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2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析【圖】

房地產(chǎn) 陽芬 2018-05-29 06:54 來源：智研咨詢

（一）供需情況：供給端調(diào)控導(dǎo)致行業(yè)持續(xù)去庫存，成交/推盤比持續(xù)高位顯示去化率穩(wěn)定

1、庫存情況：短期庫存、中期庫存、房企存貨等指標(biāo)均反映本輪行業(yè)去庫存長于以往周期

一般而言，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存應(yīng)該指房企拿地未售面積，但在實(shí)際情況中，政府通過開工許可證和預(yù)售許可證把庫存的含義分割成了三個部分，分別為：遠(yuǎn)期庫存（累計住宅拿地未開工庫存）、中期庫存（累計住宅開工未拿預(yù)售證庫存）、短期庫存（累計拿預(yù)售證未售庫存），但由于全國土地出讓面積缺乏官方數(shù)據(jù)，主要研究中期庫存（近似為累計住宅開工未售面積）和短期庫存。

從中期庫存來看，將中期庫存定義為：全國住宅累計已開工未售庫存=1999 年至今的累計新開工面積*0.95-1999 年至今的累計銷售面積，其中 0.95 為全國容積率建筑占總建筑面積比值。該中期庫存在 2014 年 10 月達(dá)到歷史最高，為 22.6 億平米，對應(yīng)去化月數(shù)（全國住宅累計已開工未售庫存去化月數(shù)=全國住宅累計已開工未售庫存/12 個月移動平均住宅銷售面積）高達(dá) 25.2 個月，而經(jīng)歷了本輪去庫存政策之后，截止 2018 年 3 月底中期庫存已經(jīng)降至 15.6 億平米、已降至 2011 年的水平，連續(xù)經(jīng)歷了 42 個月的去庫存，對應(yīng)去化月數(shù)已降至12.9個月，已降至近幾年的新低。另一方面，根據(jù)供需指標(biāo)（新開工面積*0.95/銷售面積）來看，近3年中持續(xù)低于1，說明行業(yè)持續(xù)低庫存。

全國住宅累計已開工未售庫存

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相關(guān)報告：智研咨詢發(fā)布的《2018-2024年中國蘇州房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研及發(fā)展前景預(yù)測報告》

全國住宅累計已開工未售庫存去化月數(shù)

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從短期庫存來看，我們將中期庫存定義為：累計拿預(yù)售證未售庫存。主流 17 城短期庫存在 2014 年 12 月達(dá)到歷史最高，為 1.18 億平米，而經(jīng)歷了本輪去庫存政策之后，截止 2018 年 5 月中旬短期庫存已經(jīng)降至 0.68 億平米、已降至近幾年的新低，連續(xù)經(jīng)歷了 40 個月的去庫存，對應(yīng)去化月數(shù)已降至 10.8 個月，已降至近幾年的低位，其中，一線城市（4 城） 10.7 個月、二線城市（9 城） 10.0 個月、三線城市（4 城） 13.8 個月，分別較 2015 年 3 月的 11.8個月、 16.1 個月和 32.8 個月分別出現(xiàn)了明顯的下降，并且由于目前地方政府普遍實(shí)行限簽制度，顯示出的成交數(shù)據(jù)有所偏小，從而導(dǎo)致了實(shí)際上的去化月數(shù)更低。

另外，根據(jù)我們 17 年 12 月發(fā)布的《2018-2020 年房地產(chǎn)行業(yè)展望：供給盛世已至，龍頭風(fēng)鵬正舉》，我們維持認(rèn)為供給端調(diào)控將導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)小周期將由原先的 3 年周期規(guī)律延長至 5 年以上，并出現(xiàn)“總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)分化”的特點(diǎn)。由于從過去兩輪周期中，我們可以總結(jié)出每輪周期 3 年的周期長度中，一般去庫存歷時 17 個月，加庫存歷史 19 個月，后者表明的是從可售庫存最低往上加庫存的時點(diǎn)，也就是從庫存最低點(diǎn)來看，加庫存需要 19 個月。而本輪周期自 2015 年初開始，目前已經(jīng)歷時 40 個月，那么本輪周期至少要 59 個月以上，那么可能周期需要延長至 5年以上，但考慮到加庫存過程在供給端調(diào)控之下也會延長，因而我們預(yù)計本輪房地產(chǎn)小周期將延長超 5 年以上。

17城分能級可售面積庫存走勢

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17城分能級可售面積庫存去化月數(shù)走勢

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過去 10 年可售面積呈現(xiàn) 3 年小周期規(guī)律，本輪持續(xù)處于去庫存階段

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2、供需情況：供給端調(diào)控導(dǎo)致了供給持續(xù)處于偏緊狀態(tài)，成交/推盤比持續(xù)高位顯示去化率穩(wěn)定

從供需情況來看，由于本輪房地產(chǎn)小周期受到供給端政策的影響，市場持續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，自 2016 年 1月開始 17 個主流城市的月度成交/推盤比（可近似為去化率）持續(xù)高于 1，并且 2018 年開年以來， 1月-5 月的推盤成交比分別為 1.55、 1.29、 1.21、 0.79、 1.13，除了4月因?yàn)槟蠈幫票P數(shù)據(jù)異常干擾之外，其他月份基本保持在 1 以上，表明了目前市場依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而從結(jié)構(gòu)上來看，一線、二線和三線城市過去今年中成交/推盤比也大多高于 1，其中三線城市的波動較大，即使 2018 年 1-4 月降至 0.98，但仍高于 2011 年和 2014 年的 0.7-0.8 的降價水平。

另一方面，造成去化率持續(xù)處于高位的一個重要原因還是在于推盤較少。自 2015 年開始，由于過去今年的土地供應(yīng)縮量，以及持續(xù)的去庫存政策，新增供應(yīng)持續(xù)低于當(dāng)期住宅成交，并且進(jìn)入到 2017-2018 年，顯示出了前期土地成交縮量、目前預(yù)售證監(jiān)管嚴(yán)格以及房地產(chǎn)融資收緊等影響之下，供給的收縮快于需求的下降，并且在 2017 年開始地方政府持續(xù)推出人才新政之后需求顯得更加穩(wěn)定，因而供不應(yīng)求局面依然存在。即使到了 2018 年 4 月，雖然從月度趨勢上來看，推盤正在逐月增加，但是相對目前的需求而言，供給還是偏緊，而后我們維持認(rèn)為后續(xù)政府加大市場供給應(yīng)該是一個大方向。

17 城成交/推盤比走勢（可近似為去化率走勢）

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17 城分能級成交/推盤比走勢（可近似為去化率走勢）

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17 城推盤走勢

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（二）投資情況：住宅補(bǔ)庫存對沖資金約束，并考慮土地購置費(fèi)影響，維持18年投資6%判斷

1、投資數(shù)據(jù)現(xiàn)狀：投資保持高位，開工明顯放緩、受資金影響較大

2018 年 1-4 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 30,592 億元，同比增長 10.3%，較 1-3 月下降 0.1pct。其中， 4月單月商品房投資增速 10.2%，較 3 月下降 0.6pct。住宅方面， 1-4 月，住宅投資 21,331 億元，同比增長 14.2%，較 1-3 月上升 1.0pct，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 69.7%，較 1-3 月上升 0.6pct，其中， 4 月單月住宅投資增速 16.4%，較 3月上升 2.2pct，創(chuàng)下 2014 年 3 月至今 44 個月的新高。分區(qū)域來看，1-4 月房地產(chǎn)開發(fā)投資東部地區(qū)同比+11.3%（-0.5pct）、中部地區(qū)同比+14.8%（-0.2pct）、西部地區(qū)同比+3.2%（+0.3pct）、東北地區(qū)同比+10.7%（+9.4pct），顯示出目前中東部區(qū)域開發(fā)投資較強(qiáng)。

商品房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比和單月同比

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住宅開發(fā)投資和商辦開發(fā)投資的單月同比

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分區(qū)域商品房開發(fā)投資累計同比

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分區(qū)域商品房開發(fā)投資單月同比

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從供應(yīng)先行指標(biāo)來看， 2018 年 1-4 月的商品房和住宅的新開工面積分別同比增長 7.3%和增長 9.4%，分別較 1-3月下降 2.3pct 和下降 2.8pct。其中， 4 月單月商品房和住宅的新開工面積分別同比增長 2.9%和增長 4.1%，漲幅分別較 3 月下降 14.9pct 和下降 16.7pct。 1-4 月的商品房和住宅的施工面積分別同比增長 1.6%和增長 2.0%，分別較 1-3月上升 0.1pct 和上升 0.1pct。 1-4 月的商品房和住宅的竣工面積分別同比下降 10.7%和下降 13.8%，分別較 1-3 月下降 0.6pct 和上升 0.2pct。其中， 4 月單月商品房和住宅的竣工面積分別同比下降 13.6%和下降 13.0%，降幅分別較 3月下降 8.3pct 和下降 6.6pct。

從土地市場指標(biāo)來看， 2018 年 1-4 月的土地購置面積為 5,412 萬平方米，同比下降 2.1%，較 1-3 月下降 2.6pct，其中，4 月單月土地購置面積同比下降 7.8%，較 3 月下降 11.3pct。1-4 月的土地成交款為 2,391 億元，同比增長 13.6%，較 1-3 月下降 6.6pct，其中， 4 月單月土地成交款同比增長 1.6%，較 3 月下降 47.1pct； 1-4 月的土地成交樓面均價為4,418 元/平米，同比增長 16.1%，較 1-3 月下降 3.5pct，其中， 4 月單月土地成交樓面均價為 4,702 元/平米，同比增長 10.2%，較 3 月下降 33.5pct。

商品房新開工和施工面積同比

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土地購置面積及土地成交價款累計同比

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2、投資數(shù)據(jù)預(yù)計：住宅補(bǔ)庫存對沖資金約束，并考慮土地購置費(fèi)影響，維持18年投資6%判斷

一方面，我們依然維持認(rèn)為目前行業(yè)低庫存下補(bǔ)庫存需求強(qiáng)烈、從而有較強(qiáng)的潛在投資需求，并且土地購置費(fèi)的持續(xù)較高貢獻(xiàn)度將持續(xù)支撐較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，但另一方面，我們也認(rèn)為資金收緊之下開發(fā)投資漸漸由土地推動主導(dǎo)轉(zhuǎn)化為資金約束主導(dǎo)，尤其對于剔除土地購置費(fèi)之后的施工相關(guān)投資的負(fù)面影響，因而在目前資金環(huán)境下邊際上仍將略微走差。綜合上述因素，我們?nèi)跃S持 18 年開發(fā)投資+6.0%的判斷。

商品房開發(fā)投資主要由土地購置費(fèi)貢獻(xiàn)

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施工相關(guān)投資由土地推動型轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y金約束型

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百城住宅類土地成交總價領(lǐng)先于土地購置費(fèi) 15 個月時間

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（三）銷售情況：龍頭與全國銷售背離促集中度提升，人才新政保證需求穩(wěn)定，維持 18 年銷量 0%判斷

1、銷售數(shù)據(jù)現(xiàn)狀：3月銷售走差、結(jié)構(gòu)分化，中西部銷售好于中東部、龍頭銷售好于全國從銷售指標(biāo)來看，2018 年 1-4 月的商品房銷售面積為 4.2 億平方米，同比增長 1.3%，較 1-3 月下降 2.3pct，其中， 4 月單月銷售面積同比下降 4.1%，較 3 月下降 7.3pct，并且 4 月單月環(huán)比下降 21.7%。 1-4 月的商品房銷售額為3.6 萬億元，同比增長 9.0%，較 1-3 月下降 1.4pct，其中， 4 月單月銷售額為 10,625 億元，同比增長 5.8%，較 3 月下降 0.4pct。住宅方面， 1-4 月全國住宅銷售面積為 3.7 億平米，同比增長 0.4%，較 1-3 月下降 2.1pct，其中， 4 月單月同比下降 4.4%，較 3 月下降 7.0pct，并且 4 月單月環(huán)比下降 21.2%。

從結(jié)構(gòu)上看，一方面，根據(jù)我們跟蹤的 49 個城市高頻數(shù)據(jù)顯示， 2018 年 1-4 月 49 個城市商品房銷售面積同比下降 19.9%，較 2017年全年下降 0.6pct，而全國 653個城市商品房銷售面積同期增長 1.3%，較 2017年全年下降 6.4pct，那么全國 653 城市中剔除到這 49 個城市后、剩余 604 個城市 1-4 月商品房銷售面積同比增長 8.7%，較 2017 年全年下降 7.6pct，顯示出目前三四線銷售仍相對較好。另一方面，從區(qū)域來看， 1-4 月分區(qū)域商品房銷售面積累計增速分別為：東部同比-9.4%、中部同比+13.1%、西部同比+9.3%、東北部同比+2.1%， 4 月分區(qū)域商品房銷售面積單月增速分別為：東部同比-14.5%、中部同比+9.4%、西部同比+2.6%、東北部同比-6.2%，顯示出中西部區(qū)域銷售相對更好、并且 4 月單月的銷售走差與東部低于預(yù)期有關(guān)。

全國一二線、三四線商品房銷售面積同比

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全國及各區(qū)域銷售面積同比增速

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全國及各區(qū)域銷售金額同比增速

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從價格指標(biāo)來看， 2018 年 1-4 月的商品房銷售均價為 8,585 元/平米，同比增長 7.6%，較 1-3 月上升 1.1 個百分點(diǎn)。其中， 4 月單月銷售均價環(huán)比增長 0.9%，同比增長 7.6%，漲幅較 3 月上升 1.1pct。 1-4 月的住宅銷售均價為 8,349元/平米，同比增長 9.1%，較 1-3 月下降 0.4pct，其中， 4 月單月住宅銷售均價 8,533 元/平米，環(huán)比增長 3.3%，同比增長 10.2%，漲幅較上月上升 5.3pct。從庫存指標(biāo)來看， 4 月末商品房待售面積為 5.7 億平方米，同比下降 16.0%，較 3 月末減少 642 萬平方米，其中，住宅待售面積減少 645 萬平方米。

住宅持續(xù)處于去庫存，而商辦庫存仍處于高位

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（四）土地市場：土地成交增速放緩，供需關(guān)系有所改善、溢價率趨勢性下行

1、土地供應(yīng)：18年1-4月住宅類供地累計同比+36%，其中純住宅同比+35%

2018年4月，百城各類型土地合計供應(yīng) 8,981萬平米，環(huán)比-21%，同比+31%，累計同比+36%。環(huán)比來看，住宅用地-27%、商住用地-42%、商服用地-43%、工業(yè)用地-4%；同比來看，住宅用地+23%、商住用地+26%、商服用地+6%、工業(yè)用地+44%； 2018 年 1-4 月累計同比來看，住宅用地+35%、商住用地+38%、商服用地+17%、工業(yè)用地+48%；其中，住宅類用地（住宅+商?。┕?yīng) 3,451 萬平米，環(huán)比-32%，同比+24%，累計同比+36%。環(huán)比來看，一線-95%、二線-51%、三四線-7%；同比來看，一線-62%、二線+32%、三四線+21%；累計同比來看，一線-11%、二線+45%、三四線+32%。4月住宅類供地穩(wěn)增，18 年以來連續(xù)兩位數(shù)增長，考慮到土地新規(guī)約束效應(yīng)及城市土地財政依賴，維持 18 年全年供給走好判斷。

百城住宅類土地供應(yīng)建面（按城市能級分類）

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百城住宅類土地供應(yīng)建面占比（按城市能級分類）

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百城住宅類土地供應(yīng)建面累計同比（按城市能級分類）

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2、土地成交：1-4月住宅類土地成交累計同比+7%，其中純住宅同比+12%

2018 年 4 月，百城各類型土地合計成交 7,712 萬平米，環(huán)比-23%，同比+9%，累計同比+17%。環(huán)比來看，住宅用地-28%、商住用地-10%、商服用地-4%、工業(yè)用地-23%同比來看，住宅用地+32%、商住用地-7%、商服用地+66%、工業(yè)用地+12%；2018 年 1-4 月累計同比來看，住宅用地+12%、商住用地-2%、商服用地+9%、工業(yè)用地+40%。其中，住宅類用地（住宅+商?。┏山?3,277 萬平米，環(huán)比-23%，同比+15%，累計同比+7%。環(huán)比來看，一線+21%、二線-21%、三四線-26%；同比來看，一線-11%、二線+3%、三四線+34%；累計同比來看，一線+17%、二線+5%、三四線+7%。 4 月住宅用地成交依舊亮眼，考慮到 4 月住宅用地供給表現(xiàn)仍不錯以及 5 月基數(shù)全年最低，或?qū)⑼苿?5月成交同比數(shù)據(jù)繼續(xù)向好。

百城住宅類土地成交建面（按城市能級分類）

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百城住宅類土地成交建面占比（按城市能級分類）

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百城住宅類土地成交建面累計同比（按城市能級分類）

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3、土地供需：4月地價環(huán)比、同比上升、溢價率低位略有回升，市場回歸理性趨勢不改

2018 年4月，供需指標(biāo)方面，百城住宅類土地供需比（成交/供應(yīng)） 0.95 倍，環(huán)比上升 14%。其中，一線 10.72倍，環(huán)比上升 2,148%，二線 1.22 倍，環(huán)比上升 60%，三四線 0.75 倍，環(huán)比下降 20%。價格方面，住宅類用地成交樓面均價 5,079 元/平米，環(huán)比+25%，同比+6%，其中，一線、二線和三四線分別環(huán)比+251%、+8%、+26%，分別同比-48%、+25%、 +51%。溢價率方面，百城住宅類土地成交溢價率 21%，較 3 月上升 2pct，其中，一線 7%、二線19%和三四線 27%，分別較 3 月+7pct、 +2pct 和+5pct。4月地價環(huán)比、同比上升、溢價率略有回升，考慮到 4 月供給不差疊加掛牌價下行，土地市場回歸理性趨勢不變。

百城住宅類土地供需比（土地成交/土地供應(yīng)）