但銀行利息和到期債務都要準時支付，否則就有違約、降低信用評級的風險，這會讓房企將來的融資成本進一步升高。如果疫情得不到有效控制，重倉疫情較嚴重地區(qū)的房企的現(xiàn)金流會更緊張。

    壓力雖大，但本輪抗擊疫情，地產(chǎn)商們卻反應迅速，積極馳援湖北。目前，百家房企累計捐款近14億元，多家地產(chǎn)公司設立疫情基金，并向疫情嚴重地區(qū)捐贈口罩、蔬菜等必備物資。

    春節(jié)前后，全國大量商場停業(yè)，中小店主貨物積壓，損失慘重。萬達、金茂、富力、華潤置地、融創(chuàng)文旅集團等房企陸續(xù)公布了減免全體商戶租金的公告，時間從半個月到一個月不等。

    對于銀行是否會放寬信貸標準，多位房企高管表示，暫時沒有，但應該會有。

    萬科的兩位區(qū)域財務高管希望在稅收減緩，預售條件、按揭、限購政策放寬，以及行政審批效率提高上能有所改變。他們認為，這比放寬融資條件對解決短期現(xiàn)金流問題更有幫助。