2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷售與全國(guó)人口相關(guān)性及各省份人口與地產(chǎn)銷售相關(guān)性情況分析

    一、全國(guó)人口與地產(chǎn)銷售相關(guān)性分析

    1、住宅銷售面積（萬(wàn)方）=96*二十年前出生城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）-21*省內(nèi)遷入人口（萬(wàn)人）+46*省外遷入人口（萬(wàn)人）

    模型R 方（解釋力度）為97%，本地滿20 歲人口對(duì)住房需求影響力大于遷移人口影響力，但兩者均為顯著。（注：遷移人口數(shù)均為該年時(shí)點(diǎn)人戶分離的人口數(shù)）通過(guò)城鎮(zhèn)遷移人口模型擬合出來(lái)的預(yù)測(cè)值與通過(guò)常住人口擬合的預(yù)測(cè)值較為接近。其中每一個(gè)在當(dāng)年滿20 歲的城鎮(zhèn)青年將對(duì)應(yīng)96 平方米的住房需求，這一指標(biāo)遠(yuǎn)高于同期全國(guó)30 平左右的人均住房面積。省外遷入人口對(duì)全國(guó)住宅銷售需求有正向影響，與預(yù)期基本一致。但值得注意的是，全國(guó)住宅銷售面積、城鎮(zhèn)出生人口等時(shí)間序列不穩(wěn)定且未能通過(guò)單位根檢驗(yàn)，此模型存在虛假回歸的可能性。按遷移人口規(guī)模平穩(wěn)下滑的假設(shè)，預(yù)測(cè)2017/18/19/20年遷移人口整體規(guī)模為2.90/2.88/2.86/2.84 億人，根據(jù)推算對(duì)應(yīng)每年滿20 歲城鎮(zhèn)青年人數(shù)約為618/617/609/614 萬(wàn)人， 并假設(shè)省外遷移人口占比分別為35.4%/35.7%/36.1%/36.4% （ 逐年上升） ， 對(duì)應(yīng)住宅銷售面積預(yù)測(cè)值為13.9/14.5/15.0/15.7 億平方米。

    2、住宅銷售面積（萬(wàn)方）=-334836+335*當(dāng)年出生城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）+27*城鎮(zhèn)凈遷入人口（萬(wàn)人）+25*省內(nèi)遷入人口（萬(wàn)人）-37*省外遷入人口（萬(wàn)人）

    模型1.2 的R 方（解釋力度）分別為99%，本地當(dāng)年新生人口對(duì)住房需求影響力遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)凈遷入人口、遷移人口總數(shù)，但三者均為顯著。（注：城鎮(zhèn)人口凈遷入數(shù)為實(shí)際每年城鎮(zhèn)人口增量減去當(dāng)年城鎮(zhèn)新生人口）在模型1.1 的基礎(chǔ)上，加入了常住口徑下城鎮(zhèn)凈遷入人口，并且將用當(dāng)年城鎮(zhèn)出生人口數(shù)替代了20 年前出生人口數(shù)（回歸顯著性更強(qiáng)），從而得出了對(duì)2000-2016 全國(guó)住宅銷售面積回歸更優(yōu)的模型1.2。未來(lái)2017-2019 年內(nèi)全國(guó)出生率下降空間有限，中性假設(shè)下2017-2020 年出生率分別為12.82/12.74/12.61/12.03‰。預(yù)測(cè)2017-2020 年城市凈遷入人口數(shù)保持在2016 年時(shí)1730 萬(wàn)人水平（推算值）。算出2017-2020 年全國(guó)城鎮(zhèn)化率分別為58.6/59.9/61.1/62.4%，而由模型1.2 推算出的全國(guó)住宅銷售面積為13.5/13.6/13.4/12.0 億平。

    3、住宅銷售面積同比增速（%）=1.96*城鎮(zhèn)新出生人口同比增速（%）+0.51*城鎮(zhèn)20 年前出生人口同比增速（%）+0.69*城鎮(zhèn)凈遷入人口同比增速（%）+2.27*遷移總?cè)丝谕仍鏊伲?）

    對(duì)變量進(jìn)行同比增速的城鎮(zhèn)遷移人口模型R 方為44%，新出生人口、城鎮(zhèn)凈遷入人口、全國(guó)遷移人口都對(duì)住宅銷售面積增速有正向影響。由于銷售面積、城鎮(zhèn)出生人口等序列都不平穩(wěn)，對(duì)所有變量進(jìn)行了同比增速處理并重新建立模型，其中添加了當(dāng)年城鎮(zhèn)新出生人口同比增速變量（相比20 年前出生人口更為顯著）。此外，省外遷移人口同比增速的提升對(duì)于住宅銷售面積增速也有正向影響，說(shuō)明拋開(kāi)城鎮(zhèn)化因素后的全國(guó)遷移人口總數(shù)對(duì)住宅銷售仍有促進(jìn)作用。考慮到全國(guó)遷移人口自2014 年開(kāi)始回落，在未來(lái)此項(xiàng)同比增速為負(fù)，將拖累全國(guó)住宅銷售增速。舉例來(lái)看，2016 年全國(guó)住宅銷售面積增速為22.4%，可由人口因素解釋的部分為16.9%，5.4%為投資性需求帶來(lái)的增量。

    2017 年城鎮(zhèn)凈遷入人口同比增長(zhǎng)20%，模型1.2\2.1 預(yù)測(cè)的住宅銷售面積分別為14.4/15.9 億平，對(duì)比原預(yù)測(cè)增加0.94/1.89 億平。在假設(shè)中提到，之前預(yù)測(cè)值是基于每年城鎮(zhèn)凈遷入人數(shù)穩(wěn)定在1730 萬(wàn)人水平。當(dāng)城鎮(zhèn)化人口同比增加20%到2076 萬(wàn)人，模型1.2/2.1 的預(yù)測(cè)結(jié)果分別增加了0.94/1.89 億平。考慮到我國(guó)新經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城市群經(jīng)濟(jì)帶逐步形成，未來(lái)城市圈集聚效應(yīng)將繼續(xù)增強(qiáng)，因此城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速也將對(duì)應(yīng)全國(guó)住宅銷售的顯著提升。

    二、房地產(chǎn)銷售與各省份人口相關(guān)性分析

    1、：各省份住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）=58.3*城鎮(zhèn)20 年前出生人口（萬(wàn)人）+11.4*外省凈遷入城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）+3.9*省內(nèi)凈遷入城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）

    2、：各省份住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）=59.9*城鎮(zhèn)20 年前出生人口（萬(wàn)人）+7.5*本省常住人口凈遷入數(shù)（萬(wàn)人）

    以城鎮(zhèn)遷移人口及城鎮(zhèn)本地新出生人口為自變量的模型對(duì)2000-2010 時(shí)間段內(nèi)各省份總銷售面積擬合度較為接近。解釋力度（R 方）接近70%，本地20 年前新生人口對(duì)住房需求影響力大于遷移人口影響力，但兩者均為顯著。每1 個(gè)本地新生人口對(duì)應(yīng)該省份住宅銷售面積約為60 平方米，用當(dāng)年城鎮(zhèn)新生人口作為變量解釋力度稍差；外省遷入城鎮(zhèn)人口對(duì)應(yīng)銷售面積要高于省內(nèi)遷入人口。以常住人口凈變動(dòng)及城鎮(zhèn)本地新出生人口為自變量的模型與前模型擬合度接近，且殘差分布也具有類似的表征：在湖北、湖南、黑龍江、河南、河北等人口流出大省都明顯高估，而在上海、江蘇、北京等省份出現(xiàn)明顯低估。這中殘差分布的地域性可能與各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地產(chǎn)金融屬性差異有關(guān)，遷入北京上海等地的人口數(shù)量眾多且購(gòu)買力較強(qiáng)，對(duì)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)影響較大。

    3、（2011-2016）：各省份住宅銷售面積（萬(wàn)平方米）=115*城鎮(zhèn)二十年前出生人口（萬(wàn)人）+22*外省凈遷入城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)人）

    針對(duì)2011-2016 樣本進(jìn)行分析，城鎮(zhèn)出生人口、城鎮(zhèn)遷入人口對(duì)住宅銷售面積的影響系數(shù)都顯著上升。解釋力度（R 方）為79%，解釋力度上升明顯。每1 個(gè)本地20 年前新生人口遷口對(duì)應(yīng)115 平方米住宅銷售面積，影響系數(shù)相比2000-2010 樣本結(jié)果都上升97%，其主要原因可能是同期內(nèi)個(gè)人居住面積增長(zhǎng)加快，從2000 年時(shí)20 平米上升至2016 年時(shí)36.6 平米，外加我國(guó)獨(dú)生子女家庭較多的結(jié)構(gòu)特征，父母出資為子女買房帶動(dòng)了較高的住房需求；而每1 個(gè)外省遷入城鎮(zhèn)人口對(duì)應(yīng)22 平方米住宅銷售面積，影響系數(shù)相比2000-2010 樣本結(jié)果增加90%，其原因可能在于遷移人口在遷入地城鎮(zhèn)原先以租房為主，而在2011-2016 購(gòu)房?jī)A向顯著提升，對(duì)應(yīng)人均住房面積屬于合理水平。

    4、各省份住宅銷售套數(shù)（萬(wàn)套）=0.81*城鎮(zhèn)二十年前出生人口（萬(wàn)人）+0.08*本省常住人口凈遷入數(shù)（萬(wàn)人）

    選取住宅銷售套數(shù)作為自變量，消除了人均住宅面積的潛在影響，城鎮(zhèn)本地出生人口的解釋效力依然顯著。解釋力度（R 方）為74%。每1 個(gè)本地20 年前新生人口對(duì)應(yīng)購(gòu)買0.81 套住宅，而每1 個(gè)常住凈遷入人口對(duì)應(yīng)購(gòu)買0.08 套住宅，可見(jiàn)城鎮(zhèn)本地出生人口依然是購(gòu)房的主要人群。由此可見(jiàn)，剔除不同省份的人均居住面積因素的影響后，城鎮(zhèn)本地適齡青年人群和省外凈遷入人群依然是影響購(gòu)房需求的核心因素。

    綜上，2000-2016 年期間20 年前出生城鎮(zhèn)人口數(shù)仍然是決定各省份地產(chǎn)銷售額的決定性因素，省外凈遷入城鎮(zhèn)人口數(shù)影響系數(shù)其次，省內(nèi)凈遷入城鎮(zhèn)人口影響系數(shù)最低。由于各省份在1990-2000 年期間出生率分化較大（參考圖3），東部經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)省份出生率顯著下降，而中西部省份出生率仍位于15‰高位以上，觀測(cè)到2011-2016 年期間高出生率的18 省住宅銷售面積占全國(guó)比重持續(xù)上升。而從安徽、江西、廣西、湖北、四川、河南等中西部主要人口流出省份來(lái)看，此六省在1991-2000 年期間平均出生率均高于15‰，對(duì)應(yīng)2011-2016 年住宅銷售面積占全國(guó)比重呈加速抬升趨勢(shì)。全國(guó)住宅銷售重心將持續(xù)由東南沿海發(fā)達(dá)省份向中西部省份轉(zhuǎn)移，且此趨勢(shì)將延續(xù)至2020年左右，對(duì)應(yīng)2000 開(kāi)始中西部省份出生率逐漸接近全國(guó)平均水平。而在2020-2030 年期間，對(duì)應(yīng)2000-2010 年全國(guó)出生率均顯著下降，全國(guó)地產(chǎn)銷售增量需求較為有限。

    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》