北京西城區(qū)4月30日發(fā)布了義務(wù)教育階段入學(xué)政策，正式宣布“幼升小”多校劃片，北京學(xué)位房的成交量在“五一”假期由此迅速放大。而在此前廣州天河區(qū)則提出公辦初中“多校劃片”，深圳則強(qiáng)調(diào)“實(shí)際居住”，小學(xué)學(xué)位鎖定六年、初中鎖定三年。這一系列的變動(dòng)，讓北廣深的樓市也隨之出現(xiàn)了微妙變化。
記 者丨宋興國(guó)王帆 陳潔
編 輯丨林虹 黎雨桐
北廣深的學(xué)位房改革在"五一“假期被迅速引爆。
“五一”前夕，北京市西城區(qū)突然發(fā)布了一則學(xué)區(qū)新規(guī)，宣布西城區(qū)從2020年7月31日起將執(zhí)行多校劃片政策。作為北京教育資源最為優(yōu)越、同時(shí)也是多校劃片政策執(zhí)行最晚的一個(gè)區(qū)，西城區(qū)的政策變動(dòng)，迅速引得市場(chǎng)快速反應(yīng)。
而在此前廣州天河區(qū)則提出公辦初中“多校劃片”，深圳則強(qiáng)調(diào)“實(shí)際居住”，小學(xué)學(xué)位鎖定六年、初中鎖定三年。從5月5日開(kāi)始，廣深兩地進(jìn)入轟轟烈烈的中小學(xué)招生報(bào)名時(shí)期，政策的變化對(duì)當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房將迎來(lái)何種沖擊？
“每上一套沒(méi)占用的都得搶”。當(dāng)記者以購(gòu)房者身份問(wèn)起近期豐匯園小區(qū)的交易狀況時(shí)，某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人張浩（化名）如是說(shuō)。
“五一”北京西城區(qū)交易量同比、環(huán)比均超100%
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間西城區(qū)交易量環(huán)比和同比增長(zhǎng)均超過(guò)100%。而由于學(xué)區(qū)房大量交易帶來(lái)的交易結(jié)構(gòu)變化，也使得區(qū)域成交價(jià)格呈現(xiàn)上浮態(tài)勢(shì)。
“當(dāng)天就有人調(diào)高了掛牌價(jià)”
前述某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人張浩說(shuō)起的豐匯園小區(qū)，由于其劃片對(duì)口學(xué)位是西城區(qū)宏廟小學(xué)，不僅是北京市級(jí)重點(diǎn)小學(xué)，學(xué)生直升北師大實(shí)驗(yàn)中學(xué)的比例也達(dá)到了80%，這讓豐匯園成為了北京知名的“學(xué)區(qū)房”校區(qū)。
3年前北京學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格大幅上漲的行情中，這里就曾以1200萬(wàn)元價(jià)格售出了一套39平米的二手房而名噪一時(shí)。到近期為止，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)依舊高昂，中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，豐匯園小區(qū)4月的成交均加達(dá)到了191310元每平米。
“政策出來(lái)當(dāng)天就有人調(diào)高了掛牌價(jià)”，張浩說(shuō)，但即便如此，由于買(mǎi)方和賣(mài)方仍然都十分急切，德勝、金融街和月壇這三個(gè)“牛小”集中的片區(qū)，成交都十分火熱。豐匯園每天都有近十套成交，尤其是學(xué)位沒(méi)被占用的，更是每一套都十分搶手。
西城區(qū)新的政策規(guī)定，自2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。同時(shí)，自2020年起，西城區(qū)將對(duì)適齡兒童入學(xué)登記地址及就讀學(xué)校實(shí)施記錄，自該房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。
這讓買(mǎi)方的心情十分急切。一位小長(zhǎng)假期間看了2套金融街附近學(xué)區(qū)房、但都由于“下手太慢”沒(méi)能成行的家長(zhǎng)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于金融街學(xué)區(qū)的六所小學(xué)有四所“牛小”，強(qiáng)弱差距較大，很多家長(zhǎng)為了提前鎖定學(xué)區(qū)，選擇在“五一”期間提前入市。這也是為什么被認(rèn)為“西城最強(qiáng)學(xué)區(qū)”的德勝和金融街，這次成交最為火爆的原因。
另一方面，張浩告訴記者，由于業(yè)主擔(dān)心學(xué)區(qū)劃片后，長(zhǎng)期來(lái)看還是會(huì)影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格走勢(shì)，因此想在短期內(nèi)選擇出售的也不少， 導(dǎo)致實(shí)際成交價(jià)格與掛牌價(jià)會(huì)有偏差，“還有的談”。
而身處非“牛小”學(xué)區(qū)的板塊，業(yè)主心態(tài)則十分穩(wěn)定。一位去年底在廣安門(mén)內(nèi)、牛街學(xué)區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套學(xué)區(qū)房的業(yè)主告訴記者，由于廣安門(mén)內(nèi)、牛街學(xué)區(qū)的學(xué)校實(shí)力相對(duì)比較均衡，沒(méi)有特別的“牛小”，所以他所在的小區(qū)五一期間掛牌價(jià)都十分穩(wěn)定。
同時(shí)，張浩告訴記者，由于大量購(gòu)房者是出于鎖定學(xué)位的目的，所以“五一”期間的成交也以小戶型為主，而由于小戶型的價(jià)格往往較高，這也拉高了近期西城區(qū)的整體成交房?jī)r(jià)。
貝殼研究院在近期發(fā)布數(shù)據(jù)稱，由于4月30日晚上學(xué)區(qū)房政策的出臺(tái)，西城多校劃片使得部分家長(zhǎng)為了教育的確定性加快入市，“五一”期間西城交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過(guò)100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。
長(zhǎng)期或平衡內(nèi)部?jī)r(jià)格？
不過(guò)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，多位受訪人士均告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，政策調(diào)整，對(duì)于長(zhǎng)期以來(lái)畸高的西城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)，可能會(huì)有一定的調(diào)整作用，但影響不會(huì)太大。
一位房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)人士告訴記者，過(guò)去三年間，由于嚴(yán)格的需求端政策限制，北京二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的回調(diào)，其中西城區(qū)的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，這很大一部分是由于學(xué)區(qū)房的支撐。
實(shí)際上，從中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)上的4月二手房?jī)r(jià)來(lái)看，西城區(qū)各個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)都較為穩(wěn)定，同比基本呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。
多校劃片一定程度上被認(rèn)為會(huì)削弱學(xué)區(qū)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)此類學(xué)區(qū)的政策調(diào)整，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫。同時(shí)也改變了教育的方式，使得小學(xué)教育更加規(guī)范，也促進(jìn)教育教學(xué)資源更加合理配置，其對(duì)于促進(jìn)教育公平和房住不炒等都有積極的作用。
“由于學(xué)區(qū)房的價(jià)格更多是學(xué)區(qū)價(jià)值賦予的，理論上來(lái)看，在多校劃片后，普通小學(xué)的學(xué)區(qū)房將來(lái)有可能會(huì)漲，‘牛小’的學(xué)區(qū)房將來(lái)有可能會(huì)跌，教育資源均攤后，片區(qū)內(nèi)的房子價(jià)格都會(huì)趨于持平的”，上述分析人士告訴記者，而從北京已有的多校劃片經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，過(guò)去學(xué)區(qū)資源不均衡的朝陽(yáng)區(qū)，學(xué)區(qū)房受到打擊最大。而對(duì)于西城區(qū)這種整體教育資源優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域，劃片后，雖然會(huì)對(duì)某些頂級(jí)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格有所影響，對(duì)于整體價(jià)格的打擊不會(huì)太大。
深圳學(xué)區(qū)房成交火爆：價(jià)格漲幅超出平均水平
“學(xué)區(qū)房最近都賣(mài)瘋了，好一點(diǎn)的出一套馬上成交一套，有的小戶型對(duì)比去年甚至一平米漲了好幾萬(wàn)。”5月7日，一位深圳房地產(chǎn)中介人士說(shuō)。
4月底，在深圳本地“民心橋”電臺(tái)節(jié)目中，就有家長(zhǎng)聽(tīng)眾向深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡提問(wèn)稱：福田百花片區(qū)的學(xué)區(qū)房現(xiàn)在已經(jīng)漲到15萬(wàn)、16萬(wàn)一平米了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百姓的承受范圍，政府對(duì)這種情況有沒(méi)有管制或應(yīng)對(duì)措施？
百花片區(qū)稱得上是深圳最著名的學(xué)區(qū)，名校云集，盡管片區(qū)很多都是樓齡超過(guò)20年房子，但某中介網(wǎng)站的信息顯示，二手房掛牌均價(jià)普遍在10萬(wàn)以上，甚至有掛牌價(jià)達(dá)到18萬(wàn)、19萬(wàn)的。以其中一套掛牌價(jià)超過(guò)18萬(wàn)的房子為例，該網(wǎng)站的成交記錄顯示，去年3月底成交的同戶型、同朝向房子，單價(jià)為14.1萬(wàn)。
對(duì)于上述家長(zhǎng)聽(tīng)眾提出的問(wèn)題，張學(xué)凡回應(yīng)稱，需要從兩個(gè)方面去考慮，一是教育部門(mén)需要增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位；二是住建部門(mén)對(duì)于惡意漲價(jià)行為需要進(jìn)行管控。
深圳人有多么熱衷買(mǎi)學(xué)區(qū)房？
在深圳，公辦學(xué)校的總體質(zhì)量相對(duì)更高，而在各區(qū)積分入學(xué)的政策中，想要進(jìn)入名校，戶籍和學(xué)區(qū)房幾乎是必備的敲門(mén)磚。一位今年即將送孩子讀小學(xué)的深圳家長(zhǎng)向記者介紹，他最心儀的學(xué)校是龍華區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，這是一所九年一貫制學(xué)校，以前一類學(xué)生（擁有該區(qū)戶籍和學(xué)區(qū)內(nèi)商品房，在積分入學(xué)中位于優(yōu)先級(jí)）都可能進(jìn)不去。雖然他早早為孩子買(mǎi)好了學(xué)區(qū)房，去年也落了深戶，但仍然不敢保證一定能進(jìn)得去。
另一位家住寶安區(qū)的家長(zhǎng)則表示，為了讓兒子接受更好的教育，她提前一年到福田區(qū)買(mǎi)好了學(xué)區(qū)房。
根據(jù)深圳貝殼研究院的一項(xiàng)數(shù)據(jù)，今年2-3月，學(xué)區(qū)購(gòu)房目的在所有購(gòu)房行為中占比為18.8%，對(duì)比1月的12.5%大幅上升，并且超過(guò)了改善需求的占比。
深圳合美居地產(chǎn)創(chuàng)始人賴沸新曾向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，基本帶點(diǎn)學(xué)區(qū)的房子，一套漲個(gè)20萬(wàn)，很容易出手。
賴沸新工作的主要區(qū)域靠近華為總部，買(mǎi)房的客戶中不少是華為員工。賴沸新認(rèn)為，每年深圳那么多新引進(jìn)的年輕人才，很快面臨著結(jié)婚、生小孩，就要考慮學(xué)區(qū)房的事情，這些大公司的員工，你完全能夠想象他們對(duì)教育、對(duì)學(xué)區(qū)房有多么重視。何況，學(xué)區(qū)房既是解決子女教育問(wèn)題的剛需，同時(shí)也可以當(dāng)作是一種投資品。
“完全是供不應(yīng)求。好的學(xué)區(qū)房，大勢(shì)平穩(wěn)的時(shí)候，它都會(huì)漲一點(diǎn)，總體來(lái)看，這幾年肯定是領(lǐng)漲其他所有類型的房子。”賴沸新說(shuō)。
家長(zhǎng)追逐學(xué)區(qū)房的背后，一個(gè)最大的原因在于優(yōu)質(zhì)學(xué)位的稀缺。盡管這是各地普遍存在的情況，但對(duì)于深圳而言，供需矛盾或許更為突出。
從2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，在一線城市中，深圳在校小學(xué)生人數(shù)僅低于廣州，超出北京和上海，但小學(xué)數(shù)量卻遠(yuǎn)低于北上廣；深圳的普通中學(xué)在校生人數(shù)最少，普通中學(xué)數(shù)量同樣大幅低于北上廣。近幾年，深圳多個(gè)區(qū)都曾發(fā)布學(xué)位缺口預(yù)警。
2018年北上廣深在校中小學(xué)生情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒及教育統(tǒng)計(jì)手冊(cè)
事實(shí)上，深圳早在2015年就在南山、福田、羅湖和鹽田小范圍內(nèi)試點(diǎn)“大學(xué)區(qū)制”，試點(diǎn)區(qū)域的義務(wù)教育階段學(xué)生入學(xué)，家長(zhǎng)可自愿在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報(bào)讀2到3所學(xué)校，按志愿次序和積分高低依次錄取。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，北京的“多校劃片”跟深圳的“大學(xué)區(qū)制”其實(shí)差不多。就深圳的情況看，這一入學(xué)政策并沒(méi)有影響學(xué)區(qū)房的價(jià)格走勢(shì)，畢竟買(mǎi)了該區(qū)的住房，才有機(jī)會(huì)入讀相應(yīng)的學(xué)校。
“一直以來(lái)，好的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格漲幅都高于平均水平，今年也不例外。”何倩茹說(shuō)。
但同時(shí)，對(duì)于前述深圳住建局長(zhǎng)所稱的“對(duì)于惡意漲價(jià)行為需要進(jìn)行管控”，何倩茹也表示，對(duì)所有住宅的不正常漲價(jià)，都需要管控，暫時(shí)未清楚是通過(guò)何種方式。
廣州的學(xué)位風(fēng)波背后：學(xué)區(qū)房還值得買(mǎi)嗎？
廣州荔灣區(qū)廣鋼新城近日出現(xiàn)學(xué)區(qū)房風(fēng)波，讓不少家長(zhǎng)們對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)值再次打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。
4月下旬，廣州市荔灣區(qū)發(fā)布《廣州市荔灣區(qū)公辦小學(xué)2020年一年級(jí)招生工作方案》，廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校在2020年招收6個(gè)班，270人，滿額為止。
招生的先后順序?yàn)椋?、廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校（小學(xué)部）所在規(guī)劃地塊的新建樓盤(pán)業(yè)主的“人戶一致”適齡兒童；2、2019年已有適齡兒童入讀該校一年級(jí)的廣鋼新城中央公園以北其他新建樓盤(pán)業(yè)主的“人戶一致”適齡二孩；3、廣鋼新城中央公園以北其他新建樓盤(pán)業(yè)主的“人戶一致”適齡兒童。
根據(jù)相關(guān)方案，廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校將按序位先后順序招生，在某一序列內(nèi)，如果適齡人數(shù)大于計(jì)劃學(xué)位數(shù)時(shí)，將在該序列采用電腦派位方式確定學(xué)位。
那么，排在第一序列的是指哪一個(gè)地方呢？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢后發(fā)現(xiàn)，廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校小學(xué)部屬于廣鋼新城華發(fā)中央公園項(xiàng)目配套學(xué)校，因此排在入學(xué)第一序列的是華發(fā)中央公園項(xiàng)目業(yè)主的“人戶一致”適齡兒童。
“從邏輯上說(shuō)，省實(shí)（廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)荔灣學(xué)校）是華發(fā)樓盤(pán)建的，肯定優(yōu)先滿足華發(fā)的業(yè)主。以前，華發(fā)的業(yè)主還沒(méi)有入住，會(huì)有富余的學(xué)位，讓周邊的樓盤(pán)‘蹭一下’?，F(xiàn)在入住后，華發(fā)的業(yè)主都不夠用，周邊就不能蹭了，當(dāng)然就得搖號(hào)。”華南城市研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孫不熟告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
然而，對(duì)于廣鋼片區(qū)的不少家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，這一局面與預(yù)期落差巨大。從4月底到5月初，在人民網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)留言板上，不少?gòu)V鋼新城的適齡兒童家長(zhǎng)都在留言，稱“學(xué)校在家門(mén)口都無(wú)法入讀 ”，“為何不能做到增加幾個(gè)班級(jí)，實(shí)現(xiàn)廣鋼學(xué)生應(yīng)收盡收？”
此外，也有業(yè)主向媒體反映，買(mǎi)房時(shí)房屋銷售稱“一定能進(jìn)省實(shí)”，“沒(méi)想到現(xiàn)在是這么個(gè)結(jié)果。”
孫不熟認(rèn)為，不排除個(gè)別銷售會(huì)誤導(dǎo)業(yè)主，向業(yè)主宣傳一定能“進(jìn)省實(shí)”，但是一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)這樣宣傳的，購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主應(yīng)明白這一風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)安居客的廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)圖顯示，進(jìn)入5月份以來(lái)，廣州的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌3個(gè)月，平均價(jià)格已經(jīng)跌穿31000元。這一價(jià)格走勢(shì)，與北京、深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)非常不同。
“廣州近期的房?jī)r(jià)只能說(shuō)‘穩(wěn)中有降’，一些郊區(qū)的樓盤(pán)甚至在打折促銷。相對(duì)比來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格還相對(duì)堅(jiān)挺，因?yàn)楫吘故窍∪辟Y源，可替代性有限。”孫不熟說(shuō)。
然而，從一些趨勢(shì)上看，學(xué)區(qū)房的“強(qiáng)勢(shì)”，能持續(xù)到何時(shí)并不一定。
一些地方比如廣州天河區(qū)已經(jīng)提出，未來(lái)小升初不再“對(duì)口直升”，而是“多校劃片”。而最新消息顯示，北京市西城區(qū)的小學(xué)入學(xué)都要實(shí)施“多校劃片”。
孫不熟認(rèn)為，未來(lái)廣州的教育改革趨勢(shì)，一定是向北京逐步靠攏。“廣州現(xiàn)在的優(yōu)質(zhì)小學(xué)學(xué)位還是基本夠用的，但是未來(lái)就很難說(shuō)了。如果未來(lái)優(yōu)質(zhì)學(xué)位進(jìn)一步緊張，很多區(qū)可能也會(huì)逐步走上這一道路。”
他認(rèn)為，學(xué)區(qū)房熱度肯定會(huì)降溫，但是價(jià)值仍然是存在的。尤其是一些教育資源比較均衡的區(qū)，比如越秀，就算多校劃片也不會(huì)太差，因此學(xué)區(qū)房仍然有價(jià)值。
另外一個(gè)后果是，一些強(qiáng)勢(shì)的廣州中小學(xué)有可能會(huì)辦更多的分校。
“廣州有一個(gè)模式和北京不同，就是一些名牌中小學(xué)在不斷合并周邊小學(xué)。未來(lái)，一些名牌中小學(xué)可能也會(huì)繼續(xù)辦分校，這也會(huì)導(dǎo)致廣州教育資源相對(duì)來(lái)說(shuō)更為均衡。”孫不熟說(shuō)。
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