5月“萬人搖號”背后的價(jià)格倒掛，二手房量價(jià)齊升

    雖然復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，但在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來，由多重因素促成的5月樓市升溫，很可能難以持續(xù)。

    5月末，杭州的“遠(yuǎn)洋西溪公館”項(xiàng)目領(lǐng)出一批房源（959套）的預(yù)售證，共吸引了5萬家庭報(bào)名。由于申請人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，24小時(shí)不間斷審核購房資質(zhì)。按照這一比例，該項(xiàng)目的中簽概率不足2%。

    近日，杭州樓市因這則消息火了一把。樓市從疫情中的復(fù)蘇，也似乎由此得到了明證。

    5萬多人搖號的現(xiàn)象確屬罕見，但拋開這一極端個(gè)案，近期南京、成都等地也出現(xiàn)了“萬人搖號”的現(xiàn)象。對比其釋放的房源量，這些項(xiàng)目的中簽率多在5%以下。

    二手房交易的升溫同樣明顯，雖不及新房明顯，但個(gè)別優(yōu)質(zhì)房源快速成交，且近期二手房交易價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。

    從今年3月中下旬以來，房地產(chǎn)市場就從新冠肺炎疫情中逐漸復(fù)蘇。“萬人搖號”是如何出現(xiàn)的？二手房升溫對整體市場的帶動作用有多大？在種種表象背后，樓市回暖的真相究竟如何？

    個(gè)別新房項(xiàng)目“萬人搖號”

    遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目位于杭州未來科技城，據(jù)了解，該項(xiàng)目于2009年拿地，股東也經(jīng)歷過變更。由于開發(fā)周期較長，如今項(xiàng)目周邊的二手房價(jià)格約在3.5萬-4萬元/平方米之間，而該項(xiàng)目最高限價(jià)才2.8萬元/平方米。

    出于穩(wěn)定房價(jià)的考慮，杭州一直對新房項(xiàng)目的備案價(jià)格有所限制。近幾年來，杭州二手房價(jià)格不斷攀升，但對新房價(jià)格的限制并未明顯放松。這就使得在部分區(qū)域，新房和二手房價(jià)格出現(xiàn)一定的“倒掛”。

    杭州某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近幾年，杭州曾多次出現(xiàn)過新房和二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，購房者則抱著“買到就賺到”的心態(tài)進(jìn)行搶購。

    對于該項(xiàng)目的火爆，該人士還表示，未來科技城屬于杭州的新區(qū)，定位于發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)(163.200, 7.13, 4.57%)的人才特區(qū)。近些年，杭州不斷在降低落戶門檻吸引人才，這一片區(qū)是最大的受益者。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期同樣出現(xiàn)“萬人搖號”的南京、成都，均有著類似的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

    5月初，成都川發(fā)天府上城項(xiàng)目正式進(jìn)行搖號，釋放的房屋套數(shù)為786套，而參與搖號的人數(shù)達(dá)到了4萬。據(jù)了解，該項(xiàng)目的定價(jià)為1.1萬-1.4萬元/平方米，而周邊的二手房單價(jià)已經(jīng)超過了1.6萬元/平方米。

    因一二手房價(jià)格倒掛，今年以來，成都共有6個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“萬人搖號”的局面，除一個(gè)項(xiàng)目的中簽率在8%外，其余項(xiàng)目的中簽率均不足5%。

    但成都本地的房地產(chǎn)從業(yè)者指出，成都本地的人才引進(jìn)政策，以及疫情期間積壓的需求釋放，也是促成需求釋放、新房交易升溫的重要原因。

    “從全國范圍來看，‘萬人搖號’仍然只是個(gè)案。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新房市場確實(shí)在逐步回暖，但熱銷現(xiàn)象主要存在于熱點(diǎn)一二線城市，僅限于價(jià)格有明顯優(yōu)勢的少數(shù)項(xiàng)目?？傮w來看，市場上仍有大量去化率不高的項(xiàng)目存在。
2020年1-5月，66城新房市場合計(jì)成交套數(shù)與成交面積累計(jì)降速分別為21.9%、20.0%。也即，雖然部分項(xiàng)目受關(guān)注較高，但目前新房交易量僅恢復(fù)到去年同期的八成左右。

    二手房量價(jià)齊升

    在價(jià)格受限較少、交易更為連續(xù)的二手房市場，情況如何？

    貝殼研究院指出，今年5月，重點(diǎn)18城鏈家二手房成交量環(huán)比增長15.2%，同比增長42%。5月成交量達(dá)到去年月度成交最高水平（2019年3月）的98%。

    “疫情對市場的影響在逐步減少。”該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，5月二手房交易量的大幅增長，與疫情推遲了需求的釋放、“五一”小長假便利期和房貸利率下降影響購房者預(yù)期有關(guān)。

    目前已有30多個(gè)城市的二手房交易規(guī)模超過新房，均為熱點(diǎn)一二線城市。因此，二手房交易不僅被認(rèn)為更能反映市場的真實(shí)情況，而且對該城市的總體成交規(guī)模有著重要影響。

    以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，2020年5月，北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模為1.6萬套，環(huán)比增長39%、同比增長75%。算上新房交易4172套的規(guī)模，5月北京商品房交易規(guī)模突破2萬套，達(dá)到了2017年“317新政”之后的最高點(diǎn)。

    其中，5月29日，北京二手房單日交易規(guī)模破千套，這也是2019年3月之后的首次。

    5月北京樓市升溫，與西城區(qū)教改新政引發(fā)學(xué)區(qū)房交易量上升有關(guān)。但即便拋開這一因素，北京市場的升溫仍然明顯。貝殼研究院指出，5月北京二手房房源成交周期為139天，比4月縮短22天。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與很多南方城市相比，北京因疫情防控的要求，市場恢復(fù)較晚，5月是需求釋放最明顯的月份。他表示，深圳等部分率先回暖的城市，交易規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)下滑。

    根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)研，成交周期縮短、交易量上升、好房源遭遇搶購，成為近期熱點(diǎn)城市二手房交易中的普遍現(xiàn)象，這也推動了交易價(jià)格的提升。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，2020年5月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場均價(jià)為15208元/平方米，環(huán)比上漲0.41%，同比上漲1.33%，漲幅均有所擴(kuò)大。其中，一線城市5月二手住宅均價(jià)達(dá)到61279元/平方米。

    市場仍在“下坡”

    雖然復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁，但在多數(shù)機(jī)構(gòu)看來，由多重因素促成的5月樓市升溫，很可能難以持續(xù)。

    從5月各城市表現(xiàn)來看，已有蘇州、揚(yáng)州、成都、無錫等4個(gè)城市成交量環(huán)比下降。此外，二手房市場最先火熱的深圳、南京和杭州，環(huán)比增速也大幅回落。這也說明，本輪需求的釋放力度相對有限，很難對市場形成持續(xù)的支撐。

    該機(jī)構(gòu)指出，在今年經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、政府工作報(bào)告仍重申“房住不炒”的大背景下，熱點(diǎn)城市二手房交易難以維持目前的活躍度。

    那么，若價(jià)格倒掛的現(xiàn)象繼續(xù)存在，需求會否轉(zhuǎn)移到新房市場？前述杭州房企人士認(rèn)為，就杭州的情況而言，除非（有價(jià)格優(yōu)勢的）新房供應(yīng)量大幅增加，否則市場的熱度也很難持續(xù)。

    他表示，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一波“行情”后，市場降溫的速度通常會很快。而且“萬人搖號”只發(fā)生在個(gè)別項(xiàng)目上，總體來看，杭州的市場需求并沒有明顯增加。

    嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從多個(gè)城市松綁調(diào)控“一日游”、監(jiān)管層嚴(yán)控信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)等做法來看，目前政策端沒有明顯的放松，未來需求的釋放力度不會太大。再加上傳統(tǒng)淡季即將到來，因此，市場很可能在6月以后出現(xiàn)小幅降溫。

    4月和5月銷售的確明顯好轉(zhuǎn)，但這并不改變銷售下行周期的方向，預(yù)計(jì)今年的銷售規(guī)模仍將有10%的降幅。

    “在不考慮疫情的情況下，銷售本已處在下行周期。”國信證券稱，近期的銷售升溫，既有供給增加驅(qū)動，又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，“填坑”完成后，市場面對的仍然是銷售“下坡”。

2020年3月主要城市新房房價(jià)漲跌

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

    全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。32個(gè)城市二手房房價(jià)環(huán)比上漲，10個(gè)城市二手房房價(jià)與上月持平（武漢零成交），28個(gè)城市二手房房價(jià)下跌。

    3月份，初步測算，4個(gè)一線城市二手房房價(jià)環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，與1月份相同。31個(gè)二線城市二手房房價(jià)環(huán)比在連續(xù)兩個(gè)月持平后上漲0.2%。受疫情影響，武漢新建商品住宅和二手住宅均無成交，銷售價(jià)格視為沒有變動（環(huán)比指數(shù)為100，下同）。35個(gè)三線城市二手房房價(jià)環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，漲幅比1月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    深圳二手房環(huán)比上漲1.6%領(lǐng)漲全國，漲幅擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)。太遠(yuǎn)、唐山排名第二和第三，環(huán)比分別上漲1.4%、1.0%。杭州、成都環(huán)比均上漲0.7%，杭州漲幅較上月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。成都漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。昆明環(huán)比上漲0.5%，漲幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。上海環(huán)比上漲0.3%，北京、大理環(huán)比上漲0.2%。

    28個(gè)城市二手房房價(jià)下跌。熱點(diǎn)城市廣州、西安、蘭州、天津、南昌、三亞、鄭州、?？凇⒅貞c二手房房價(jià)環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌。

2020年3月全國主要城市二手房房價(jià)環(huán)比漲跌