兩會上，總理又強(qiáng)調(diào)了一遍“房住不炒”，會下，大家紛紛向高房價(jià)開炮。
前兩天，北京炒了一陣子的學(xué)區(qū)房，上千萬買個(gè)老破小，終于官方看不下去了，21家房產(chǎn)中介被查處，全國也開始了一通中介專項(xiàng)整治。
全國政協(xié)委員、房天下的董事長莫天全也炮轟了高房價(jià)，“低收入人群無法負(fù)擔(dān)高總價(jià)”，不過他最后的落腳點(diǎn)，指向了中介行業(yè)，“要預(yù)防部分城市逐漸形成的1中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局”。
他舉了北京的例子，最大的中介公司二手房市場占有率超過50%，有壟斷的風(fēng)險(xiǎn)，有炒房的嫌疑。這話在說誰，大家心里都有數(shù)。
這都只是在聲討中介，有些地方更狠，中介被全行業(yè)“連窩端”了。
01
最近，河南永城，一個(gè)新的“中介單位”——永城房產(chǎn)信息中心掛牌成立了。
與一般中介不同，永城房產(chǎn)信息中心是由永城市房地產(chǎn)管理局主辦的，說白了就是一個(gè)政府主導(dǎo)的中介機(jī)構(gòu)。
誰跟他競爭呢？沒有。
早在2018年，永城進(jìn)行了一場打擊“黑中介”的行動中，永城房管局公布了全市67家中介機(jī)構(gòu)沒有取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)備案證書》，成為名副其實(shí)的“黑中介”。
更慘的是，剩下的10余家“合法中介”在證書到期后，也沒有拿到證，也就是說，全市的中介機(jī)構(gòu)就成了“黑中介”。
“拉黑”了市面所有的中介機(jī)構(gòu)，官方自己下場了，永城房產(chǎn)信息中心就成為了永城唯一的“中介機(jī)構(gòu)”了。
此前瘋傳的是，永城房產(chǎn)信息中心僅收取賣家50元的登記費(fèi)，成交后收取1%的服務(wù)費(fèi)，但是很快永城方面就發(fā)布了官方辟謠——信息中心是本著“房住不炒”原則，“為廣大市民搭建一個(gè)買房、賣房、房屋租賃信息發(fā)布的免費(fèi)平臺”。
但實(shí)際上，免費(fèi)的項(xiàng)目只有“發(fā)布信息、房源核驗(yàn)和資金監(jiān)管”，根據(jù)永城本地論壇上流傳出來的信息中心掛牌的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，信息中心還是傳統(tǒng)中介的模式，買賣傭金以房屋成交價(jià)為基數(shù)，買賣雙方0.3%，也就是總共0.6%的傭金。
當(dāng)然，這個(gè)價(jià)格在0.5%-2.5%的中介收費(fèi)區(qū)間里面，算是比較低的水平。永城二手房房價(jià)已經(jīng)快7500元了，一套100㎡的均價(jià)房，傭金收入只有4500元，如果再加上貸款服務(wù)費(fèi)、權(quán)證代辦服務(wù)費(fèi)、評估費(fèi)，如果成交量過萬的話全年收入也能過億。
以前這錢被中介賺走了，現(xiàn)在，這錢進(jìn)入了政府的口袋。
02
中介這個(gè)行當(dāng)，歷史也挺長的，漢唐就有，明清的 “宅行”已經(jīng)開始專職做土地、房屋的買賣了。
而當(dāng)代的房地產(chǎn)中介，是從1996年的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》開始的，隨著房地產(chǎn)的興旺，中介這個(gè)行業(yè)發(fā)展越來越快。
中介的本質(zhì)其實(shí)就是撮合交易，消除更多信息不對稱的情況，而且，中介相對比較專業(yè)，對政策信息了解比較全面，作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，成了市場中不能缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。
但是在運(yùn)行了24年之后，中介這個(gè)行業(yè)的分化越來越嚴(yán)重，有人一月買奔馳，有人幾個(gè)月拿基本工資，為了撮合成功，賺最高額的中介費(fèi)，各種套路也就出現(xiàn)了。
“沒有被中介坑過，都不算在北京漂過”，這話其實(shí)放到其他的城市依然適用。
2016年以前，被坑最多的是租房，假房源、坑押金，業(yè)務(wù)簡單粗暴，技術(shù)含量不高；
坑租金成了行業(yè)必備技能之后，有些中介開始搞起了群租，提高單位面積效應(yīng)，安全事故不斷；
2016年之后，長租公寓火了，主流的技法成了租金貸了。
在高潮的時(shí)候，房源是你掙我搶，房租是節(jié)節(jié)攀升，等他們撐不下去了，被坑的人一大堆。
武漢的信誠基業(yè)倒了，受害者數(shù)百，遍及武漢三鎮(zhèn)；杭州鼎家倒了，4000租戶踩雷被貸款；北京的昊園恒業(yè)倒了，坑了數(shù)萬北漂青年。而統(tǒng)計(jì)內(nèi)的25家長租公寓倒閉，最后坑了數(shù)十萬的房東和租客。
這么多年了，中介行業(yè)一直是整頓重點(diǎn)，像去年北京一共查處違規(guī)房產(chǎn)中介公司221家，受害者可以說是遍布北京城。
03
當(dāng)然，現(xiàn)在很多中介是看不上租房業(yè)務(wù)的，他們更喜歡賣房，因?yàn)楦嶅X，可以用的手段也更多。
在不少中介手里，掛牌的房源中，都是半真半假，假房源的價(jià)格通常都是低于市場價(jià)十個(gè)點(diǎn)左右。目的是吸引客戶，畢竟撿便宜的事情，大家都想干，但是客戶一旦到了看房的階段，你盯著的那套房一定是買不到的，不是不賣了，就是已經(jīng)賣了，然后手里真房源才能閃亮登場。
到了帶看階段，一套房子可以兩邊忽悠。
因?yàn)?，一個(gè)小區(qū)里面，對自己房子行情最熟悉的，肯定不是業(yè)主本人，而是小區(qū)周邊的中介。
買房的有意向卻定不下來，好辦，找人來看，制造房子搶手的假象，順帶著敲敲邊鼓，“你不買可就別人買了”、“今天不買，明天就漲了”。“上漲預(yù)期”是很厲害的手段，你越緊張，中介就越有可能賣出高價(jià)。
而對于著急賣房的人，中介也可以通過各種手段讓你不斷壓價(jià)，要不沒人看房，要不光看不買，反正最后都逼迫著業(yè)主主動降價(jià)。
很多大中介掙錢最多的環(huán)節(jié)不是傭金提成，而是利用信息優(yōu)勢炒房。像貓哥的業(yè)主群里，一個(gè)月時(shí)間里，同樣的戶型一個(gè)買房的花了1050萬，一個(gè)賣房的卻只賣了880萬，他們通過的都是一個(gè)中介公司，這里面可操作的空間可不小，比如，先趁你著急賣房低價(jià)收房，然后高價(jià)售出，這可比掙傭金爽多了。
一手托兩家，雙方通吃，只要能成交或者高價(jià)成交，賺的就不少。比如中介費(fèi)，有的是暗地里收雙方費(fèi)用，也有直接明碼標(biāo)價(jià)式的雙方開價(jià)，沒有遮掩。
如果在限購城市，中介還熱衷于做符合限購政策的“假材料”來達(dá)成買房的目的，當(dāng)然，這些材料都是收費(fèi)的，像西安這樣的城市，6000到1萬就能搞定，為了促進(jìn)成交，這些中介啥都敢干。
04
而中介最令人不滿的地方，恐怕還是被認(rèn)為是炒高房價(jià)的推手。
在永城取消中介前，永城的市民就已經(jīng)向中介喊話了，“炒房團(tuán)的中介們，能不能別把房價(jià)抬太高”。
作為商丘市代管的縣級市，永城的二手房房價(jià)，漲得比商丘市本身還要狠，商丘均價(jià)5903元，而永城已經(jīng)高達(dá)7417元，誰看不都得倒吸一口氣。
但是房價(jià)高漲這事兒，中介需要背鍋嗎？可能要。
雖然全國各地房價(jià)有所不同，但是不少中介對于炒房這事兒還是非常熱衷的，因?yàn)槌山粌r(jià)越高，拿到手里的提成就越高，在一線城市里面，一套房產(chǎn)生的中介費(fèi)用，高達(dá)數(shù)十萬。
還記得當(dāng)年的那個(gè)網(wǎng)紅戶型“跑道房”嗎？在前一陣子熱播的電視劇《安家》里面，類似的戶型被女主角賣出去了，當(dāng)然賣出去的原因也不是靠戶型，而是靠裝修和情懷。
但是很多人的疑問是，一套430萬的房子，那么長的過道，房似錦在說“我覺得這個(gè)過道其實(shí)并不浪費(fèi)面積”的時(shí)候，良心會不會痛？
這不是什么誅心之論，因?yàn)椋际翘茁?，而電視劇里面只是藝術(shù)創(chuàng)作，現(xiàn)實(shí)可能更加殘酷。
中介們青睞獨(dú)家房源，一方面獨(dú)家房源可以是中介機(jī)構(gòu)的最佳資源，而且傭金也比較高，而另一方面，獨(dú)家房源方便炒。
有的中介會和業(yè)主商量，將業(yè)主認(rèn)可的掛牌價(jià)基礎(chǔ)上再提高一點(diǎn)，中介負(fù)責(zé)將房子賣出去，爛戶型裝修好了，講點(diǎn)故事，同樣能賣高價(jià)，中介費(fèi)照賺，而比原價(jià)格高出來的部分，雙方按比例分成，這算是中介與業(yè)主的合謀了。
對于那些市場占有率高的中介，理論上確實(shí)可以決定某些小區(qū)的租金價(jià)格和房價(jià)。
05
為啥中介為了促成成交啥都敢干呢？
因?yàn)榻灰淄ǔ６己茈[秘，很少被抓到了，即使被抓了，也只是罰款了事，靠自律？那中介還咋吃飯啊。所以，永城市取消中介，全國一片叫好。
但其實(shí)，永城的“公辦中介”還是缺少根本性的變化，很多人擔(dān)心，現(xiàn)在是“免費(fèi)”或者“低價(jià)”，未來呢？
這不是一個(gè)本該市場化的行業(yè)所希望看到的事情，只是很多從業(yè)者搞得太出格了，如果永城的方案被很多地方效仿，那這樣的國進(jìn)民退會帶來什么樣的變化還真不好說。
比如，房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)雖然門檻不高，但是你要不懂的話還真的是很麻煩，很多環(huán)節(jié)完全搞不懂，費(fèi)時(shí)費(fèi)力還有可能掉坑里，很需要一些專業(yè)的指導(dǎo)，政府出手干這事，服務(wù)能力和效率都是個(gè)考驗(yàn)。
如果政府出資成立官方背景的公司與市場其他參與者展開競爭也無可厚非，但先把全行業(yè)清理掉再搞個(gè)一家獨(dú)大的公司出來，消費(fèi)者未來連選擇的權(quán)利都沒有了。
房地產(chǎn)中介是一個(gè)方興未艾的行業(yè)，特別是國家將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),出臺一系列系列規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策措施,為房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力.隨著城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)的旺盛需求.我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快。以及全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的確立。這些都是為房地產(chǎn)中介提供了巨大和廣闊的發(fā)展空間。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時(shí)也由于人們住房的剛性需求，房地產(chǎn)中介與人們的生活關(guān)系愈加密切。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，從二手房買賣和租賃市場狀況來看，許多民眾認(rèn)為房地產(chǎn)中介是自己獲得買賣和租賃房屋信息的主要來源。同時(shí)，受樓市調(diào)控政策的影響，不少購房者持幣觀望，再加上許多新就業(yè)人員、暫時(shí)買不起房等中低收入人群的存在，使得租賃市場火爆起來。
隨著房地產(chǎn)市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)化，買方在市場中逐步顯示出較大的話語權(quán)，推動了行業(yè)的專業(yè)化分工。房地產(chǎn)開發(fā)商為保持其核心競爭優(yōu)勢，逐漸專注于主業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分業(yè)務(wù)外包出去。
從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為三級市場，其中一級市場為政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的拿地市場，政府為地產(chǎn)行業(yè)提供土地并將土地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商則負(fù)責(zé)使用土地進(jìn)行建設(shè)，完成建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等增值服務(wù)；二級市場為開發(fā)商與消費(fèi)者之間的新房交易市場，開發(fā)商將建造完成的物業(yè)銷售給有需求的消費(fèi)者獲取收入；三級市場則為消費(fèi)者之間的物業(yè)流通市場，包括二手房買賣與租賃，及一些衍生服務(wù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)位于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中下游，主要切入二、三級市場為用戶提供信息共享、撮合交易等增值服務(wù)，同時(shí)可依據(jù)消費(fèi)者的需求對其提供金融按揭等衍生服務(wù)，并收取相應(yīng)的交易傭金以獲得利潤。
2012-2017年，房地產(chǎn)代理銷售額TOP10的市場占有率整體而言有所增長，近幾年僅2016年出現(xiàn)負(fù)增長，2017年實(shí)現(xiàn)回升，2017年的市場占有率為17.08%，相較于2016年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是由于一方面部分房地產(chǎn)代理企業(yè)已經(jīng)形成規(guī)?；?，其高度的專業(yè)水平和豐富的客戶資源在市場較為低迷的背景下更受開發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)緊跟市場動向，創(chuàng)新營銷模式，尤其是加強(qiáng)移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉(zhuǎn)化率水平。2018年，房地產(chǎn)代理企業(yè)TOP10銷售額市場占有率有望進(jìn)一步上升至17.53%。
2012-2018年中國房地產(chǎn)代理企業(yè)TOP10銷售額市場占有率
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
在過去數(shù)年中，我國的二手房存量市場保持著高速增長的態(tài)勢，截至2018年末，我國累計(jì)二手房交易金額已經(jīng)超過30萬億元，過去5年中國二手房交易體量達(dá)1557萬套，實(shí)現(xiàn)跨越式增長，以一線城市的二手房市場發(fā)展最為迅速。過去20年，北京的二手房交易GMV達(dá)到5.1萬億元，交易總套數(shù)210萬套，交易量增長7.5倍，GMV則增長120倍；上海二手房交易GMV達(dá)到6.6萬億元，交易總套數(shù)365萬套，交易量增長15倍，GMV增長250倍，我國核心城市的二手房交易量正逐漸超過新房，我國的房地產(chǎn)市場正步入以二手房交易、租賃為主的存量市場時(shí)代。
從一線城市二手房與新房成交面積、套數(shù)的角度分析，可以看出，北京的二手房交易套數(shù)與面積自2015年以來逐漸超過新房的成交套數(shù)與面積，2018年成交套數(shù)比達(dá)到1.98，面積比達(dá)到1.84，且維持增長趨勢；上海房市二手房與新房交易基本持平，比值在1上下波動；廣州的二手房交易套數(shù)近年來略低于新房交易套數(shù)，但是交易面積之比2017年首次超過1，二手房交易的規(guī)模逐漸增加；深圳基本已經(jīng)進(jìn)入以二手房交易為主的存量房時(shí)代，交易套數(shù)比與面積比長期維持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。
從我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來看，目前我國的城鎮(zhèn)化比例達(dá)到59.58%，保持著每年1%左右的穩(wěn)定增長，一般而言，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化比率超過70%則可認(rèn)為其基本完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化速度將大幅放緩，預(yù)計(jì)我國在2025年至2030年的城鎮(zhèn)化水平將超過70%，這也預(yù)示著新房市場的增長將有所下降，而以二手房交易為代表的存量房市場將進(jìn)一步興起。
與美國、日本相比，我國的存量房市場（包括二手房交易與租賃市場）的占比較少，尚且不超過50%，而美國的二手房市場份額占比已經(jīng)達(dá)到了65%，新房市場份額占比僅為8%，日本的存量房市場份額占比也超過50%。隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷成熟，新房市場的份額占比將必然下降，而存量房市場的占比則會有所提升。
我國2018年上半年有18個(gè)主要城市的二手房交易規(guī)模超過新房交易規(guī)模，其中北京、深圳、廈門二手房交易規(guī)模占比超過70%，寧波、蘇州、大連等各省份主要城市的二手房交易規(guī)模占比也在60%以上。
18個(gè)主要城市的二手房市場超過新房市場
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
采用“二手房市場規(guī)模=存量房價(jià)值×房屋流通率×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司滲透率×傭金比率”的計(jì)算公式測算中國二手房交易中的經(jīng)紀(jì)市場規(guī)模，估計(jì)中國存量房整體的價(jià)值應(yīng)超過400萬億元，房屋流通率約為2%，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的滲透率則應(yīng)為80%至85%之間，保守估計(jì)采用80%作為滲透率，中介行業(yè)的傭金比率為1%至3%不等，選取平均值2%作為估算標(biāo)準(zhǔn)。在此類估計(jì)下，測算出目前的二手房經(jīng)紀(jì)市場的規(guī)模約為1280億元，為千億級市場。
與此同時(shí)，中國的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國的二手房交易規(guī)模占比則達(dá)到90%，英國達(dá)到81%，澳大利亞78%，中國香港85%，我國二手房市場的交易規(guī)模具有進(jìn)一步發(fā)展的空間。
世界各國和中國各地區(qū)二手房流通率情況
數(shù)據(jù)來源：公開資料整理
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