房地產(chǎn)調(diào)控，并放松房地產(chǎn)拯救經(jīng)濟，究竟是解藥還是毒藥？[圖]

    當下這一輪房地產(chǎn)調(diào)控放松的本質(zhì)，不是讓錢大量流入房地產(chǎn)，而是讓本來就在房地產(chǎn)的錢快速運轉(zhuǎn)起來。

    文 / 巴九靈

    3月27日，小巴調(diào)查局開啟了第一次調(diào)研，邀請了33位經(jīng)濟學(xué)家和房地產(chǎn)專家做了一個小調(diào)查，關(guān)于“疫情后樓市是否會放松調(diào)控”。

    調(diào)查結(jié)果顯示，超過50%的專家判斷“樓市將放松調(diào)控”，75%的專家認為“調(diào)控力度在2-3分之間（5分制）”，超過1/4的專家認為此輪調(diào)控在“1-2個月內(nèi)就會開始”。

    結(jié)果發(fā)布后，引發(fā)了很多討論。有人覺得，作為支柱性產(chǎn)業(yè)，放松房地產(chǎn)的調(diào)控將有利于帶動各行各業(yè)，但也有人覺得靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，簡直是飲鴆止渴。

    于是，今天小巴再來做一個延伸報道，問問專家們，如果放松樓市調(diào)控，會存在哪些利弊？

    第一個電話打給了劉德科老師，他反問小巴：

    你不覺得房地產(chǎn)市場現(xiàn)在已經(jīng)很火爆了嗎？放松的最大公約數(shù)叫做降低開發(fā)商的預(yù)售門檻和放松房企融資渠道，很明確，這兩點已經(jīng)在做了，而且效果已經(jīng)出來了。所以現(xiàn)在我們不應(yīng)該討論要不要放松，未來3-4個月，加碼調(diào)控或者收緊調(diào)控才是大概率事件。

    如果把對未來房地產(chǎn)“放松調(diào)控”力度分成0到5級，那么德科老師顯然已經(jīng)打了最低分。

    在小巴咨詢的專家中，選擇1級和4級的分別只有4人和2人，大部分專家都認為在2-3級之間，結(jié)果比較中庸。

    正如裘維維老師在上次調(diào)查中說的那樣：這輪放松調(diào)控只能開側(cè)門，而不是正門。

    那滿分5級的放松調(diào)控又大概長什么模樣，有什么樣的威力呢？

    我們可以以離我們最近的一次2015年為例。

    小巴先介紹下背景。

    在2011年完善全國性限貸限購后，大部分城市的房地產(chǎn)市場就一直處于低迷期。而到了2014、2015年之交，GDP增速第一次降至7%以下。于是，政府為了穩(wěn)定社會預(yù)期，出臺了一系列寬松刺激措施，其中就包括大力度地放開樓市調(diào)控，以期激活經(jīng)濟。

    具體舉措有：

    2014年9月30日，樓市啟動去庫存，非一線城市大面積限購松綁，并同時大幅度放松限貸措施，其中，關(guān)于不再追認歷史貸款記錄的舉措，為換房群體撕開了巨大的政策口子。

    隨后2015年3月30日，營業(yè)稅征收標準下調(diào)，二套貸款成數(shù)得到進一步下調(diào)，這意味著，全國棚改貨幣化也開始了。

    如此多政策扎堆釋放，整個房地產(chǎn)市場就如同被點燃了引線的炸藥，成交量飆升，房價暴漲，也讓無數(shù)投資炒房客躺著賺翻了天。

    現(xiàn)在看來，這算是力度非常大的“放松調(diào)控”了。

    不過，大力沒有出“奇跡”，反而不小心閃了腰。于是，到了2016年，政府正式提出了“房住不炒”，并且一直延續(xù)至今，而房地產(chǎn)市場又歸于沉寂。

    如今，新冠肺炎疫情對中國經(jīng)濟造成了始料未及的打擊，尤其是海外疫情還在持續(xù)惡化，為我們帶來了更大的不確定性。兩頭受堵的中國經(jīng)濟是否也該再試一試“放松樓市調(diào)控”這一短期特效藥？

    但如果放松調(diào)控，究竟會帶來哪些不利的影響？現(xiàn)階段來看，怎樣的調(diào)控政策才能不重蹈2015年過度放松的覆轍？

    來看看大頭們是怎么答復(fù)小巴的吧。

    從調(diào)查結(jié)果來看，大家都認為短期內(nèi)會放松，但是放松程度不會特別大。本質(zhì)上，大家對于基本面有2個共識：

    第一，“房住不炒”的定調(diào)在，因此不會大放松；

    第二，中國經(jīng)濟需要此時的樓市穩(wěn)住局面，所以打壓也不會很嚴厲。

    但是怎樣才是調(diào)控放松，不能簡單認為對客戶首付比例的放松才叫放松。對開發(fā)商的松，對銀行房貸利率的松，將土地出讓增加的松，這些都算放松的一種，這些松也會惠及到購房者身上。

    我認為，現(xiàn)在最有可能的放松，應(yīng)該是發(fā)生在開發(fā)商上，比如說放松預(yù)售條件，不嚴控備案價格，以及降低拿地的門檻等等。

    實際上，當下這一輪放松的本質(zhì)不是讓錢大量流入房地產(chǎn)，而是讓本來就在房地產(chǎn)的錢可以更快運轉(zhuǎn)起來，這樣就能夠起到雖無大水漫灌，卻能同時保持地產(chǎn)活力的作用。

    放松的弊端在于房地產(chǎn)本身已經(jīng)不能再承載更多的資金了，一手房15萬億，加上二手房估計要超過30萬億，這是蠻恐怖的一個數(shù)字，再多，就容易吸干社會上所有的流動資金。

    所以我認為，調(diào)控要堅持的是，一方面，堅決不能讓貨幣寬松的錢進入地產(chǎn)行業(yè)，另一方面，房地產(chǎn)也可以適當放松，只要讓15萬億的錢自己內(nèi)部良性滾動就可以了。

    我們通常所說的調(diào)控政策分兩種：金融類調(diào)控和措施性調(diào)控。

    金融類調(diào)控不一定是顯性的托市，但卻能解房企的燃眉之急，這一個半月來，房企的融資環(huán)境和成本都已經(jīng)寬松了許多。

    當然，金融類調(diào)控也可以是顯性的托市，針對購房本身，比如部分城市首套房最低首付可以降至兩成、二套房最低首付可以降至三成，這些舉措都將刺激購買力。

    而措施性調(diào)控就相對暴力一些，諸如契稅返還、購房補貼等手段，其中，解除限購則是暴力之王。

    值得一提的是，不管是金融類調(diào)控或是措施性調(diào)控，接下來都會有一個共同點，就是只做不說。發(fā)放文件雖然能起到提振預(yù)期的作用，但政治和輿論風(fēng)險都太大。

    如果把放松房地產(chǎn)調(diào)控當做拉動經(jīng)濟的方式，我的看法有三：

    對經(jīng)濟來講，能拉動一部分GDP的增長，但效果也不會像2008年一樣理想。

    對房地產(chǎn)本身來講，放松調(diào)控并沒有利，一夜回到解放前，三年半的控盤成果付之一炬。除非想好今后再也不調(diào)控了，任由房地產(chǎn)市場化。

    新基建是方向。上一輪樓市的“新基建”叫棚改，給去庫存提供了強力支撐；這一輪，大概率是未來社區(qū)，既可以去房地產(chǎn)化，又可以往里邊填各種項目，比如老小區(qū)的改造甚至拆遷。

    從全國來看，放松限購的可能性不大，所謂“放松”也不過是在某些稅費方面有相應(yīng)的補貼。比如由于沒法看房導(dǎo)致回款比較慢，那么銀行貸款可以稍微免息一段時間。因為房地產(chǎn)需求是可以推后的，有一定彈性，疫情導(dǎo)致的損失并沒有其他行業(yè)那么大。

    此前已經(jīng)有足夠的教訓(xùn)說明，在沒有其他替代政策的情況下，突然放松限購政策，且市場正處于銀根寬松時，市場就會突然暴漲，惡果是非常明顯的。

    當前各種各樣的銀根寬松、存款準備金率下調(diào)等政策，對市場多少都有點心理暗示，這種心理暗示加上全球的貨幣寬松政策，導(dǎo)致資金的使用成本會逐漸走低。對于房地產(chǎn)市場是個隱形的利好，至少開發(fā)商的融資成本會下降，購房者貸款成本會下降，就已經(jīng)一定程度上起到了提振信心的作用。

    至于地方政府，則會分城施策。

    一些熱點城市，比如南京的房地產(chǎn)市場目前還挺紅火的，四、五月份才是高潮，如果放松調(diào)控，就等于是沾了疫情的光。

    而三線比較低迷的城市，并不是因為疫情導(dǎo)致的低迷，而是本來就低迷，有放松調(diào)控的可能性，主要目的是防止房價過快下跌。

    另外，許多大城市旁邊的都市圈，靠投資投機需求支撐，真實的居住需求占比不高，所以這些城市其實并不適合放松。

    分城施策需要至少觀察一年，把一些東西重新梳理，找到一個突破點，比如對外來人口放松門檻。

    綜合來說，這類放松調(diào)控僅僅是讓一部分需求得到釋放，并不會引起市場大規(guī)模的短期波動。

    房地產(chǎn)一直以來都是我們的支柱性產(chǎn)業(yè)，因為它對各個行業(yè)的帶動是非常大的，例如建筑、建材、水泥、鋼材、裝修……

    樓市調(diào)控政策實施時間已經(jīng)非常長了，這些政策早晚有退出的時候，而目前是一個比較好的時機。

    因此，我的預(yù)期是會放松，但不會那么快，基本上還要六七個月左右的時間，而放松的利弊取決于如何放松。

    我認為，在未來人口急劇增加、城市化進一步提高的地方，增加住房的供給，才是有效率的做法。

    未來的人口肯定會向大城市、特大城市，特別是沿海的大城市所集中，比如長三角、珠三角這些重要的大都市圈，以這些地方為主增加住宅市場的供給。

    需求得不到滿足，供求之間有明顯缺口，成本就會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。如果放松調(diào)控的城市與未來人口急劇增加的城市不匹配，就會加劇資源的浪費，造成大量的空置，埋下一些禍根。

    目前還沒有什么明確的放松調(diào)控政策，也很難講有哪些利弊，但我們可以以史為鑒，回顧一下距離我們最近的一次全面放松調(diào)控時期——2015年，所帶來的影響。

    正面影響：

    1. 為期四年多的高銷量，拉動了我國的實質(zhì)城市化進程，使得更多的人在大中城市真正安家，一定程度上加速打破了我國城市人口的“城—鄉(xiāng)”二元結(jié)構(gòu)；

    2. 住房消費拉動了建材、裝修、電器、家私等一系列產(chǎn)業(yè)的消費，客觀上起到了支撐GDP增速的作用；

    3. 一段時間內(nèi)降低了開發(fā)商的杠桿率，解除了局部金融風(fēng)險，開發(fā)商庫存下降后，買地意愿上升，使得一些地方政府通過擴大拍賣土地緩解了一定財政壓力。

    負面影響：

    1. 我國城市居民杠桿率過快上升，寶貴的杠桿空間消耗的不夠謹慎，對后續(xù)消費行為產(chǎn)生了一定抑制，對消費產(chǎn)業(yè)升級形成負面影響；

    2. 一次性劇烈推高了幾乎所有大中城市的生產(chǎn)生活成本，對后續(xù)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才吸引形成壓力；

    3. 由于“賣地加大財政支出—買地開發(fā)—新房銷售”的鏈條通暢，且一定時期內(nèi)市場情緒樂觀，部分開發(fā)商和地方政府的杠桿又非常不謹慎的加了回去，未能徹底解決“土地—金融”二元系統(tǒng)內(nèi)在的杠桿率高企問題。

    客觀講，非要下一個結(jié)論的話，一旦樓市調(diào)控放松力度過強，負面是要大于正面的。

    由于一方面，中央政府已經(jīng)清楚地認識到了城市生產(chǎn)生活成本和居民杠桿率過快上漲的負面效應(yīng)，以及相應(yīng)可能伴生的系統(tǒng)性金融風(fēng)險；另一方面，地方政府肯定是有依賴房地產(chǎn)的傾向的，因此中央更會加強約束。

    所以這次，在一線和強二線城市大概率不會出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)調(diào)控放松，弱二線及以下城市存在根據(jù)自身經(jīng)濟社會情況做出一定政策調(diào)整的可能性，但目的也絕非強行刺激房地產(chǎn)，而是為了避免疫情過度誤傷中低線城市本身并不強勢的房產(chǎn)市場。