2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售狀況分析【圖】

    1、成交特點(diǎn)：城市層級(jí)之間的冰火分化

    我們在 2016 年三季度全市場最前瞻提出房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的開始，此后的四季度以來房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了史上以來最為嚴(yán)厲的調(diào)控潮，無論從限購限貸的嚴(yán)厲程度還是圍繞都市圈的調(diào)控范圍，本輪調(diào)控的嚴(yán)苛程度都超過任何一輪周期。截止 11 月末，全國商品房銷售金額 11.5 萬億，同比增長 12.6%，占 2016 年全年銷售金額的98.2%，全年成交繼 2016 年之后再創(chuàng)歷史新高已是板上釘釘，但這背后是全國房地產(chǎn)市場成交的“冰火”分化。

    “冰”在于一二線城市的成交量熄火。一二線城市不斷加碼的調(diào)控力度疊加政府預(yù)售證管制，我們跟蹤的79 個(gè)重點(diǎn)城市中，一二線城市自今年初以來即進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，截止到 11 月末，一線城市累計(jì)成交同比下降38.2%，二線城市累計(jì)成交同比下降 24.4%。核心城市成交面積快速下滑的主要原因在于新增的供給的快速下降，預(yù)售證審批嚴(yán)格管理致使主流城市的批售面積持續(xù)收窄，我們跟蹤的重點(diǎn)城市中，一線城市自 3 月份以來批售面積同比均為負(fù)增長，二線城市自年初以來截止三季度末批售面積累計(jì)同比下降 17.2%。

全國商品房銷售面積單月增速

數(shù)據(jù)來源：公開資料整理

全國商品房銷售面積單月增速

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重點(diǎn)城市一手房成交增速

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重點(diǎn)城市一手房成交增速

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重點(diǎn)城市批售面積增速

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重點(diǎn)城市 15-16 年供地面積增速

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》

    而“火”則在于三四線城市的崛起。今年的三四線城市較好的承接了本輪回暖周期以來的熱度傳導(dǎo)，在友善的去庫存政策環(huán)境引導(dǎo)下，疊加主流核心城市受政策調(diào)控影響需求持續(xù)外溢，實(shí)現(xiàn)了量價(jià)齊升的逆勢增長，自年初以來三四線城市持續(xù)保持高速增長，3 月份全國三四線城市銷售面積同比增長達(dá)到 27.3%，且與一、二線主流核心城市的增速差持續(xù)擴(kuò)大，在 5 月份出現(xiàn)了近年以來最大的反差，三四城市與一二線城市增速差達(dá)到66.3%，隨后開始出現(xiàn)回落，9 月份三四線城市銷售增速已較年初有明顯下滑，單月銷售增速降至 4.1%。

    三四線地產(chǎn)超預(yù)期熱銷并非僅僅緣于樓市限購限貸政策下的一、二線需求外溢，自 15 年以來國務(wù)院推動(dòng)的“棚改三年計(jì)劃”，提高棚改貨幣化安置比例也是重要原因之一。效果方面，2016 年棚改貨幣化帶來去庫存 2.5億平米，約占到 2016 年商品住宅銷售面積的 18%，去庫存效果顯現(xiàn)，而今年計(jì)劃開工的 600 萬套棚戶區(qū)改造也將去化 3.06 億平米的庫存規(guī)模，預(yù)計(jì)將占到全年銷售面積的 20%左右。

    不過隨著三四線城市需求的持續(xù)兌現(xiàn)和棚改貨幣化效應(yīng)邊際彈性的減弱，三四線城市增速已經(jīng)呈現(xiàn)疲軟。我們跟蹤的 57 個(gè)重點(diǎn)三四線城市成交增速在 6-7 月就已由正轉(zhuǎn)負(fù)。我們認(rèn)為主流核心城市的熱度傳導(dǎo)即將進(jìn)入尾聲，棚改貨幣化的邊際彈性也將隨著基數(shù)的抬升和棚戶區(qū)改造難度的不斷增加，效果將持續(xù)減弱。

限購和非限購城市成交增速

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全國一二線城市和三四線城市增速差

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我國棚改推進(jìn)測算

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我國棚改政策推進(jìn)

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    2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：改善性需求延續(xù)高比例

    產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，市場延續(xù)了 15 年以來消費(fèi)升級(jí)的風(fēng)格，改善型需求占據(jù)主導(dǎo)，我們跟蹤的 21 個(gè)重點(diǎn)城市中 90-170 平戶型成交占比在今年三季度達(dá)到 60.0%創(chuàng)歷史新高，而首置剛需占比不斷下滑，至三季度末 90 平以下的剛需型產(chǎn)品成交占比降至 26.9%，為近年以來的新低，170 平以上的豪改產(chǎn)品成交繼續(xù)保持平穩(wěn)。

    隨著客戶群體主流需求的轉(zhuǎn)變，房企的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也開始有所調(diào)整，我們跟蹤的 71 家重點(diǎn)房企中，90-170平戶型產(chǎn)品成交占比也同樣超過 60%達(dá)到 60.4%，進(jìn)一步印證需求結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品戶型轉(zhuǎn)變的特點(diǎn)，90 平以下的戶型成交占比同步降至 26.4%，而 170 平以上的豪改產(chǎn)品，自 16 年以來成交占比持續(xù)下降，說明當(dāng)前改善型需求中仍然以剛需型改善或者適用于二孩家庭的三至四房的戶型為主，當(dāng)然也和當(dāng)前預(yù)售證嚴(yán)管之下，開發(fā)商對首付比例要求有所提升有關(guān)。

27 個(gè)重點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)

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71 家重點(diǎn)房企成交結(jié)構(gòu)

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