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2018年中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及行業(yè)發(fā)展新方向分析【圖】

房地產(chǎn) 管小紅 2018-05-30 07:24 來源：智研咨詢

一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)行業(yè)行政調(diào)控難以放松，三四線寬松政策預(yù)期退出

限購限貸方面，2018年2月以來，初步統(tǒng)計(jì)有濟(jì)陽縣、昆明、安徽阜南縣、大連、廣州、沈陽、青島、海南、東莞、成都、太原等十余個城市陸續(xù)出臺或升級限購、限貸相關(guān)政策。限售方面，繼2017大范圍執(zhí)行限售之后，2018年以來，長春、安徽阜南縣、青島和哈爾濱等相繼加入了限售陣營。截至目前，初步統(tǒng)計(jì)已有超過80城實(shí)施限售。限價方面，初步統(tǒng)計(jì)2018年以來三亞、湖北、南昌、濟(jì)南、福建、東莞、海南和長春陸續(xù)出臺房地產(chǎn)限價政策。

2018年4月533家銀行首套房貸按揭首付以3成為主

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相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)金融市場專項(xiàng)調(diào)研及投資方向研究報告》

2018年4月熱點(diǎn)城市二套房首付比例普遍維持5成以上

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2018行政調(diào)控向三四線城市蔓延，三四線城市棚改貨幣化所帶來的階段性繁榮仍在2018Q1持續(xù)，去庫存取得階段性成果的情況下區(qū)域市場的量價齊漲引發(fā)新一輪調(diào)控預(yù)期。2018Q1三四線城市（全國-40大中城市）商品房銷售面積和銷售金額累計(jì)同比增速分別達(dá)到7.3%、18.9%，顯著高于一二線城市的-2.5%、3.3%。2018年五一期間住建部約談太原、成都、哈爾濱等12城，此后已有7城進(jìn)一步升級調(diào)控措施。未來三四線城市的成交端或難以再現(xiàn)階段性的單邊上漲行情。

2017年末一、二、三線城市新建商品住房價格指數(shù)同比漲幅

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棚改政策方面，作為棚改的主要資金來源，2018年P(guān)SL新增規(guī)模依然保持高位水平，1-4月份累計(jì)新增3570億元，同比增長44.5%。但是考慮到：（1）貨幣化安置比例依然尚未明確，棚改資金支持力度的加大或難以轉(zhuǎn)化為需求端的直接刺激，如山東在2018棚改計(jì)劃中提出取消貨幣化安置獎勵；（2）1-4月PSL新增規(guī)模增速呈現(xiàn)逐步放緩趨勢，考慮到地方城市去庫存的階段性成果以及進(jìn)一步刺激可能帶來的市場過熱，未來資金支持力度可能下降；（3）2018年4月，財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項(xiàng)債券管理辦法》，未來棚改資金來源或主要來源于地方政府，并且?？顚Ｓ?，資產(chǎn)收益相對應(yīng)，地方貨幣化安置意愿可能受到一定程度的影響。未來通過PSL監(jiān)控棚改資金支持力度的有效性可能降低，未來貨幣化安置力度預(yù)計(jì)保持穩(wěn)中回落。

2018年以來PSL當(dāng)月新增（億元）保持高位

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2018年以來PSL累計(jì)同比增速逐步回落

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2、房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款和債券融資悲觀，中小房企再次轉(zhuǎn)向高成本信托

供給端來看，2018年1-4月房企資金來源累計(jì)同比增速由1-2月的4.8%逐月放緩至2.1%。其中國內(nèi)貸款累計(jì)同比增速自2016年3月以來首次為負(fù)。從1-3月的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來看，國內(nèi)銀行貸款累計(jì)同比減少4.0%，而非銀金融機(jī)構(gòu)貸款累計(jì)同比增速高達(dá)31.3%。銀行在對房企普遍提高開發(fā)貸利率上浮水平，收緊開發(fā)貸額度的同時，進(jìn)一步穿透審查并購貸款。1月31日，澎湃新聞獲悉，上海銀監(jiān)局于1月29日下發(fā)《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，對投向房地產(chǎn)行業(yè)的并購貸款進(jìn)行嚴(yán)控。

17年及18年1-4月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速放緩

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17年以來國內(nèi)貸款及個人購房款增速回落甚至負(fù)增長

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2015、2016房地產(chǎn)信用債的發(fā)行規(guī)模分別達(dá)到6132、10683億元，凈融入額（發(fā)行-償還）達(dá)到5805、10071億元。2016年9月交易所為房地產(chǎn)公司債的發(fā)行設(shè)立準(zhǔn)入門檻，2017-2018發(fā)行規(guī)模進(jìn)一步收縮。截至2018年5月中旬，房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為2136億元，而到期規(guī)模2997億元?？紤]到到期規(guī)模的大幅增加，交易所和銀行間市場有望延續(xù)“借新續(xù)舊”操作，預(yù)計(jì)全年發(fā)行量高于償還量，但是預(yù)計(jì)凈融入額進(jìn)一步收縮，融資成本上浮明顯。2019-2021地產(chǎn)信用債到期規(guī)模將進(jìn)一步增長至4029、5217、5802億元，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格審核標(biāo)準(zhǔn)，房企資金鏈和融資成本預(yù)計(jì)進(jìn)一步承壓。

2018-2021房地產(chǎn)信用債到期規(guī)模（億元）大幅增加

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傳統(tǒng)融資渠道收緊，非標(biāo)融資逆勢增長。

今年前3個月房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立480款，僅1月的成立數(shù)量幾乎就與2017年前3個月數(shù)量相當(dāng)；成立規(guī)模966.29億元，同比增長約90%；發(fā)行步伐也較為一致，一季度房地產(chǎn)信托共發(fā)行576款，規(guī)模為1604.43億元，同比增長超一倍。2018年4月全國信托監(jiān)管會議召開，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)監(jiān)管、去通道、控房地產(chǎn)、控政府平臺”。地產(chǎn)信托未來監(jiān)管形勢依然趨嚴(yán)，2018一季度信托產(chǎn)品的井噴也表明當(dāng)前房企資金需求量較大，作為房企為數(shù)不多的資金輸血通道，信托發(fā)行規(guī)模的擴(kuò)大或進(jìn)一步推升中小房企的資金成本。

3、房地產(chǎn)行業(yè)需求情況及資金成本敏感度情況分析

2018年2月6日據(jù)時代周報報道，“今年銀監(jiān)會的重點(diǎn)是居民去杠桿”。從首套房和二套房貸款利率來看，2018年以來保持繼續(xù)攀升態(tài)勢。房貸利率的上升的原因主要在于（1）需求調(diào)控對按揭貸款額度的限制；（2）表外回歸表內(nèi)銀行資產(chǎn)的重新配置；（3）新的利率走廊下市場化利率中樞的抬升。從居民新增貸款數(shù)據(jù)來看，2018年4月居民戶新增人民幣中長期貸款同比減少20.2%，降幅較3月份進(jìn)一步擴(kuò)大4pct，占新增人民幣貸款的比重由2017年4月的40.4%下滑至30.0%?？紤]到同期商品房銷售金額依然實(shí)現(xiàn)正增長，表明當(dāng)前按揭放款速度有所放緩或者按揭貸款對成交的支持力度進(jìn)一步減弱。2017年“兩會”期間，央行營業(yè)管理部主任周學(xué)東就透露，就個人房貸在新增貸款的占比來看，預(yù)計(jì)今年會下降到30%以內(nèi)。

當(dāng)前居民對資金成本上漲的敏感度依然較低，原因一方面在于部分地區(qū)房價依然處于上漲通道或者政府限價導(dǎo)致一定的套利空間，相對較強(qiáng)的資產(chǎn)升值預(yù)期下部分投資兼自住的需求依然看重未來資產(chǎn)升值預(yù)期，忽略短期資金成本。另一方面在當(dāng)前低庫存+低供給的市場格局下，部分地區(qū)依然需求較為旺盛，賣方主導(dǎo)的市場格局下，買方選擇空間較為有限。

從利率中樞的角度來看，統(tǒng)計(jì)2016年至今十年期國債到期收益率的最低值和最高值分別為2.64%和3.99%，同期融360統(tǒng)計(jì)的全國首套房貸款利率的最低值和最高值為4.44%和5.56%，如果以區(qū)間十年期國債最大漲幅135bp作為房貸利率的最大上浮空間，預(yù)計(jì)未來首套房貸利率依然有23bp的上漲空間。如果考慮到央行控制按揭貸款的額度和占比，預(yù)計(jì)上浮幅度可能提升至30-40bp，達(dá)到6%，接近2014年的水平。

2018以來房貸利率保持持續(xù)攀升

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2018年4月首套房執(zhí)行貸款優(yōu)惠的銀行數(shù)量僅占比1.1%

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2018年4月76%的銀行二套房貸款利率上浮20%以上

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2018年4月居民戶新增中長期貸款（億元）同比減少20%

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2018年4月居民戶新增中長期貸款（億元）占比降至30%

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三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新方向分析

1、共有產(chǎn)權(quán)同限價房掛鉤提供新的發(fā)展方向

共有產(chǎn)權(quán)方面，以北京為代表的一線城市率先推出，并且于4月份發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)限房價項(xiàng)目銷售管理的通知》，將限競房和共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目掛鉤。共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目具備較強(qiáng)的保障房屬性，開發(fā)商和購房者的觀望心態(tài)較強(qiáng)，此前北京多塊共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目流拍，項(xiàng)目吸引力相對不足?？紤]到北京2017年限房價、競地價項(xiàng)目較多，而其他城市的經(jīng)驗(yàn)來看，政府強(qiáng)行壓制的低價項(xiàng)目存在較為明顯的套利和投資空間，因此北京限房價項(xiàng)目銷售管理的通知規(guī)定政府可以優(yōu)先收購限價力度較大的限競房項(xiàng)目作為共有產(chǎn)權(quán)，將商品房的屬性轉(zhuǎn)為保障房。不同于上海租賃模式，北京共有產(chǎn)權(quán)的體系依賴于限房價、競地價的土地出讓模式，一方面為共有產(chǎn)權(quán)提供了低價房源，另一方面前置出讓條件已經(jīng)提前滿足房價調(diào)控目標(biāo)，為房企預(yù)留一定的盈利空間，避免出現(xiàn)其他城市預(yù)售證價格過低，房企入市意愿消極的情形?？胤績r的核心訴求下，未來限房價、競地價的出讓模式有望進(jìn)一步推廣，同時為共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

北京市共有產(chǎn)權(quán)同限價房掛鉤

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2、房產(chǎn)稅推進(jìn)謹(jǐn)慎，市場預(yù)期和調(diào)整空間充分

2018政府工作報告針對房產(chǎn)稅的表述為“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。結(jié)合此前人大發(fā)言人答記者問，目前房產(chǎn)稅依然處于加快起草和內(nèi)部論證階段。(1)房地產(chǎn)稅改革和健全地方稅體系并列出現(xiàn)，體現(xiàn)房地產(chǎn)稅補(bǔ)充地方稅源的重要定位，而非意在調(diào)控房價。（2）“穩(wěn)妥推進(jìn)”的表述表明，對于影響近三百萬億左右存量資產(chǎn)的重大稅種，管理層態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，未來稅制細(xì)節(jié)的論證、制定和試點(diǎn)決定了短期內(nèi)難以大范圍推行。結(jié)合2017年末不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)基本完成的最近進(jìn)展，技術(shù)性問題的解決并沒有實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的超預(yù)期推進(jìn)，進(jìn)一步體現(xiàn)管理層在當(dāng)前時點(diǎn)的保守態(tài)度?？傮w來看，房產(chǎn)稅的開征已確定，但無論從立法進(jìn)程還是推進(jìn)難度來看，全面開征依然任重道遠(yuǎn)，2018年3月國務(wù)院立法規(guī)劃公布，房產(chǎn)稅并未列入立法規(guī)劃。市場大概率面臨充分的時間進(jìn)行預(yù)期消化和主動性調(diào)整。

3、銷售增幅同比放緩，緩增趨勢仍將持續(xù)

2017年和2018年1-4月商品房銷售延續(xù)了2015年和2016年的增勢，但增幅放緩，行業(yè)庫存達(dá)到5年來低位。低能級城市的棚改貨幣化等政策以及高杠桿資金是推動商品房銷售的主要動力，但是目前三四線城市房價領(lǐng)漲一二線城市，且去杠桿政策取得階段性成效，造成2017年以來銷售增幅較2016年有所放緩。預(yù)計(jì)，由于目前行業(yè)存量仍居歷史高位、去化周期放緩，加之三四線城市房價抬升，后續(xù)行業(yè)政策放松可能性仍較低，低增長的趨勢可能將會持續(xù)。

4、銷售增幅同比放緩，行業(yè)庫存明顯降低

2017年全年商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平；2018年1-4月累計(jì)銷售約4.22億平方米，同比增長1.29%，也低于2017年同期15.67%的水平。銷售金額方面，2017年全年及2018年1-4月分別實(shí)現(xiàn)13.37萬億元和3.62萬億元，分別同比增長13.7%和9.03%，均低于2017同期增幅水平

商品房銷售面積（億平）累計(jì)值

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商品房銷售額（萬億元）累計(jì)情況

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銷售規(guī)模不斷增長的情況下，去庫存取得一定成效，目前行業(yè)庫存明顯降低。從統(tǒng)計(jì)局最新公布的住宅待售面積來看，2017年末和2018年4月末與2016年末相比均出現(xiàn)明顯下降，分別減少約1億平和1.2億平，降幅分別達(dá)到25.1%和29.3%；截至2017年底，待售面積絕對值也已經(jīng)低于2013年，達(dá)到了近5年來的最低值。就廣義庫存而言（累計(jì)新開工住宅面積-累計(jì)住宅銷售面積），2017年和2018年1-4月也達(dá)到了5年來新低；以此推算的住宅去化周期從2014年的歷史峰值2.67年下降至2017年的1.64年。行業(yè)去庫存政策已經(jīng)取得了階段性成效

行業(yè)狹義庫存情況

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行業(yè)可售面積平均去化周期（月）

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全國住宅廣義庫存（億萬平）及推算的去化周期（年）

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5、三四線城市依然為成交的主力軍

2017年和2018年一季度的銷售增長主要來自三四線城市的貢獻(xiàn)。從絕對數(shù)量來看，三四線城市的成交面積始終高于一二線城市，且兩者之間的差距自2016年以來擴(kuò)大。三四線城市的商品房銷售金額雖然不及一二線城市，但是2017年和2018年一季度兩者之間的差距已經(jīng)大幅縮小。從同比增速來看，2017年全年三四線城市在銷售面積上以及銷售金額增速上分別領(lǐng)先一二線城市16個以及25個百分點(diǎn)，是近五年來兩者差距最大的一次；2018年一季度差距縮小，但仍有10個和近16個百分點(diǎn)。從銷售均價來看，2017年和2018年一季度，三四線城市的商品房銷售均價維持增長態(tài)勢。與一二線城市相比，雖然仍存在較大的價格差距，但是17年和18年一季度的同比增速相對較高。

16年以來三四線城市與一二線城市成交面積差距擴(kuò)大