近日，單戶總價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅排長(zhǎng)隊(duì)搶籌一幕再次在上海上演。
總價(jià)動(dòng)輒兩三千萬(wàn)的樓盤(pán)被火爆認(rèn)籌并非個(gè)例。從3月以來(lái)，上海推出的多個(gè)千萬(wàn)級(jí)高端樓盤(pán)，如碧云尊邸、綠地海珀外灘、新鴻基濱江凱旋門(mén)、中海匯德里等認(rèn)籌率屢屢翻倍、被購(gòu)房者熱搶。
從3月份全國(guó)70成房產(chǎn)成交數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸開(kāi)閘、恢復(fù)生機(jī)，一線及二線城市恢復(fù)速度要明顯快于三線城市、銷售價(jià)格基本恢復(fù)至1月份水平或好于1月份。券商中國(guó)記者注意到，部分城市如上海、深圳、南京與杭州3月二手房成交量已經(jīng)明顯超過(guò)疫情高峰時(shí)候的1、2月份水平，恢復(fù)至去年同期的75%。
從房產(chǎn)分析及業(yè)內(nèi)中介人士向記者的回饋看，當(dāng)前部分中高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)型上漲，后期隨著高價(jià)盤(pán)的不斷入市及改善型需求的釋放將會(huì)帶動(dòng)銷售價(jià)格上漲；同時(shí)房貸資金面也有松動(dòng)、較低利率抵押杠杠買(mǎi)房多起來(lái)。
不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)分析師均認(rèn)為，目前稀缺項(xiàng)目的熱銷與個(gè)別城市的火熱不能代表樓市回暖，高價(jià)房快速恢復(fù)也是市場(chǎng)恢復(fù)正常的風(fēng)向標(biāo)之一，以上海為例今年，3、4月份總體成交量不及去年同期，更比不上2018年同期，警示注意4月、5月成交疲軟。值得注意的是，周五召開(kāi)的政治局會(huì)議再度明確，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
“600萬(wàn)認(rèn)籌金像搶白菜”？1700萬(wàn)-8000萬(wàn)豪宅排隊(duì)搶
“2000萬(wàn)起新盤(pán)，600萬(wàn)認(rèn)籌金像搶白菜，‘碧云尊邸’值得全城富豪為之傾慕！”近日，上海浦東豪宅碧云尊邸認(rèn)籌火爆刷屏。
碧云尊邸開(kāi)放認(rèn)籌首日，購(gòu)房者隊(duì)伍排長(zhǎng)龍
“豪宅”碧云尊邸認(rèn)籌第一天，4月13日，從一家上海本地中介發(fā)的視頻來(lái)看，現(xiàn)場(chǎng)意向購(gòu)房者隊(duì)伍排長(zhǎng)龍，有消息稱第一天到現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的人數(shù)近200人。
從該樓盤(pán)準(zhǔn)售房源公告以及房?jī)r(jià)表顯示，可出售的房源共有160套，均價(jià)為11.2萬(wàn)元/㎡，主力戶型為建筑面積約184㎡-301㎡的小高層以及約298㎡-553㎡的別墅，最便宜的房子總價(jià)也要1700萬(wàn)元起步。中介掛出的房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)則顯示，小高層價(jià)格普遍在2000萬(wàn)元-3000萬(wàn)元之間，別墅則相對(duì)售價(jià)較高，不少別墅價(jià)格都在6000萬(wàn)元-7000萬(wàn)元，部分別墅價(jià)格最高價(jià)近8000萬(wàn)元。
“認(rèn)籌需要提前1日預(yù)約，認(rèn)籌金個(gè)人需交600萬(wàn)元（現(xiàn)金，強(qiáng)調(diào)一遍，是現(xiàn)金），并且根據(jù)預(yù)約時(shí)間分時(shí)分段進(jìn)行認(rèn)籌。”記者看到，碧云尊邸房源售樓處早早對(duì)外做了公示。4月19日，碧云尊邸認(rèn)籌時(shí)間已結(jié)束，記者數(shù)次致電該樓盤(pán)預(yù)約電話均無(wú)人接聽(tīng)。
根據(jù)公示，認(rèn)籌時(shí)間在4月13日至17日；4月26日，通過(guò)微信公眾號(hào)“碧云尊邸”線上開(kāi)盤(pán)。
你以為只有樓盤(pán)認(rèn)籌這么“傲嬌”？從該樓盤(pán)公示看，26日開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)選房同樣要不少要求：按搖號(hào)順序，從1號(hào)開(kāi)始選房，每家客戶只有3分鐘選房時(shí)間、選房機(jī)會(huì)只有一次，過(guò)了3分鐘，對(duì)不起，視同棄購(gòu)。按搖號(hào)順序號(hào)往后排，全部房源售罄后，后續(xù)買(mǎi)家自動(dòng)喪失購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)。
不過(guò)，從4月14日起，后續(xù)多家媒體數(shù)次實(shí)地探訪來(lái)看，該售樓處早已回歸平靜，并未看到首日排隊(duì)認(rèn)籌的熱鬧場(chǎng)面。從碧云尊邸銷售人員表述看，豪宅“不愁賣”的碧云尊邸，并未與中介合作售房；按規(guī)定，購(gòu)房客戶認(rèn)籌必須電話預(yù)約，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)前來(lái)認(rèn)籌。
豪宅排隊(duì)搶？有網(wǎng)友調(diào)侃，“導(dǎo)演請(qǐng)了太多人”。不過(guò)，從業(yè)內(nèi)人士的反饋來(lái)看，這個(gè)樓盤(pán)確實(shí)有稀缺性，不缺看重該社區(qū)優(yōu)質(zhì)教育環(huán)境和國(guó)際化氛圍的誠(chéng)心購(gòu)房者。
相比同樣位于中環(huán)偏內(nèi)的樓盤(pán)，該樓盤(pán)均價(jià)溢價(jià)明顯。
資料顯示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為金橋出口加工區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司。該開(kāi)放商在該地有多個(gè)地塊，項(xiàng)目所處的碧云國(guó)際社區(qū)，屬于中內(nèi)環(huán)間，交通便利，距離軌道交通9號(hào)線藍(lán)天路站步行約630米。
作為老牌國(guó)際社區(qū)，發(fā)展已非常成熟，高端、宜居，板塊內(nèi)教育資源充沛。包括德威英國(guó)國(guó)際學(xué)校、蒙特梭利國(guó)際幼兒園、歐盟中歐國(guó)際工商學(xué)院等在內(nèi)的國(guó)際化學(xué)校，以及上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校、上海平和雙語(yǔ)學(xué)校、上海市實(shí)驗(yàn)學(xué)校東校等上海一流學(xué)校。同時(shí)，在碧云尊邸開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌之前，區(qū)域內(nèi)近10年來(lái)已沒(méi)有新房供應(yīng)，或也恰是項(xiàng)目火熱認(rèn)籌的原因。
豪宅小陽(yáng)春？千萬(wàn)級(jí)樓盤(pán)認(rèn)籌率屢屢翻倍
從3月復(fù)工以來(lái)，上海豪宅市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯回暖。近期如碧云尊邸、濱江凱旋門(mén)、中海匯德里等高端盤(pán)入市認(rèn)籌和關(guān)注度普遍較高。
3月24日，綠地董家渡地王項(xiàng)目綠地海珀外灘開(kāi)盤(pán)，均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米。首期推出的203套房源，最終獲得了328組客戶認(rèn)籌，搖號(hào)認(rèn)籌率達(dá)161%，去化率超8成。
3月31日，由新鴻基開(kāi)發(fā)的濱江凱旋門(mén)開(kāi)啟認(rèn)籌，主推戶型在140~200平方米，均價(jià)13.8萬(wàn)元/平方米。最后175套房源，認(rèn)籌總數(shù)360，認(rèn)籌率達(dá)205%。
中海匯德里要交20萬(wàn)元認(rèn)籌金才能看板房，且項(xiàng)目并沒(méi)有在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處、而是把售樓處搬到了項(xiàng)目附近的月星環(huán)球港B座租下的一整層寫(xiě)字樓展示中心里，準(zhǔn)買(mǎi)家需要登記身份證等個(gè)人信息才被銷售帶上樓。
據(jù)界面新聞樓市報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，僅上周就出現(xiàn)9盤(pán)集中認(rèn)籌的現(xiàn)象，項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)量再創(chuàng)高峰。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，買(mǎi)豪宅的客戶肯定不止一次不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，所以能否得到客戶認(rèn)同關(guān)鍵在于樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)格的匹配度。比如某些區(qū)域內(nèi)沒(méi)有新盤(pán)，并且從未來(lái)土地供應(yīng)來(lái)看也不存在這種可能，不僅是板塊內(nèi)改善，甚至周邊區(qū)域的改善可能都會(huì)吸引至此，想不熱鬧也難。此外，疫情關(guān)系加上全球金融市場(chǎng)大幅波動(dòng)，不排除資金集體避險(xiǎn)、尋求資產(chǎn)保值增值。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交金額達(dá)到約60.68億元、環(huán)比上漲約6.29%，成交面積再度破十萬(wàn)、環(huán)比上漲約15.06%。但細(xì)看構(gòu)成成交的項(xiàng)目組成，豪宅是期間上海樓市成交主力。
不過(guò)，盧文曦也分析，當(dāng)期上海樓市認(rèn)籌火爆的情形，與2018年同期很類似，2018年三月份開(kāi)始成交情況轉(zhuǎn)好，結(jié)果4月份成交又變得疲軟，五月份成交數(shù)據(jù)更差。
同策研究院張宏偉表示，豪宅的熱銷說(shuō)明市場(chǎng)還是有潛在的需求，目前稀缺項(xiàng)目的熱銷與個(gè)別城市的火熱不能代表樓市回暖，只能說(shuō)樓市還在復(fù)蘇中。
疫情后“報(bào)復(fù)性購(gòu)房”樓市已回暖？
豪宅的銷售火爆只是一方面，進(jìn)入二季度上海樓市逐步恢復(fù)生機(jī)，但從總體市場(chǎng)和結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)看，還難言“陽(yáng)春”。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海今年3月份成交3000多套，明顯弱于2019年3月的5000多套。此外，上海2018年4月，全市二手房成交套數(shù)從3月份的17萬(wàn)套跌到13萬(wàn)套，隨后全年一直在11萬(wàn)套-16萬(wàn)套之間低位徘徊；而近兩年3、4月份都不及2018年同期。
從4月16日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，從新房、二手房上漲、下跌城市數(shù)量來(lái)看，3月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比中，上漲城市為38個(gè)，相比上月增加17個(gè)城市；70城平均漲幅0.13%，環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅方面，上漲城市數(shù)量為32個(gè)，比上月相比增加18個(gè)城市，70城平均漲幅為0.05%，上漲城市平均漲幅為0.44%、環(huán)比漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
分等級(jí)城市新房市場(chǎng)里，3月份各等級(jí)城市銷售價(jià)格均好于2月份，但僅有二線城市表現(xiàn)好于1月份，一線及三線城市仍不及1月份；分等級(jí)城市二手房市場(chǎng)來(lái)看，一線及二線城市恢復(fù)速度要明顯快于三線城市，銷售價(jià)格基本恢復(fù)至1月份水平或好于1月份。
“3月份疫情防控有了很明顯的效果，多數(shù)城市生產(chǎn)生活秩序都在加快恢復(fù)中，因疫情積壓的住房需求逐漸釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度上漲。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英向記者分析稱，“同時(shí)，3月份多個(gè)二線城市降低預(yù)售證發(fā)放限制，部分中高端項(xiàng)目入市帶動(dòng)價(jià)格呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)型上漲，后期隨著高價(jià)盤(pán)的不斷入市及改善型需求的釋放將會(huì)帶動(dòng)銷售價(jià)格上漲。”
可以看見(jiàn)的是，沉寂一段時(shí)間的樓市在近日供應(yīng)持續(xù)開(kāi)閘逐漸恢復(fù)。部分城市除了核心一線市場(chǎng)的上海、深圳之外，南京與杭州3月二手房成交量已經(jīng)明顯超過(guò)疫情高峰時(shí)候的1、2月份水平，恢復(fù)至去年同期的75%。
房貸資金面也有松動(dòng)，從數(shù)位房產(chǎn)中介人士向記者的反饋來(lái)看，3月份以來(lái)，有不少業(yè)務(wù)都是，幫助客戶借助抵押貸款、撬動(dòng)杠桿，實(shí)現(xiàn)低首付買(mǎi)房，同時(shí)抵押貸款利率已從3月初的年化5%以上降至4.5%甚至更低。
不過(guò)數(shù)位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，目前稀缺項(xiàng)目的熱銷與個(gè)別城市的火熱不能代表樓市回暖，高價(jià)房的快速恢復(fù)也是市場(chǎng)恢復(fù)正常的風(fēng)向標(biāo)之一，只能說(shuō)樓市還在復(fù)蘇中。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，盡管金融政策寬松，現(xiàn)在說(shuō)樓市反彈、爆發(fā)還為時(shí)尚早，畢竟目前還沒(méi)有一個(gè)城市放松銷售端調(diào)控。
回顧過(guò)去幾年，2018年，商品房銷售面積171654萬(wàn)平方米，商品房銷售額149973億元；2017年，商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，商品房銷售額133701億元。2019年，商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降16.5%。
2017-2019年中國(guó)商品房銷售情況分析
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
2019年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資69313億元，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1—11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資27588億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資30186億元，增長(zhǎng)16.1%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5107億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。
2019年中國(guó)分地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及增長(zhǎng)情況分析
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
不管是商品住宅的開(kāi)發(fā)投資還是銷售額都有超過(guò)10%的增長(zhǎng)，西部區(qū)域增速靠前遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，西部地區(qū)一方面整體政策環(huán)境相對(duì)寬松，另一方面作為尾部城市在棚改減弱、市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷下雖然收縮，但是整體范圍較大、尾部較長(zhǎng)。
2018-2019年中國(guó)商品房銷售面積及銷售金額增速走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理
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