2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十大展望[圖]

    房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也越來(lái)越受到國(guó)家的重視，逐漸成為各個(gè)行業(yè)的龍頭老大。近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷增加，2020年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)141443億元，較2019年增加了9249億元，同比增長(zhǎng)7%。

2014-2020年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額統(tǒng)計(jì)

資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、智研咨詢整理

    自2019年國(guó)家提出"堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位",房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)了新的挑戰(zhàn)，隨著互聯(lián)網(wǎng)信息及購(gòu)房者理性消費(fèi)的日趨成熟,2020年新冠疫情對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成重大沖擊,當(dāng)前疫情防控形勢(shì)向好,經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序加快恢復(fù)，長(zhǎng)期看,新冠疫情影響下的房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)和服務(wù)提升、產(chǎn)品改善和升級(jí)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量升級(jí)、回歸核心城市、新基建新機(jī)遇等發(fā)展趨勢(shì)。2021年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望如下：

    一、銷售前高后低，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，區(qū)域冷熱不均。一季度全國(guó)商品房銷售同比預(yù)計(jì)高增長(zhǎng)，但我們預(yù)計(jì)按揭貸款可能進(jìn)一步收緊，且高凈值人群在核心城市的改善需求釋放并不對(duì)全國(guó)樓市構(gòu)成持續(xù)性影響，全年銷售可能前高后低。2021年商品房銷售額預(yù)計(jì)同比2020年基本持平，核心都市圈和其它地區(qū)的表現(xiàn)或仍冰火兩重天。

    二、杠桿率差別縮小，信用利差擴(kuò)大。在房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管環(huán)境下，我們相信進(jìn)取型公司杠桿率會(huì)下降。但和市場(chǎng)主流預(yù)期不同，我們并不認(rèn)為這些公司資金成本會(huì)明顯下降。這是因?yàn)樯娣抠J款總投放很難增長(zhǎng)，信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，以及債權(quán)人很難對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債表改善作出準(zhǔn)確評(píng)估。

    三、優(yōu)秀企業(yè)盈利能力見(jiàn)底、利潤(rùn)率反彈。我們統(tǒng)計(jì)的綠檔公司，2020年四季度拿地金額同比增長(zhǎng)90%，而行業(yè)則下降8%。由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯減弱，我們預(yù)計(jì)2021年重點(diǎn)公司銷售利潤(rùn)率見(jiàn)底，2021年則實(shí)現(xiàn)結(jié)算利潤(rùn)率見(jiàn)底。

    四、2021年是拿地的好時(shí)機(jī)，下半年土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)尤多。在很長(zhǎng)一段時(shí)間拿地機(jī)會(huì)形同雞肋之后，我們預(yù)計(jì)行業(yè)迎來(lái)拿地機(jī)遇期。這一方面是因?yàn)檎曰鹗杖胄枨筝^大，2021年可能迎來(lái)一些優(yōu)質(zhì)的土地供給；另一方面是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，大量進(jìn)取型公司退出競(jìng)爭(zhēng)。

    五、并購(gòu)市場(chǎng)機(jī)會(huì)可能更多，輕重搭配成為潮流。

    六、企業(yè)加速處置低效資產(chǎn)。

    七、開(kāi)發(fā)企業(yè)重視深耕產(chǎn)品力，營(yíng)建質(zhì)量回升。

    八、開(kāi)發(fā)企業(yè)試圖掌握渠道的主導(dǎo)權(quán)，一定程度上避免貝殼完全掌控新房銷售渠道游戲規(guī)則。

    九、開(kāi)發(fā)企業(yè)可能繼續(xù)分拆和參股投資產(chǎn)業(yè)鏈公司。

    十、內(nèi)卷化競(jìng)爭(zhēng)結(jié)束，開(kāi)發(fā)類股票全年看可能存在相對(duì)收益。