2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)供給情況及租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析【圖】

    一、房地產(chǎn)行業(yè)供給情況分析

    1、房地產(chǎn)行業(yè)短期庫存回落，長期仍存壓力

    價(jià)格是由需求與供給共同決定的，目前的供給情況又是怎樣的呢。

    根據(jù)房企從拿地到銷售的過程，可以將庫存分為以下四類：

    已拿地未開工庫存：顧名思義，此類庫存就是開發(fā)商已經(jīng)拿到地，但是沒有開工，這稱為已拿地未開工庫存，但是因?yàn)橥恋匾呀?jīng)出讓出去，遲早會(huì)轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)期的壓力。

    已開工未銷售庫存：在拿地之后已經(jīng)進(jìn)入施工階段，因?yàn)檫€沒有達(dá)到政府規(guī)定的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)或者開發(fā)商控制銷售節(jié)奏等原因而尚未拿到預(yù)售證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，稱之為已開工未銷售庫存，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目開工之后一年內(nèi)就能有預(yù)售資格，可以視為市場(chǎng)的中期庫存。

    可售庫存：即是所謂的待售面積，拿到預(yù)售證之后尚未售出的項(xiàng)目都?xì)w屬于此類，包括現(xiàn)房和期房。

    待售庫存：指的是施工完成一旦銷售可以立即結(jié)算的現(xiàn)房。后兩種庫存是已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)可以面向購房者的商品，因此一般稱之為短期庫存。

    而從最廣義的角度來看，歷年來我國出讓的所有土地建筑面積扣除歷年銷售面積，就是我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存情況，也即第一類和第二類庫存之和。而已開工未銷售庫存則涵蓋了可售庫存，待售庫存又是可售庫存的子集。

    經(jīng)過兩年去庫存政策的推進(jìn)，我國目前的短期庫存已經(jīng)處在近幾年的低位。2015 年末至今，統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積下降了約1 億平米，其中住宅待售面積下降了1.2億平米，去庫存效果顯著。如果可售面積來看的話，以跟蹤的28 個(gè)典型城市為例，住宅的去化周期中位數(shù)（以過去三個(gè)月的平均銷售為分母）從去年的10.2 個(gè)月下降至6.9個(gè)月，也注意到2017年隨著調(diào)控政策的推出和深化，一二線城市的去化周期開始回升，三四線保持低位。

全國商品房待售面積下降約一億平 單位：萬平

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    相關(guān)報(bào)告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2017-2022年中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)研及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》

去化周期因?yàn)檎{(diào)控政策開始出現(xiàn)分化 單位：月

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    從已經(jīng)開工尚未銷售的角度看，申萬宏源測(cè)算下這個(gè)類別的庫存在2014 年之前走勢(shì)與遠(yuǎn)期的拿地未開工庫存是保持一致的，在2014 年之后開工未銷售部分趨勢(shì)明顯向下，與拿地未開工形成背離。一方面由于2012 年以來的調(diào)控導(dǎo)致房企對(duì)后市較為悲觀，因此壓低了新開工面積；另一方面2015 年四季度以來持續(xù)熱銷的行情也推動(dòng)了中期庫存的持續(xù)去化。

    而從長期潛在供給的角度即拿地未開工面積來說，已經(jīng)供應(yīng)出去尚未開工的土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于已開工未銷售的土地的，即使是在過去兩年房地產(chǎn)上行的小周期中，住宅新開工面積較住宅建設(shè)用地出讓仍然是有所不足的。同時(shí)注意到一二三線的拿地未開工庫存走勢(shì)分化是十分明顯的，一線的土地市場(chǎng)仍然是供不應(yīng)求的狀態(tài)，基本每年的新出讓土地都已經(jīng)轉(zhuǎn)為開工狀態(tài)。而測(cè)算的三四線城市在2009 年和2010 年的拿地未開工庫存有所下降，之后一路上行，約占全國面積的55%左右。按追蹤的樣本城市2016 年的三四線銷售線性外推來看，大約還需要三年左右的去花時(shí)間消化。三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的遠(yuǎn)期供給依然充足。

    供給和需求的錯(cuò)配是我國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存結(jié)構(gòu)的一個(gè)主要問題。供給以三四線城市占大頭，而一二線是我國人口凈遷入的主要方向，過去十年來一二線的銷售占比也在穩(wěn)步提升。2016 年因城施策的地產(chǎn)調(diào)控方針較好的緩解了三四線供給和銷售不匹配的矛盾，但是長期來看仍需較長的時(shí)間消化。

300 城一二三線城市住宅用地成交面積占比

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300 城銷售面積占比

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    具體到各個(gè)省份，在全國短期庫存普遍回到健康狀態(tài)的當(dāng)下，哪些區(qū)域是潛在供給較多，從而對(duì)房價(jià)增長有抑制作用呢？計(jì)算了各省份的新開工減去銷售面積的情況，除了東三省因?yàn)橥恋毓?yīng)面積較多而銷售面積趨緩導(dǎo)致的開工未銷售面積較多之外，人口大省的開工未銷售面積也較高，如山東、河南等，均在兩億平米以上。

各省份的新開工-銷售 單位：萬平

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 考慮到不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也不一樣，庫存絕對(duì)值多的省份相較

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    于市場(chǎng)需求其數(shù)值未必一定高。從出清周期的角度看，上海、廣東、江西和重慶等省市的出清周期是在半年以內(nèi)的，這些地區(qū)供給也是比較緊張的，房價(jià)存在一定的增長動(dòng)力。而山西、河北、甘肅等省份的潛在供給還是比較充足的。

    總的來看，短期庫存已經(jīng)處于比較健康的位置，中長期庫存則仍存去化壓力，并且大多集中在三四線。在調(diào)控政策逐漸深化，限售限購城市增多的情況下，房企積壓的大量土地庫存會(huì)存在去化壓力。

    具體到各個(gè)城市，拉取了22 個(gè)重點(diǎn)城市過去10 年的供地規(guī)劃建筑面積以及商品住宅銷售面積，從供地面積和銷售面積的比例來研究哪些區(qū)位的城市未來的房價(jià)是更具有增長動(dòng)力的。（由于國土局公布的是住宅類用地的規(guī)劃建筑面積，包括商住，而銷售面積則是僅指商宅，因此該比例實(shí)際是偏大的）。

分都市圈看供地和銷售面積之比

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分城市能級(jí)看供地和銷售面積之比

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    長期供給銷售比處于1 以下的是北上廣深四大一線城市，未來這些區(qū)域房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺可以預(yù)料。而二線城市的供給銷售比近幾年是高于三線城市的，這主要是由于二線城市包含了武漢、成都和重慶等過去供給較多的中西部城市，而三線城市則只有東莞、佛山、揚(yáng)州等珠三角和長三角都市圈城市。因此從都市圈概念來看，三大都市圈的供給銷售比是明顯低于其他區(qū)域的，也就是中西部城市。未來都市圈內(nèi)的城市房價(jià)會(huì)有更堅(jiān)實(shí)的支撐。

    因此從供需結(jié)構(gòu)的角度考慮房價(jià)走勢(shì)，都市圈概念會(huì)較一二三線的城市能級(jí)更有效。

    未來都市圈內(nèi)的核心城市會(huì)依然是房地產(chǎn)開發(fā)的主要市場(chǎng)，而周邊的三四線房價(jià)則會(huì)提供較大的彈性。都市圈之外的二線城市依然會(huì)吸附省內(nèi)人口資源，但是在大量供給居住用地之下，房價(jià)增長動(dòng)力會(huì)受到抑制。

    2、未來土地供應(yīng)：一二線適當(dāng)擴(kuò)大、三四線縮量

    由于我國的土地制度，難以精確預(yù)測(cè)未來供給。從我國目前一二線緊缺，三四線過剩的現(xiàn)狀來看，未來土地供應(yīng)三四線控量，核心一二線城市適當(dāng)擴(kuò)大供給會(huì)是個(gè)大的趨勢(shì)。2017 年初國務(wù)院發(fā)布的《全國國土規(guī)劃綱要（2016—2030 年）》提出到“2020 年，全國主體功能區(qū)布局基本形成，國土空間布局得到優(yōu)化；到2030 年，主體功能區(qū)布局進(jìn)一步完善，以重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)、城市群、農(nóng)產(chǎn)品主產(chǎn)區(qū)為支撐，重要軸帶為主干的新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化格局基本形成，人口集疏更加有序，城市文化更加繁榮，全方位對(duì)外開放格局逐步完善，國際競爭力顯著增強(qiáng)，國土開發(fā)強(qiáng)度不超過4.62%，城鎮(zhèn)空間控制在11.67 萬平方千米以內(nèi)。”

    其中國土開發(fā)強(qiáng)度是指建設(shè)用地總量占行政區(qū)域面積的比例，2011-2015 年的年均住宅建設(shè)用地供應(yīng)面積約11.4 億平，根據(jù)國土規(guī)劃綱要，至2020 年全國每年新增建設(shè)用地面積為42 萬公頃，而2012 年-2016 年住宅用地面積占比為17%，并且有逐年下行趨勢(shì)，2016 年僅為14%。如果按照17%的比例計(jì)算，跟2011-2015 年相比，2016-2020 年預(yù)計(jì)減少37%的住宅用地供應(yīng)，2020-2030 年預(yù)計(jì)減少46%的供應(yīng)在一二線核心城市庫存處于低位的情況下，未來主要縮減的就是三四線城市的土地供應(yīng)。而一線城市為了緩解供不應(yīng)求的狀況，一線城市的土地供應(yīng)規(guī)劃都有明顯增加的跡象。上海十三五土地供應(yīng)較十二五期間計(jì)劃增加約20%，并且預(yù)計(jì)新增1700 萬平米的租賃用地。

    除了土地供應(yīng)面積，容積率也是影響實(shí)際供給的重要指標(biāo)。根據(jù)100 大中城市的土地出讓數(shù)據(jù)，一二三線城市的土地供應(yīng)的容積率在2014 和2015 年達(dá)到頂峰，2016年紛紛有所回落。容積率的變化在如此大基數(shù)的土地供應(yīng)情況下往往對(duì)最后實(shí)際項(xiàng)目的建筑面積擾動(dòng)很大，從而對(duì)實(shí)際居住面積或者說住宅庫存情況造成深遠(yuǎn)影響。例如2016 年我國100 大中城市宅地成交面積較2015 年增長了117 萬平，但是在容積率下降了0.08 之后，實(shí)際建筑面積減少了約2000 萬平。

    容積率有所回落可能是由于我國逐漸步入城鎮(zhèn)化后期，城區(qū)土地可出讓面積逐步到頂，土地出讓逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移所致。同時(shí)原來主城區(qū)的居住結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整，政府開始優(yōu)化中心城區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。但長期來看容積率進(jìn)一步下降的可能性不高。

    如果用wind100 大中城市一二三線過去五年的平均容積率來作為未來住宅供應(yīng)容積率的替代，，至2020 年一線每年新增建筑面積4130 萬方，全國每年新增住宅建筑面積14.6 億平，按照2016 年一線的人均居住面積36.6 平米以及全國的人均住宅建筑面積40.8平米計(jì)算，至2020 年全國每年新增住宅面積可供3600 萬人居住，一線可供約102萬人居住。

至2020 年一線城市可供應(yīng)年均約4100 萬平（測(cè)算）

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    3、重慶土地儲(chǔ)充足提供政策調(diào)控空間

    長周期房價(jià)怎么走，我國的房地產(chǎn)改革試點(diǎn)城市重慶也行能提供一些思路。重慶作為我國房地產(chǎn)改革走在最前列的城市，地票制度、公租房制度等政策為我國房地產(chǎn)改革提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。重慶的房價(jià)運(yùn)行一直較為平穩(wěn)，且與其他中西部核心城市相比，價(jià)格明顯較低。但是另一方面，重慶實(shí)際上也是對(duì)土地出讓收入較為依賴的

中西部五大核心城市房價(jià) 單位：元/平米

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重慶去化周期 單位：月

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    從土地供應(yīng)來講，重慶歷年來的供地面積都是比較充足的，堅(jiān)決平抑土地市場(chǎng)熱度。2008 年以來，重慶的商品住宅銷售面積遠(yuǎn)低于住宅類用地的供應(yīng)面積

重慶歷年供應(yīng)面積遠(yuǎn)高于銷售面積 單位：萬平

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    為什么重慶政府能夠做到如此大規(guī)模的供地，一方面是重慶政府的超前土地規(guī)劃意識(shí)，2002 年就收儲(chǔ)了40 多萬畝的土地，按目前的供應(yīng)情況，可以供應(yīng)至2020 年，較低的收儲(chǔ)成本和較高的存量確保了每年制定供地計(jì)劃的空間，可以靈活根據(jù)市場(chǎng)情況而定，如2013 年的上行周期。

    另一方面地票制度的推行也功不可沒。將邊遠(yuǎn)農(nóng)村地區(qū)的宅基地復(fù)墾為耕地，換取城區(qū)建設(shè)用地指標(biāo)，是地票制度的核心。地票制度打通了農(nóng)村土地和城市用地之間的流通，提高了地使用效率，也推動(dòng)了重慶地區(qū)的城市化進(jìn)程，較好的解決了土地和人口錯(cuò)配的問題。

    從土地財(cái)政角度看，重慶過去還是較為依賴土地出讓收入的。根據(jù)政府性基金收入（土地出讓收入一般占基金收入的80%以上）情況來看，2012 年、2013 年的基金收入是地方公共財(cái)政收入的80%以上。2015、2016 年以來情況有所改觀，地方財(cái)政收入保持了持續(xù)的增長，而基金收入是下滑的，重慶政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收入多元化上花了很大力氣，配合國家一帶一路戰(zhàn)略，成效逐漸顯現(xiàn)。從稅收收入上看，耕地占用稅、契稅、土地增值稅、城建稅、印花稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅這些與房地產(chǎn)相關(guān)較為緊密的稅種占重慶稅收收入的35%左右。

    重慶依靠充沛的土地儲(chǔ)備從而擁有了足夠的政策調(diào)控空間。1、可以大規(guī)模的進(jìn)行土地出讓，享受到土地增值收益，從而有能力推動(dòng)城市建設(shè)發(fā)展；2、有效抑制了房價(jià)過度上漲，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；3、保障了完善的公租房建設(shè)，保障了居民的基本居住需求。

    二、租賃市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

    1、租賃是對(duì)居住需求的有效補(bǔ)充

    從土地供應(yīng)的角度來看，單純商品住宅的土地供應(yīng)依然不能滿足未來一線城市的新增居住需求的。從2013 年以來一線城市銷售一直超出供應(yīng)。但是從十三五土地規(guī)劃來看，未來一線城市的供應(yīng)仍然很難滿足需求，那么基于存量市場(chǎng)做文章，在一線和核心二線城市發(fā)展租賃市場(chǎng)是對(duì)未來居住需求的一個(gè)有效補(bǔ)充。

過去十年一線城市土地供應(yīng)與商品房銷售面積 單位：萬平

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    2、租賃市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊

    現(xiàn)階段來看，我國的租賃市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，租賃人口與租賃房屋比例均低于國際水平。租賃人口比例僅為美日英的三分之一，而流動(dòng)人口集中的一線城市深圳、上海和北京，在租的房屋占比僅為20%，存量房屋資源利用不充分。

各國租賃市場(chǎng)租賃房屋及人口占比

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各城市租賃市場(chǎng)租賃房屋及人口占比

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    我國的租賃市場(chǎng)發(fā)展程度不足，原因是多方面的：

    從供給的角度來講，租金收益率是核心。過去幾輪房地產(chǎn)小周期中，租金上漲幅度遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲幅度，對(duì)個(gè)人業(yè)主而言，相較于穩(wěn)定的租金收入，業(yè)主在房地產(chǎn)上行周期中進(jìn)行房屋交易可以享受到大幅度的資產(chǎn)升值，更熱衷于房屋交易，而非提供長期穩(wěn)定的房源。

    租金收益率低也導(dǎo)致了我國租賃市場(chǎng)缺少專業(yè)化運(yùn)營的機(jī)構(gòu)，地產(chǎn)開發(fā)商始終熱衷于銷售房屋，而非做存量市場(chǎng)的運(yùn)營。從機(jī)構(gòu)托管或機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營的房源比例來看租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)滲透率不到2%，北京作為一線城市中機(jī)構(gòu)化滲透率最高的城市，也才不到5%，而美國機(jī)構(gòu)化滲透率30%左右，日本的機(jī)構(gòu)滲透率在80%以上。租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化率不高就會(huì)導(dǎo)致行業(yè)運(yùn)行效率不高，無法提供提供高品質(zhì)、規(guī)范化、長周期的服務(wù)。在租房品質(zhì)上也難以滿足租戶需求。

    從四大一線城市來看，2008 年以來幾乎沒有租金漲幅超過房價(jià)漲幅的年度，但是在2017 年觀察到了積極的轉(zhuǎn)變，北上廣深上租金漲幅與房價(jià)漲幅是一致的，且都保持低位。

北京歷年二手房租金與房價(jià)上漲幅

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廣州歷年二手房租金與房價(jià)上漲幅度

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上海歷年二手房租金與房價(jià)上漲幅

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深圳歷年二手房租金與房價(jià)上漲幅度

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    從全國范圍來看，三大都市圈過去十年的掛牌出租房屋面積提升非常迅速。從2009 年至2016 年，全國的掛牌出租面積年均復(fù)合增速約23%，而長三角和珠三角的增速分別為28%和25%。從省份角度來看，沿海五省也是掛牌出租房屋套數(shù)最多的大省。這些地區(qū)人口凈流入較多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍，催生了龐大的租住需求。另一方面，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模也較大，前期大量的新房交易為租賃市場(chǎng)提供了足夠的存量。

    4、財(cái)政角度，一二線城市會(huì)是租賃市場(chǎng)推進(jìn)的主要區(qū)域

    自1998 年，我國開始實(shí)行以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)，以土地使用權(quán)有償出讓為特征的土地轉(zhuǎn)讓制度，土地出讓為我國地方財(cái)政收入以及城鎮(zhèn)化建設(shè)作出了巨大貢獻(xiàn)。但是隨著我國城鎮(zhèn)化步入后期，土地出讓收入必然會(huì)放緩，同時(shí)租賃建設(shè)用地的推出，以及集體建設(shè)用地的入市等等都會(huì)擠壓未來土地市場(chǎng)的空間。所關(guān)注的是近兩年來地方政府對(duì)土地出讓收入的依賴程度是否有所下降，而在土地出讓收入逐漸見頂之后，是否有新的收入能夠?qū)_這部分缺失，更重要的是，未來從財(cái)政角度繼續(xù)推動(dòng)政府大規(guī)模供地的動(dòng)力是否依然存在。

    首先是如何去定義政府財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴程度這個(gè)指標(biāo)，根據(jù)財(cái)政部公布的口徑，地方政府財(cái)政分為地方公共財(cái)政收入和地方政府性基金收入，其中地方公共財(cái)政收入包括了本級(jí)財(cái)政收入以及中央稅收返還和轉(zhuǎn)移支付，而地方政府性基金收入中國有土地使用權(quán)出讓金占了主要部分，歷年來比例都在80%以上，2016 年以來受益于土地市場(chǎng)回暖，上升到90%左右。

    由于地方政府的國有土地使用權(quán)出讓金披露基本只到省的層面，各地級(jí)市披露不完善，因此在城市層面用土地出讓合同價(jià)款作為土地出讓收入的補(bǔ)充。

    全國范圍來看，國有土地使用權(quán)出讓金/地方本級(jí)財(cái)政收入趨勢(shì)是向下的，走勢(shì)也符合2009 年以來的房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)，在市場(chǎng)行情向好的階段，政府會(huì)更有動(dòng)力去出讓土地，能看到比例會(huì)有所回升，比如2010、2013 和2016 年。2010 的比例為69%，也是至今為止的最高點(diǎn)，而隨著土地平整及拆遷補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)成本的上行，用于城市建設(shè)的比例逐年下行，至2014、2015 年僅約10%的比例，土地出讓收益率不斷下行。鑒于國有土地使用權(quán)出讓金的數(shù)據(jù)是從2010 年開始的，也拉取了可以追溯更久的100 個(gè)城市的土地成交數(shù)據(jù)，跟地方財(cái)政公共收入進(jìn)行比較。

    雖然口徑不一致，但是土地成交價(jià)款/地方公共財(cái)政收入走勢(shì)與國有土地使用權(quán)出讓金/地方本級(jí)財(cái)政收入是類似的，在達(dá)到2010 年38%的高點(diǎn)之后下行，2013 年反彈之后繼續(xù)下行，2015 年重新進(jìn)入上升通道。

100 大中城市土地樓面價(jià)在房價(jià)中的占比逐漸升高

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    類似的，從100 大中城市的土地成交樓面價(jià)來看，經(jīng)歷了2013 年到2014 年的上行之后，在2015 年繼續(xù)上漲至今。土地樓面價(jià)在房價(jià)中的占比從20%上升到如今的40%。由于2017 年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是在上行趨勢(shì)中，受益于過去兩年的去庫存政策，房企補(bǔ)庫存態(tài)度積極，土地價(jià)格一路走高。這種情況下，地方政府土地出讓意愿會(huì)更強(qiáng)，預(yù)計(jì)2017年土地成交價(jià)款/地方公共財(cái)政收入比例會(huì)進(jìn)一步走高。

    細(xì)分到城市能級(jí)或者都市圈來看，都市圈更能反映地方政府對(duì)土地出讓收入依賴的地域性特征。在100 個(gè)城市中，二線城市的土地成交價(jià)款占地方公共財(cái)政收入比例最高。雖然在庫存結(jié)構(gòu)中，三四線的已出讓未銷售土地是最多的，但是三四線土地價(jià)格較為低廉，同時(shí)廣大中西部三四線城市受益于中央的轉(zhuǎn)移支付，有效降低了土地出讓占財(cái)政收入的比例，但其實(shí)在沒有轉(zhuǎn)移支付、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的長三角、珠三角都市圈內(nèi)的二三線城市，對(duì)土地出讓收入的依賴性是比較高的。

    在披露國有土地出讓金較全的17 個(gè)省份中，海南、山東和江蘇土地出讓金/地方公共財(cái)政收入的比值是較高的，海南是旅游大省，房地產(chǎn)市場(chǎng)面向的是全國范圍內(nèi)的投資者，市場(chǎng)彈性較大，2013 年以來該比例下降較快，從76%下降到2015 年的39%；江蘇和山東等省份經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人口眾多，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，保障了土地出讓收入的持續(xù)強(qiáng)勁。

    土地出讓收入占比一直在40%以上。北京、上海等一線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，財(cái)政收入多元，對(duì)土地出讓收入依賴較小。

    綜合來看，一線城市等產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)較早、財(cái)政收入多元化的城市對(duì)土地出讓收入依賴較小，其本身土地供給也嚴(yán)重缺乏，租售并舉和租售同權(quán)機(jī)制是很好的解決居住需求的政策。而缺少中央轉(zhuǎn)移支付、居住需求又相對(duì)旺盛的長三角和珠三角二三線城市目前仍較為依賴土地出讓收入。同時(shí)，這些地區(qū)的房價(jià)相較一線城市也不高，這些城市未來仍會(huì)以新房交易為主。

    隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后段，全國范圍來看，未來對(duì)于土地的需求定然是逐步接近頂部，無論是為了保證租賃房源的有效增加而大量推出廉價(jià)租賃建設(shè)用地的一線城市，還是土地出讓收入逐漸見頂?shù)膹V大三四線城市，在房地產(chǎn)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過程中，建立長效機(jī)制，長久保證居民生活的基本需求是應(yīng)有之義。