“喜劇之王” 缺錢了？周星馳被曝抵押11億豪宅！背后原因是...癡迷投資房地產(chǎn)[圖]

房地產(chǎn) 2020-06-28 01:54

6月22日，享有“喜劇之王”之稱，又被業(yè)界尊稱為“星爺”的中國香港著名演員、導(dǎo)演周星馳迎來58歲生日。但幾天前資本市場(chǎng)傳來的一則消息卻讓周星馳顯得有些“窘迫”。

6月18日，據(jù)媒體報(bào)道稱，周星馳將其所屬位于香港太平山歌賦山普樂道的超級(jí)豪宅“天比高”抵押給摩根大通銀行用于融資借貸。

消息一出，輿論紛紛，多數(shù)影迷則頗為震驚：星爺現(xiàn)在這么缺錢了嗎？

但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，周星馳突然抵押房產(chǎn)，或與其三年前跟上海新文化傳媒集團(tuán)（下稱“新文化”，300336.SZ）簽訂的天價(jià)對(duì)賭協(xié)議有關(guān)。由此，周星馳那段資本運(yùn)作往事，又被拉到公眾面前。

一份天價(jià)對(duì)賭協(xié)議

時(shí)間回溯到2017年年初第三天，即1月3日，新文化在晚間發(fā)布公告稱，旗下全資子公司新文化香港與關(guān)聯(lián)方Y(jié)oung & Young共同投資周星馳百分百持股公司PDAL（PREMIUM DATA ASSOCIATES LIMITED）。

公開資料顯示，PDAL于2002年注冊(cè)成立，旗下?lián)碛星绺壑脴I(yè)等三家子公司，主要從事電影和影視娛樂內(nèi)容投資、開發(fā)、制作等業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，PDAL的整體估值為26億元。投資完成后，新文化一方持有PDAL的股權(quán)占比51%，獲得該公司實(shí)際控制權(quán)，而周星馳在這場(chǎng)交易中套現(xiàn)約13.26億元。

然而，根據(jù)公開的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)際上該公司的盈利能力已經(jīng)在趨弱。2015年?duì)I收僅有117.4萬元，凈利潤(rùn)更是只有區(qū)區(qū)34.84萬元；2016年1-9月凈利潤(rùn)也不過6418.5萬元。

如此體量的公司，為何估值高達(dá)26億元，且當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為“貨真價(jià)實(shí)”？投資界普遍認(rèn)為，這無疑是對(duì)“周星馳”這塊金字招牌的極大認(rèn)可。

試想一下那個(gè)時(shí)段，就在2016年，周星馳導(dǎo)演的電影《美人魚》以3億元成本收獲33.9億元票房，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)中國電影史上最高票房紀(jì)錄，而他導(dǎo)演的上一部電影《西游·降魔篇》是2013年全球最賣座的華語電影。

彼時(shí)，周星馳監(jiān)制電影《西游·伏妖篇》也要在2017年大年初一上映。

在這場(chǎng)交易中，新文化給予了周星馳巨額回報(bào)，但也跟他簽訂了一份天價(jià)對(duì)賭協(xié)議。在這份協(xié)議中，周星馳承諾，PDAL公司2016財(cái)年（截至2017年3月）、2017財(cái)年、2018財(cái)年、2019財(cái)年的凈利潤(rùn)分別不低于1.7億元、2.21億元、2.873億元和3.617億元，利潤(rùn)總額達(dá)10.4億元。實(shí)際凈利潤(rùn)數(shù)不足部分，周星馳需現(xiàn)金補(bǔ)償及回購。

根據(jù)新文化財(cái)報(bào)顯示，2017至2019這三年，PDAL公司凈利潤(rùn)合計(jì)為6.52億元，未達(dá)承諾業(yè)績(jī)。按照對(duì)賭協(xié)議，周星馳需要補(bǔ)足數(shù)億元的差額。

但這與三年前獲利13.26億元相比，周星馳仍然大賺了一筆。至于為何突然抵押豪宅，有資深投資人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，身家不菲的富豪一般都喜歡投資，“他們的個(gè)人資產(chǎn)大多以房產(chǎn)、股票、公司等形式存在，周星馳向銀行抵押房產(chǎn)借貸緩解資金壓力也正常”。

“喜劇之王”的商業(yè)版圖

作為演員、導(dǎo)演，周星馳在業(yè)內(nèi)享有極高的聲譽(yù)，一度被影迷冠以“喜劇之王”的稱號(hào)。而多數(shù)影迷不知道的是，周星馳還一度被財(cái)經(jīng)圈內(nèi)稱為“樓王”。

6月23日，曾與周星馳多次合作電影的中國香港演員黃一山透露，早在1991年，周星馳就開始投資房地產(chǎn)，多年來或已購入不少房產(chǎn)和商鋪。

周星馳此次抵押的豪宅就來自于15年前的投資。公開信息顯示，周星馳2004年跟菱電集團(tuán)合作以3.2億港元購入“天比高”山頂?shù)仄?，并重建四棟?dú)立洋房，分別命名為普樂道10號(hào)、12號(hào)、16號(hào)和18號(hào)。

此前，周星馳已出售其中三棟，共收獲14.5億港元。目前被曝抵押的普樂道12號(hào)，市場(chǎng)估值約為11億港元。

對(duì)于投資房地產(chǎn)，周星馳可謂“癡迷”。公開信息顯示，1990年，周星馳在中國香港中環(huán)附近購入個(gè)人第一套房產(chǎn)；1996年，又以8380萬港元買入“天比高”普樂道7號(hào)四層豪宅；2002年-2007年，周星馳還耗資十多億港元買下旺角商鋪、灣仔皇后大道東鉅芝樓、九龍尖沙咀Granville Identity商場(chǎng)等。房地產(chǎn)投資領(lǐng)域?qū)矣写笫止P， “樓王”周星馳當(dāng)仁不讓。

相比于“炒樓”，周星馳更早地開始了自己的創(chuàng)業(yè)之路。1989年，在影壇嶄露頭角的周星馳創(chuàng)辦了自己的第一家公司——星煒有限公司（2003年更名為“彩鷹控股有限公司”），用以投資實(shí)業(yè)。上文提到的九龍尖沙咀Granville Identity商場(chǎng)就由這家公司收購。

1994年，周星馳又成立了第一家電影公司——彩星電影公司。正是這家公司投拍了經(jīng)典的《大話西游》系列。

2009年6月，周星馳通過向帝通國際出售Granville Identity商場(chǎng)的方式，獲得帝通國際24.21%的股份，并于2010年5月開始出任該公司執(zhí)行董事，任期五年。

同樣在2010年5月，帝通國際更名為比高集團(tuán)有限公司（Bingo Group Limited，8220.HK），并在香港創(chuàng)業(yè)板上市，彼時(shí)周星馳已成為該公司第一大股東，持有35.64%的股份。之后他又多次收購股份，現(xiàn)已成為比高集團(tuán)的絕對(duì)控股股東，持股52.86%。

跟“炒樓”賺得缽滿盆溢相比，資本市場(chǎng)對(duì)周星馳而言就沒那么“美好”了。公開數(shù)據(jù)顯示，比高集團(tuán)自上市以來僅有2013年盈利1200多萬港元，目前已累計(jì)虧損超過6億港元。作為公司第一大股東，想必周星馳也損失不小。

2019年1~12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，全國房地產(chǎn)商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%

不過，從商品房銷售額絕對(duì)值來看，2019年已經(jīng)接近16萬億，而2018年為14.9萬億，刷新歷史記錄，但也未突破16萬億。

2017-2019年中國商品房銷售額情況分析

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

自2016年3月以來的持續(xù)去庫存走到了終點(diǎn)，市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系逆轉(zhuǎn)。從新房銷售面積看，2018年很可能是歷史大頂，預(yù)計(jì)2020年，新房銷售面積或繼續(xù)下跌3%左右，開發(fā)投資和新房銷售額增速可能繼續(xù)回落，庫存有所增長(zhǎng)。

值得注意的是，16萬億銷售額中，住宅與商辦市場(chǎng)分化明顯，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)量縮。就銷售面積而言，2019年住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，而辦公樓銷售面積下降14.7%。

2019年中國住宅與商辦市場(chǎng)分化明顯

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

回顧過去幾年，2018年，商品房銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元；2017年，商品房銷售面積169408萬平方米，商品房銷售額133701億元。2019年，商品房銷售面積171558萬平方米，比上年下降0.1%，1—11月份為增長(zhǎng)0.2%，上年為增長(zhǎng)1.3%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)1.5%，辦公樓銷售面積下降14.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降15.0%。商品房銷售額159725億元，增長(zhǎng)6.5%，增速比1—11月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.3%，辦公樓銷售額下降15.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降16.5%。

2017-2019年中國商品房銷售情況分析

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

2019年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資69313億元，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1—11月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)投資27588億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)投資30186億元，增長(zhǎng)16.1%，增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)投資5107億元，增長(zhǎng)8.2%，增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

2019年中國分地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長(zhǎng)情況分析