從 1999 年到現(xiàn)在的這 20 年里，房地產(chǎn)市場發(fā)展得非?？?。2017 年整個(gè)房地產(chǎn)市場的銷售額有 20 萬億，其中新房 14 萬億，二手房 6 萬億。高速發(fā)展了近 20 年后，房地產(chǎn)市場也發(fā)生了很多變化。行業(yè)內(nèi)有一個(gè)判斷，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代。
所謂后開發(fā)時(shí)代，和開發(fā)時(shí)代有什么分別呢？開發(fā)時(shí)代是以單一產(chǎn)品——住宅——為核心，快速地買地、開發(fā)、建設(shè)、銷售、交付，是這樣一個(gè)快速的過程。開發(fā)時(shí)代的房企競爭的是三件事：規(guī)模、成本、速度。
所以我們能看到，開發(fā)公司拿到地以后，基本上 4 個(gè)月就開始賣房了。而在北京拿到一塊地，能夠賣房的時(shí)間只有 18 到 22 個(gè)月，速度的競爭已經(jīng)到了非常激烈的程度，房企在一線城市的競爭壓力越來越大，開始不斷地往三四線城市走。同時(shí)，房企的規(guī)模也越來越大，單一房企的銷售規(guī)模已經(jīng)超過五千億。所以行業(yè)普遍認(rèn)為，現(xiàn)在這個(gè)階段房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常狹窄，市場要進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代。
后開發(fā)時(shí)代是什么意思呢？就是全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式。首先產(chǎn)品不再只是住宅，而是包括住宅在內(nèi)所有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅是購物中心、寫字樓、醫(yī)院，甚至還包括監(jiān)獄、政府公共設(shè)施、體育場所、學(xué)校等等，這叫全產(chǎn)品線。全價(jià)值鏈?zhǔn)侵笍哪玫鼗蛘呤敲恳粋€(gè)項(xiàng)目開始，一直到最后的運(yùn)營，每個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)（開發(fā)、建設(shè)、管理、財(cái)務(wù)安排、最后運(yùn)營），都成為地產(chǎn)商關(guān)注和創(chuàng)新的重點(diǎn)。
進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)和科技的聯(lián)系越來越密切，和互聯(lián)網(wǎng)越來越密切，和我們?nèi)粘？赡芙佑|到的技術(shù)也越來越密切。今天我談一談后開發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)科技。關(guān)于房地產(chǎn)科技，需要關(guān)注以下幾個(gè)方面：
首先，投資規(guī)模。2017 年，與房地產(chǎn)科技相關(guān)的投融資活動(dòng)，中國一共有 60 億美金，美國大概有將近 200 億美金?？萍碱I(lǐng)域的投資，從規(guī)模上看，房地產(chǎn)科技肯定不是全世界增長最快的。很多人只注意到了 AR、VR、人工智能等等，但房地產(chǎn)科技是增長很重要的領(lǐng)域，雖然過去一直被忽視。
比如說租房平臺，就是房地產(chǎn)科技。它們可以通過互聯(lián)網(wǎng)處理大量的信息，和每一個(gè)買房、租房的人發(fā)生連接，并提供服務(wù)。聯(lián)合辦公也是一種科技進(jìn)步，把空間進(jìn)行更加靈活的安排處理，讓我們在空間的使用上發(fā)生了改變，不再像過去的辦公室，一個(gè)大平層，簡單的交付。這些都是房地產(chǎn)和科技結(jié)合帶來的變化。在規(guī)模上，這個(gè)領(lǐng)域里還有很大的增長空間。
其次，房地產(chǎn)科技發(fā)展最快的是數(shù)據(jù)處理和智能家居這兩個(gè)領(lǐng)域。在租房、買房的信息收集、數(shù)據(jù)整理方面，進(jìn)步是最快的。買房、賣房、租房都涉及到非常多的數(shù)據(jù)。
在國外，已經(jīng)能夠做到客戶任何時(shí)間想買房、租房，不僅能夠快速找到房源，而且能夠?qū)崿F(xiàn)在網(wǎng)上 360 度看房，看房之后還能快速估價(jià)。怎么估價(jià)呢？就是看這個(gè)房子周圍，比如兩公里、十公里內(nèi)發(fā)生過的交易都是什么？把這些交易的價(jià)格都呈現(xiàn)給客戶，同時(shí)把稅收、當(dāng)?shù)氐墓纼r(jià)部門對這個(gè)房子的估價(jià)，以及經(jīng)紀(jì)人的建議等數(shù)據(jù)都最快速給到客戶，這樣客戶就能非?？斓刈鞒雠袛?，要不要租或者買這個(gè)房子。
目前房地產(chǎn)跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合最重要的進(jìn)步，是在買房、租房時(shí)的大數(shù)據(jù)處理已經(jīng)非常完善了。美國已經(jīng)有了這樣的上市互聯(lián)網(wǎng)公司，中國目前還沒有這樣的數(shù)據(jù)公司。中國目前主要是政府部門掌握估價(jià)。未來開始征收房地產(chǎn)稅以后，中國也一定會(huì)有這樣的公司出現(xiàn)。房地產(chǎn)科技第一個(gè)最重要的領(lǐng)域?qū)嶋H上是在銷售、租賃數(shù)據(jù)處理方面，這個(gè)領(lǐng)域是最先成熟的。
智能家居方面，現(xiàn)在房子和汽車一樣已經(jīng)成為互聯(lián)網(wǎng)的終端。在這個(gè)空間里，我們集合了所有的智能家電和互聯(lián)網(wǎng)終端應(yīng)用?；ヂ?lián)網(wǎng)科技產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)入到每一個(gè)家庭里面，這個(gè)方面出現(xiàn)了非常多的公司，這些公司能夠用最快的方法讓我們在室內(nèi)體驗(yàn)和互聯(lián)網(wǎng)、和外部世界的聯(lián)系。
再次，房地產(chǎn)科技的應(yīng)用方面，即資產(chǎn)管理?，F(xiàn)在我們的資產(chǎn)管理主要針對投資級物業(yè)。什么是投資級物業(yè)？像國貿(mào)三期這種，就叫投資級物業(yè)。國貿(mào)一期二期三期做了 30 年，一共就做 100 萬平米，現(xiàn)在值 2000 億以上，而且沒有負(fù)債，這個(gè)叫投資級物業(yè)。30 年就做這么一點(diǎn)事兒。
我們知道，在中國，一個(gè)開發(fā)公司一年開發(fā) 100 多萬平米，是非常容易的事情。但投資級物業(yè)牽涉到資產(chǎn)管理，這個(gè)資產(chǎn)管理分為硬體和軟體，比如說機(jī)電和設(shè)備等，就是硬體；服務(wù)、租賃這些事情，就是軟體。
舉個(gè)例子，我們在紐約的一個(gè)同事，上班以外，自己還管理了 60 多間房子，跟別人一起管理物業(yè)。我問他，“你怎么能管 60 多間房子呢？你有 3 個(gè)孩子，還要上班，每天那么忙，你怎么管得過來？”他說，“很簡單，全部都在網(wǎng)上管，比如說要報(bào)修水管壞了、客戶租賃看房、交易等都在網(wǎng)上完成。”
其實(shí)就是通過美國的一個(gè)網(wǎng)上資產(chǎn)管理平臺操作，通過資產(chǎn)管理平臺的軟件系統(tǒng)，一個(gè)人能夠管理幾百個(gè)房子，非常簡單。這就是所謂的不動(dòng)產(chǎn)管理，實(shí)際上和科技有非常大的關(guān)系。
在開發(fā)階段，現(xiàn)在也有快速建房系統(tǒng)，通過房地產(chǎn)和科技的結(jié)合來完成建設(shè)。一家特別有意思的小公司，就是通過網(wǎng)絡(luò)來定制和建房子，一年增長了 100% 以上。這家公司在哪做呢？肯定不是在北京 CBD 里做，它在富裕地區(qū)的農(nóng)村服務(wù)客戶。這些地區(qū)，有不少愿意花七八十萬蓋房的農(nóng)村青年，80 后、90 后，在使用互聯(lián)網(wǎng)的過程中成長的，所以他們也道怎么用網(wǎng)絡(luò)來定制。
訂完了以后，公司給他幾百個(gè)可選擇的圖紙，選擇好以后，網(wǎng)上付定金，定制公司就派人迅速地把房子蓋好。在一個(gè)村里，如果有一家房子蓋得特別漂亮，所有的人就會(huì)跟著學(xué)。
當(dāng)然，現(xiàn)在房地產(chǎn)的投融資這塊跟科技的結(jié)合也是非?？斓?。這個(gè)結(jié)合最典型的是一種特別的物業(yè)形式，就是消費(fèi)類的物業(yè)。比如酒店、服務(wù)公寓、餐廳、辦公室這類跟客戶密切聯(lián)系的不動(dòng)產(chǎn)形式?，F(xiàn)在開始用的一個(gè)方法是眾籌，很多項(xiàng)目眾籌的目的不完全是為了融資，而是為了跟客戶建立連接。所以我們看到很多民宿、精品酒店、度假設(shè)施都用了眾籌的方式。
這樣的方式，投資人未來又可以直接到這個(gè)場所去消費(fèi)，在消費(fèi)的過程中會(huì)給很多的照顧，這樣就吸引人又投資又消費(fèi)，在融資過程就把客戶圈在一起。
此外，我們都知道人工智能、區(qū)塊鏈等未來會(huì)滲透到很多領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些帶來的變化，或者說挑戰(zhàn)，最近房地產(chǎn)行業(yè)討論最多的大概有這么幾個(gè)方面：
第一，我們家里面以后到底是請傳統(tǒng)的保姆，還是用機(jī)器人保姆？
現(xiàn)在已經(jīng)有人開發(fā)出了機(jī)器人保姆，雖然用著不親切，也不方便，甚至還覺得別扭。比如如果機(jī)器做錯(cuò)了事，你都沒法生氣，如果生氣你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己很滑稽，也沒有意思。還是以前用人工的保姆覺得習(xí)慣，兩個(gè)人互相生氣也很有樂趣。但技術(shù)在進(jìn)步，這些未來也許就不是問題了。所以這是對家政服務(wù)方面的挑戰(zhàn)。
有人提出未來賣房的時(shí)候直接配一個(gè)機(jī)器人保姆。機(jī)器人保姆未來是不是競爭的一個(gè)亮點(diǎn)，現(xiàn)在還在討論。
第二，可以用 VR 人工智能的方法，盡快的識別。讓我們在租房或者買房前盡快識別了解室內(nèi)空間，看是不是滿足自己的需要。
第三，在制造領(lǐng)域，用 3D 技術(shù)蓋房子，這項(xiàng)技術(shù)提升很快，速度也在提高，但目前還不能蓋高層，大概 3 層以下有實(shí)驗(yàn)成功的，3 層以上目前沒有辦法用打印的辦法迅速蓋起來。但是這個(gè)技術(shù)在進(jìn)步，一旦技術(shù)成熟，蓋房子速度會(huì)非?？臁?br />
第四，過去看地最牛的是坐直升機(jī)，現(xiàn)在看地已經(jīng)不用直升機(jī)，用無人機(jī)，慢慢看。尤其是度假地，平時(shí)看的范圍比較窄，用無人機(jī)，看的范圍非常廣。所以在看地方面，在觀景、模擬未來景觀和銷售方面，無人機(jī)的應(yīng)用也會(huì)越來越多。
第五，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用對于我們精準(zhǔn)的資產(chǎn)管理也越來越有用。比如，我們通過地圖，通過搜索，就知道每天在這個(gè)商圈里活動(dòng)的人群大體上是什么年齡，什么樣的人，幾點(diǎn)人多，幾點(diǎn)人少。以這樣的方式，我們聚焦在物業(yè)管理和出租經(jīng)營上，通過這些數(shù)據(jù)，讓我們在做購物中心、做社區(qū)商鋪的時(shí)候會(huì)有更精準(zhǔn)地定位。
第六，區(qū)塊鏈技術(shù)現(xiàn)在也越來越熱鬧，房地產(chǎn)行業(yè)最近在區(qū)塊鏈技術(shù)上面也有很多討論和研究，特別是在房地產(chǎn)金融服務(wù)這塊，大家都認(rèn)為區(qū)塊鏈技術(shù)可以廣泛應(yīng)用。比如說你有一個(gè)房子，融資的時(shí)候，不需要通過現(xiàn)在這樣一套手續(xù)，可以通過智能合約，我們叫作分布式的，一群人一群人直接融資，這個(gè)也是大家在努力研究的一個(gè)問題。
總之，雖然在過去不動(dòng)產(chǎn)科技領(lǐng)域一直被人忽視，但它的機(jī)會(huì)還是存在的。進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，全產(chǎn)品線、全價(jià)值鏈、全商業(yè)模式都將擁抱所有的新興科技，從而提供更好的空間體驗(yàn)和價(jià)值服務(wù)。
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