一、中國房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況
房地產(chǎn)銷售一方面決定了房地產(chǎn)商現(xiàn)有的庫存水平，進(jìn)而決定了房地產(chǎn)商補(bǔ)庫也即拿地和新開工的動力；另一方面，房地產(chǎn)銷售通過按揭貸款、預(yù)收款和定金影響企業(yè)的回款情況，進(jìn)而影響企業(yè)拿地和新開工的實(shí)力。高庫存下，銷售的下滑先使得新開工下滑，進(jìn)而拉低拿地而使得房地產(chǎn)投資下降；低庫存下，銷售下降對拿地和新開工的影響較弱。房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先土地購置面積1.5年左右。房地產(chǎn)銷售對房地產(chǎn)商拿地有指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)銷售增速較高，房地產(chǎn)商的庫存被快速消耗，開發(fā)商需要新購買土地并開工來逐漸增加庫存。從歷史數(shù)據(jù)看，開發(fā)商從拿地到銷售的時間間隔約為1.5年，兩個拿地的高峰間隔約為3年。
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相關(guān)報告：智研咨詢網(wǎng)發(fā)布的《2018-2024年中國房地產(chǎn)金融市場專項調(diào)研及投資方向研究報告》
2017年房地產(chǎn)投資各分項占比
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二、房地產(chǎn)銷售放緩，拿地小幅下降
房地產(chǎn)新開工增速連續(xù)兩月回升，庫存繼續(xù)去化。 2018年1-4月房屋待售面積下降至5.67億平米，降幅16.0%，降幅較1-3月略低，房地產(chǎn)庫存去化的趨勢依然持續(xù)。而1-4月購地增速在-2.1%，從去年的高增速逐漸下降。在低庫存和前期高拿地的情況下，2018年房地產(chǎn)投資增速不必悲觀。
房屋新開工面積增速小幅放緩
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土地購置面積增速轉(zhuǎn)負(fù)
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待售面積持續(xù)下降
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二、2018年中國房地產(chǎn)投資不用悲觀
2018年地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負(fù)的概率非常小。 歷史上三次潛在庫存銷售比出現(xiàn)大幅下降，2005年、 2009年以及2016年，同時期潛在庫銷比大幅下降的原因皆來自房地產(chǎn)銷售的大幅增長以及地產(chǎn)投資的低位盤整，但未來兩年因?yàn)檎叩仍蚴沟娩N售出現(xiàn)大幅回落，但地產(chǎn)投資依然在增加，地產(chǎn)投資在低庫存下的韌性非常強(qiáng)。可見地產(chǎn)投資不僅取決于銷售，對庫存的敏感性甚至更高。因此，雖然2016、2017年潛在庫存銷售比出現(xiàn)了大幅回落，但2018年地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)負(fù)的概率非常小。
2005、 2009年潛在庫存銷售比下降當(dāng)次年地產(chǎn)投資穩(wěn)健
指標(biāo)名稱 | 潛在庫存銷售比 | 潛在庫存變化 | 庫存銷售比 | 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計值 | 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額:累計同比 | 商品房銷售面積:累計增速 |
2004-12 | 1.73 | 0.16 | 0.40 | 10106 | 30% | 29% |
2005-12 | 1.88 | 0.15 | 0.32 | 13158 | 28% | 19% |
2006-12 | 1.40 | -0.48 | 0.26 | 15909 | 21% | 45% |
2007-12 | 1.41 | 0.01 | 0.24 | 19423 | 22% | 11% |
2008-12 | 1.24 | -0.17 | 0.17 | 25289 | 30% | 25% |
2009-12 | 1.85 | 0.61 | 0.28 | 31203 | 23% | -15% |
2010-12 | 1.39 | -0.46 | 0.21 | 36242 | 16% | 44% |
2011-12 | 1.67 | 0.27 | 0.00 | 48259 | 33% | 11% |
2012-12 | 2.17 | 0.50 | 0.25 | 61797 | 28% | 4% |
2013-12 | 2.57 | 0.40 | 0.33 | 71804 | 16% | 2% |
2014-12 | 2.57 | 0.01 | 0.38 | 86013 | 20% | 17% |
2015-12 | 3.13 | 0.55 | 0.52 | 95036 | 11% | -8% |
2016-12 | 3.02 | -0.11 | 0.56 | 95979 | 1% | 7% |
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2018年地產(chǎn)投資不用悲觀
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智研咨詢 - 精品報告
2025-2031年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及投資潛力研判報告
《2025-2031年中國寧波房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展態(tài)勢及投資潛力研判報告 》共十五章，包含2020-2024年房地產(chǎn)行業(yè)融資分析，寧波房地產(chǎn)市場趨勢分析，2020-2024年房地產(chǎn)政策法規(guī)分析等內(nèi)容。
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